Реально ли купить квартиру без риэлтора и как правильно это сделать?

Многие задаются вопросом о том, как купить квартиру без риэлтора, ведь его услуги стоят большие суммы.

Купить квартиру без должного опыта и помощи специалиста может каждый человек, если знать и учитывать определенные нюансы.

Чтобы процесс покупки квартиры прошел гладко и без обмана, нужно четко следовать пошаговой инструкции и внимательно проверять все документы.

Варианты покупки квартиры

Новостройка

Покупка квартиры у застройщика имеет свою специфику.

Многие хотят жить в новом доме, в котором ещё никто не жил до них, к тому же на начальном этапе строительства стоимость квартиры может быть намного дешевле.

Но помните, что вам нужно быть очень внимательным при составлении договора с застройщиком.

Единственно надежными договорами считаются:

• договор долевого участия;
• договор купли-продажи.

Первый договор состоит в том, что покупатель приобретает квартиру, которая после официальной регистрации дома сразу переходит в его собственность.

Можно быть спокойным при составлении данного договора, потому что он имеет гарантии и означает, что застройщик работает по ФЗ-214, регламентирующим порядок регистрации дома.

Образец договора долевого участия в строительстве МКД.

А особенность предварительного договора купли-продажи в том, что он заключается именно на том этапе, когда дом уже возведен, но права собственности еще не оформлены.

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры.

В этом договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее окончательная стоимость и все характеристики.

О том, как купить квартиру в новостройке и не нарваться на мошенников, читайте в новостройке здесь.

к содержанию ↑

В ипотеку

Этот способ покупки квартиры является особо популярным у молодых семей.

Безусловно, это является ответственным решением и подходить надо к нему с полной серьезностью.

Для начала нужно оценить свои финансовые возможности, затем выбрать банк и ипотечную программу.

Помните, что при выборе недвижимости нужно обязательно соответствовать требованиям банка к объектам ипотеки:

1. квартира или жилой дом должны располагаться в зонах, установленных ипотечной программой;
2. соответствовать сантехническим нормам и быть пригодной для постоянного проживания.

Список документов, необходимых для подачи заявления:

• заявление на ипотечный кредит;
• ксерокопии вашего паспорта, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки, СНИЛС, документы об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.), свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии), ИНН;
• документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным) по недвижимому имуществу.

Образец заявления на получение ипотечного кредита.

Для самого заключения договора ипотеки следует пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты.

Эта процедура предусмотрена законом «Об ипотеке» N 102-ФЗ.

О том, как взять ипотеку в пошаговом руководстве, читайте в нашей статье.

к содержанию ↑

Вторичный рынок недвижимости

На вторичном рынке ситуация обстоит сложнее.

Существуют два варианта поиска квартиры:

1. размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
2. либо о продаже подходящей вам квартиры.

Допустим, вы нашли идеальную квартиру и готовы приступить к оформлению документов.

Список необходимых документов:

• копии паспортов;
• свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
• согласие от органов опеки (если собственниками квартиры или доли являются несовершеннолетние);
• кадастровый и технический паспорта на квартиру.

Обратите внимание на следующие нюансы:

1. Помните, что все документы должны быть исключительно в подлинном виде;
2. Не забудьте попросить у продавца справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
3. Если владелец состоит в браке, то для грамотно оформленной сделки нужно нотариально оформленное согласие супруга или супруги на продажу или решение суда о разделе совместного имущества;
4. И еще один нюанс: если в выставленной на продажу квартире прописаны люди, то передавать деньги нужно лишь после того, как все они выпишутся и сделают постоянную регистрацию по новому адресу.

к содержанию ↑

Где искать?

Рассмотрим основные возможности поиска квартир:

• В газетах или на стендах зачастую можно найти хорошие объявления;
• На специализированных сайтах (например, avito и др.);
• Расклейка объявлений;
• Специальные платные базы.

Советы при поиске:

1. проверять наличие всех документов, особенно, когда квартира находится в срочной продаже;
2. проверьте квартиру на юридическую чистоту;
3. не стоит распространяться о количестве ваших денег, иначе злоумышленники могут воспользоваться этим.

к содержанию ↑

На что следует обратить внимание при осмотре жилья?

Во-первых, исследуйте месторасположение квартиры, чтобы не оказалось так, что рядом нет ни школ, ни детских садов, ни магазинов.

Во-вторых, проверить работу проводки в доме, испытать холодную и горячую воду, работу электроприборов, свет.

В-третьих, рассмотреть как следует косметический ремонт, чтобы не было неровностей или трещин.

О том, как выбрать квартиру для покупки и на что обратить внимание, читайте тут.

к содержанию ↑

Проверка юридической чистоты

Для полной безопасности покупки можно попросить следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права и различные договора (договор купли-продажи или наследования и т.д.);
• выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов;
• справку о задолженности по коммунальным услугам;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера от продавца.

О том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту, читайте здесь.

к содержанию ↑

Передача аванса

Обязательным при покупке квартиры является договор аванса.

Аванс — внесение предоплаты, которая передается продавцу.

Когда сделка не смогла состояться по какой-либо причине, аванс в обычном порядке возвращается назад к покупателю.

Ответственности при этом никто абсолютно не несет.

Аванс не стоит путать с задатком.

Поскольку задаток — это это такая форма предоплаты, где в случае, если сделка не состоялась по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца.

Но если сделка не состоялась по виде продавца, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Образец бланка договора задатка при покупке квартиры.

к содержанию ↑

Документы, необходимые для сделки

Документы, которые требуются покупателю недвижимости:

1. паспорт;
2. согласие на сделку от супруга (если имеется);
3. при покупке в ипотеку — справки о ваших доходах;
4. договор купли-продажи.

Образец согласия супруга на продажу квартиры.

Документы, которые должен предоставить продавец квартиры:

• Документы, удостоверяющие личность всех собственников, если их несколько;
• Если квартира продается по доверенности, то паспорт доверенного лица;
• Документы, являющиеся подтверждением права собственности на жилплощадь и свидетельство о регистрации такого права или выписка из ЕГРН. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения и прочие свидетельства отчуждения недвижимого имущества;
• Кадастровый паспорт и техпаспорт;
• Выписка из домовой книги, полученная не ранее, чем за месяц до совершения сделки;
• Три оригинальных экземпляра договора купли-продажи;
• Квитанции об оплате всех коммунальных услуг;
• Справка их органов опеки, если собственник квартиры несовершеннолетний;
• Нотариальное согласие второго супруга (не собственника) на продажу квартиры, купленной в браке.

Образец договора купли-продажи квартиры.

к содержанию ↑

Оформление сделки купли-продажи

Существуют различные способы оформления сделок. Мы же рассмотрим как сделать это самостоятельно.

Данный вид оформления позволяет покупателю самому контролировать все этапы купли-продажи.

Перед самим составлением договора нужно будет обговорить цену квартиры, сроки передачи и освобождения квартиры и методы и сроки проведения взаиморасчетов.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заверен у нотариуса.

Но стоит помнить, что нотариальное удостоверение договора купли-продажи не снимает с вас риски.

Гораздо более серьезным методом страхования своих интересов является страхование титула собственности при покупке недвижимости.

В данном случае при возникновении проблем, Вам вернут все деньги.

Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств.

Поэтапный алгоритм составления сделки:

• Внимательно читаете и затем подписываете договор купли-продажи квартиры;
• Взаиморасчет;
• Подача документов на регистрацию в Росреестр:
1. заявления покупателя и продавца о государственной регистрации договора купли-продажи;

Бланк заявления о государственной регистрации права собственности.

2. подлинник квитанции, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию;
3. пакет документов, рассмотренный в предыдущем пункте.
• государственная регистрация перехода права собственности;

До этого момента договор считается недействительным и право собственности еще не перешло к новому собственнику.

• объект недвижимости передается новому собственнику, подписывается акт приема-передачи.

к содержанию ↑

Мошенничество со стороны продавца

К сожалению, в современном мире люди все чаще сталкиваются с различными аферами.

Чаще всего это происходит, когда злоумышленники используют лже-документы или продают одну квартиру под видом другой.

Так же если вы видите объявление с заниженной ценой, это должно вас насторожить. Чаще всего, это обманщики, которые продают вам квартиру по одной цене, а в документах пишут другую.

И в дальнейшем, продавец находит лазейку для расторжения сделки и возвращает Вам только ту сумму, которая указана в договоре.

Поэтому всегда внимательно проверяйте документы, и сохраняйте бдительность.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы покупки квартиры без посредников

Плюсы:

1. экономия денег;
2. нет риска встречи с недобросовестным агентством недвижимости;
3. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы, достичь желаемого вами результата;
4. вы можете приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

• может потребоваться больше времени;
• надежный риэлтор способен найти жилье именно по вашим требованиям гораздо быстрее;
• риэлтор может защитить вас от риска встречи со злоумышленниками.

Покупка квартиры, безусловно, зависит от индивидуальных потребностей и возможностей каждого покупателя. Но, как мы уже выяснили в статье, процесс самостоятельной покупки жилья обойдется вам дешевле, чем через посредника.

О том, как самостоятельно купить квартиру и не допустить ошибок, смотрите в видеоролике: