Аферы с недвижимостью: как купить квартиру, чтобы не обманули?

Как купить квартиру, чтобы не обманули?

Приобретение недвижимости — важнейшее событие в жизни любого человека, вне зависимости от степени его благосостояния.

При оформлении сделки купли-продажи покупатель рискует крупной суммой денег, которая может привлекать мошенников и аферистов, до сих пор встречающихся на рынке недвижимости.

О том, как купить квартиру, чтобы не обманули, разберем в данной статье. А также о факторах риска и «подводных камнях», которые могут встретить новичка в этом серьезном деле.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации:

Риски при покупке квартиры и частые методы обмана

Существует определенная группа признаков, которые могут свидетельствовать о том, что продавец (частник или компания-застройщик) является мошенником.

При этом факт мошенничества совсем необязателен, однако при наличии таких признаков вероятность того, что покупатель столкнулся с аферистами, возрастает.

В ином варианте из-за имеющихся проблем сделка так и не будет оформлена, а покупатель потеряет драгоценное время впустую. Поэтому при наличии нижеперечисленных рисков покупателю стоит крепко задуматься.

к содержанию ↑

В новостройке

квартира в новом доме

При приобретении жилья на стадии строительства покупатели обычно сталкиваются с юридическими лицами, что, по идее, должно снижать риск мошенничества.

Однако истории обманутых дольщиков не сходят с экранов телевизоров, так что покупая еще не построенную квартиру можно столкнуться с аферистами.

  1. Продажа на стадии котлована. Фирма-однодневка, не имеющая до этого момента сданных объектов, собирает деньги с покупателей, после чего руководство фирмы исчезает;
  2. Отсутствие разрешения на строительство. Приобретя квартиру в таком доме, можно столкнуться с ситуацией, что стройка будет заморожена, или даже если дом и будет построен, то оформить право собственности на такое жилье не получится. В дальнейшем здание может быть даже снесено, а владельцы не существующих на бумаге квартир остаются без жилья и без денег;
  3. Подписание предварительного договора долевого строительства или продажа по векселю. Юридическую силу имеет лишь договор долевого строительства с компанией-застройщиком, зарегистрированный в органах гос. регистрации. Все остальные соглашения, а также договоры, заключенные с подрядчиками, риелторскими компаниями или фирмами-прокладками могут привести к потере уплаченных средств;
  4. Строительство с использованием ЖСК. При оформлении членства в жилищно-строительном кооперативе, велик риск того, что здание вовсе не будет построено. Члены ЖСК вынуждены оплачивать растущие расходы для достраивания здания, а контролировать все денежные расходы у простого члена кооператива нет возможности. Использование ЖСК — одна из наиболее популярных мошеннических схем на рынке новостроек.
к содержанию ↑

На вторичном рынке

вторичка

Существует несколько мошеннических схем, которые используются аферистами на рынке вторичной недвижимости.

При этом аферисты могут:

  • завладеть авансом (задатком) и исчезнуть;
  • попытаться получить полную стоимость квартиры и оформить сделку, которая впоследствии будет признана ничтожной.

Больше всего случаев мошенничества встречается на вторичном рынке, где сталкиваются частные лица, зачастую даже без участия риелторов, присутствие которых также не гарантирует 100% чистоту сделки.

Рассмотрим основные схемы обмана покупателя:

  1. Аукцион. После того, как покупатель присмотрел себе жилье, хозяева сообщают, что у них есть несколько претендентов, готовых приобрести квартиру. Человеку, который психологически настроился на покупку конкретного жилья, бывает трудно перестроиться и он вступает в своеобразный аукцион, в результате чего цена жилья возрастает и становится намного выше рыночной. При этом зачастую такие продавцы привлекают покупателей изначально низкой ценой. Второй вариант мошеннической схемы при аукционе — покупатель перебивает цену переданной суммой без составления расписки, после чего продавцы перестают выходить на связь. Естественно, ни денег, ни жилья покупатель больше не увидит;
  2. Неполная цена в договоре с последующей отменой сделки. Продавец требует указать неполную стоимость жилья, при этом оставшаяся сумма передается наличными. После оформления сделка отменяется по каким-либо причинам, а продавец возвращает только сумму, прописанную в основном договоре;
  3. Продажа нескольким покупателям. Продавец оформляет несколько сделок купли-продажи, а пока происходит регистрация, исчезает с полученными средствами;
  4. Продажа по поддельным документам. Один из наиболее сложных, но все-таки встречающихся способов обмана. Продавец подделывает документы (паспорт или свидетельство на право собственности), «продает» квартиру и исчезает с полученными деньгами. Реальный владелец жилья узнает об этом post factum;
  5. Рекомендуем посмотреть ролик о том, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке:

  6. Продажа по доверенности. Продавец показывает генеральную доверенность на отчуждение недвижимости, оформляет сделку и исчезает с деньгами. Реальный хозяин квартиры, естественно, не в курсе того, что его жилье кто-то приобрел. Второй вариант — хозяин умер, а квартира продается по выписанной им доверенности. Согласно законодательству, такая сделка не может быть совершена;
  7. Продажа квартиры с правами третьих лиц. Собственник продает жилье, на которое претендуют другие лица (иные наследники, дети, супруги, не участвовавшие в приватизации жильцы и т. д.). После оформления сделки объявляются претенденты, на сторону которых встает суд и сделка отменяется, либо признается право лиц пользоваться жильем. Продавец к этому времени исчезает с полученными деньгами;
  8. Отмыв квартиры. Одна из схем, применяемая так называемыми «черными риелторами». Владелец квартиры, введенный в заблуждение мошенниками и зачастую ведущий маргинальный образ жизни, «продает» свою квартиру мошенникам, после чего они выставляют ее на рынок недвижимости. Ничего не подозревающий покупатель, приобретя недвижимость, сталкивается с ситуацией, когда первоначальный хозяин через суд доказывает, что был введен в заблуждение при продаже квартиры. Все сделки купли-продажи после этого отменяются и покупатель остается и без жилья, и без денег.

При этом не всегда происходит именно афера, зачастую сами продавцы не в курсе того, что продают недвижимость с юридическими проблемами.

Однако покупателю стоит избегать не только явных мошеннических схем, но и проблемных квартир, которые впоследствии принесут много хлопот.

к содержанию ↑

На что обратить внимание, приобретая недвижимость?


покупка жилья

Чтобы не столкнуться с мошенническими схемами или проблемными квартирами, необходимо обращать внимание на нюансы сделки.

Лучше всего, если покупателю будет помогать доверенный юрист или риелтор.

Ведь именно им знакомы все схемы аферистов и проблемы, с которыми может столкнуться покупатель при выборе жилья.

к содержанию ↑

В новом доме

При покупке квартиры на стадии строительства покупателю следует соблюдать осторожность в следующих случаях:

  • Компания-застройщик строит первый объект или ранее имела проблемы в сдачу зданий в эксплуатацию. Выяснение полной информации о застройщике — первый этап при выборе квартиры на первичном рынке. В случае сомнений лучше отказаться от варианта несмотря на всю его выгодность;
  • Лучше приобретать квартиру не на стадии котлована, а ближе к сдаче дома. Это не гарантирует полностью того, что проблем со сдачей не будет, но значительно снижает вероятность потери денег;
  • При заключении договора необходимо истребовать разрешение на строительство, проектную декларацию и иные документы;
  • Единственное соглашение, которое следует заключать с застройщиком, это договор долевого строительства, подлежащий регистрации. Все остальные соглашения не дают полную юридическую гарантию прав покупателя на строящееся жилье.

Посмотрите видео о безопасной покупке квартиры в новостройке:

к содержанию ↑

При оформлении сделки на вторичном рынке

Существует несколько маркеров мошеннических схем или проблемных квартир, при наличии которых покупателю лучше отменить сделку или по крайней мере провести собственное расследование на юридическую чистоту продавца и приобретаемого жилья.

  1. Нереально низкая цена. Стоимость жилья на несколько десятков процентов ниже рыночной практически всегда свидетельствует либо о мошеннической схеме, либо о «проблемной квартире», приобретя которую покупатель может впоследствии горько пожалеть;
  2. Крупная сумма аванса (задатка). Если требуемая сумма аванса значительно превышает сложившийся размер (обычно не более 1-2% от стоимости жилья), то риск возрастает. Продавец может скрыться с деньгами или, в лучшем случае, воспользоваться деньгами для каких-либо собственных нужд (например, закрыть крупный долг). Поэтому в случае требования хозяином жилья крупной суммы аванса необходимо поинтересоваться, зачем ему необходимы такие средства. Покупатель должен уяснить, что аванс — эта та сумма денег, с которой он может позволить себе безболезненно расстаться;
  3. Неполная цена в договоре. Неполная цена еще не свидетельствует об афере, однако при заключении сделки с такими условиями нужно обязательно получить расписку в получении денежных средств, являющуюся приложением к договору купли-продажи. Только наличие такой расписки гарантирует покупателю возвращение полной суммы в случае гипотетического судебного разбирательства;
  4. Продавец не желает писать расписку в получении средств. Только расписка является юридической гарантией факта передачи денежных средств за квартиру;
  5. Продажа по доверенности. Доверенность должна быть заверена нотариусом, однако покупателю необходимо выяснить причину того, почему реальный продавец не может присутствовать на сделке. Если нет возможности встретиться с ним лично, то нужно хотя бы пообщаться с ним иным способом, предварительно убедившись, что разговариваете именно с хозяином квартиры, а не с подставным лицом;
  6. оформление сделки на рынке недвижимости

  7. Приватизированная квартира. При покупке жилья следует внимательно отнестись к документации и убедиться в отсутствии прав на жилье третьих лиц. Для этого надо убедиться в том, что не были нарушены права прописанных лиц на момент приватизации. Отсутствовавшие во время приватизации жильцы по причине нахождения в армии, в командировке или находившиеся в местах заключения могут предъявить права на собственность;
  8. Квартира по наследству. Самыми сложными случаями являются ситуации, когда квартира наследуется по завещанию. В этом случае необходимо убедиться, что завещатель действительно скончался и что завещание не поддельное. Далее следует удостовериться в том, что другие наследники не предъявили права на жилье. Если в завещании обойдены права наследников первой очереди, оно всегда может быть оспорено в суде. Другой вариант — в наследство вступает один из наследников первой очереди, а другие уступают ему это право. Дело также может закончиться судом, если один из наследников докажет, что вступил в фактическое наследство без оформления юридического. Наиболее безопасный вариант — наследник первой очереди вступил в наследство по закону, но и он не может гарантировать 100-процентной защиты, так как всегда возможно объявление незаконнорожденных детей. Однако так как наследные квартиры встречаются на рынке вторичной недвижимости очень часто, покупателям приходится иметь с ними дело;
  9. Квартира с несовершеннолетними детьми. При покупке такой квартиры должно быть получено согласие органов опеки. Проблемы могут возникнуть, если дети были выписаны из квартиры в срок до 6 месяцев до оформления сделки. В таком случае они могут предъявить права на собственность.

Также необходимо обращать внимание на поведение владельца недвижимости.

Продавец наиболее заинтересован в продаже, поэтому он должен предоставлять наиболее полную информацию о квартире, в том числе и полный пакет оригинальных документов для ознакомления, а также отвечать на возникающие вопросы.

Подозрительное и скрытное поведение — сигнал покупателю к отказу от сделки.

к содержанию ↑

Как избежать обмана со стороны риелтора?

Зачастую обманщиками на рынке недвижимости являются не только продавцы, но и риелторы. При этом мошенничеством могут заниматься как частные риелторы и небольшие компании, так и крупные агентства.

Популярные случаи

известные примеры

Распространенные схемы мошенничества среди риелторов мало отличаются от афер, проводимых продавцами:

  • Фирмы-однодневки. Берут крупный аванс за квартиру, после чего съезжают с прежнего адреса;
  • Черные риелторы. Продают квартиры по генеральной доверенности, полученной незаконно;
  • Сговор риелтора с продавцом. Могут быть использованы любые схемы мошенничества, описанные выше;
  • Продажа квартир в новостройках. Агентство продает недвижимость на рынке первичного жилья, ссылаясь на заключенный с компанией-застройщиком договор. При этом средства за жилье переводятся на счета агентства. После расторжения сделки застройщик заявляет, что договоров ни с кем не заключал, а деньги остаются у риелторов;
  • Договора с сюрпризами. Обращаясь в агентство по недвижимости, потенциальный покупатель заключает договор, в котором мелким шрифтом указываются различные условия, например, об оплате дополнительных услуг.
к содержанию ↑

Выбираем агента недвижимости правильно

Выбор риелтора — не такая легкая задача, как может показаться на первый взгляд.

Услуги крупных агентств достаточно дороги, а гарантии лучшей работы, чем у небольших фирм или частных риелторов, нет. При этом в последнем случае существует риск нарваться на мошенников.

Лучший способ выбрать риелтора — воспользоваться рекомендациями друзей и знакомых, оформлявших сделку с использованием услуг агента.

Если таких знакомых нет, то необходимо подойти к выбору со следующими критериями:

  1. Чем больше информации об агентстве или риелторе — тем лучше. Можно почитать отзывы в интернете (но не на сайте самого агентства), посмотреть различные справочники, газеты и другую информацию;
  2. Следует выбирать агентство или риелтора со стажем. Профессиональный агент должен отработать на рынке недвижимости не один год, так как новичок в плане опыта мало отличается от обычного покупателя;
  3. Следует обратить внимание на офис компании. Фирмы-однодневки редко тратятся на дорогую мебель, оргтехнику и т. д. В случае частного риелтора этот способ проверки не подойдет, но для выбора агентства вполне годится;
  4. Чем больше информации предоставляет риелтор — тем лучше. Можно попросить для рассмотрения стандартный договор, уточнить, состоит ли агентство или риелтор в профессиональных организациях и т. д. Профессионалу, работающему на рынке недвижимости честно, нечего скрывать от своего потенциального клиента.
к содержанию ↑

А если берем в ипотеку?


ипотечный кредит

При покупке квартиры в ипотеку юридическую проверку жилья проводят юристы банка, а риски страхуются страховыми компаниями.

Однако все проблемы, с которыми сталкивается покупатель при приобретении жилья за наличные, могут существовать и при покупке квартиры с использованием кредитных средств.

При этом в случае возникновения проблем все они ложатся на продавца и покупателя, а банк и страховая компания окажутся в стороне.

При этом в случае расторжения договора купли-продажи и признания сделки ничтожной, расходы, которые понес покупатель, в том числе и уже перечисленные взносы по ипотеке, ему не возвращаются.

к содержанию ↑

Какие могут быть аферы и махинации при продаже жилья?

Чаще всего с мошенническими схемами на рынке недвижимости сталкивается покупатель, так как именно он обладает денежными средствами, привлекающими аферистов.

Но также существуют схемы, с помощью которых обманываются владельцы продаваемой недвижимости.

Обычно в зону риска входят доверчивые граждане: пенсионеры, неблагополучные лица и т. д. Но даже опытный продавец может быть обманут искусными аферистами.

к содержанию ↑

Обман собственника покупателем

аферы покупателей

Способов обмана продавцов недвижимости покупателями немного, но они существуют.

Из-за того, что схемы по обману продавца не так распространены, продавцы менее тщательно относятся к сделкам, чем и пользуются мошенники:

  • Продавец и покупатель договариваются о том, что деньги передаются после оформления сделки купли-продажи. После регистрации покупатель сообщает о том, что деньги уже передал, о чем свидетельствует запись в договоре. В результате продавец остается без жилья и денег. Второй вариант возникает, когда указывается неполная сумма в договоре. В результате продавец получает только те денежные средства, которые указаны в соглашении;
  • Предлагаем вам скачать образец договора купли-продажи квартиры.

  • Использование банковской ячейки и неполной суммы в договоре. После того, как покупатель заложил в ячейку полную стоимость жилья, а документы отданы на государственную регистрацию, мошенники приостанавливают сделку до окончания срока хранения денег, после чего изымают их. В результате этой аферы они имеют право подать в суд с иском о завершении сделки, однако так как в договоре прописана меньшая сумма от реальной стоимости, то продавцу приходится продавать жилье за указанные деньги;
  • Мошеннические схемы с задатком. Аферисты заключают с продавцом договор задатка, после чего обвинив его в срыве сделки и несоблюдении условий договора, требуют вернуть сумму задатка в двойном размере. Сам договор составляется таким образом, что избежать его нарушения у продавца шансов нет. Также могут использоваться схемы с подставным вторым покупателям, который предлагает гораздо большую сумму за жилье. После того, как продавец заплатит неустойку по первому договору, второй покупатель исчезает;
  • Самый банальный случай — деньги передаются наличными, при этом купюры поддельные или используется так называемая «кукла».
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!


Поделиться в соц.сетях:


Автор статьи - Крутиков Станислав Алексеевич

Понравилась статья? Следите за обновлениями сайта в Твиттере или подпишитесь на свежие материалы по E-Mail:

Добавить комментарий