Всё чаще в современных правоотношениях по жилищным вопросам, регулирует такое понятие, как продажа по переуступке прав. Разберемся, что это такое.
В широком смысле — это один из методов осуществления продажи прав на ещё не существующее, строящееся недвижимое имущество.
В узком смысле — это приобретение права перехода заинтересованному лицу квартиры в постройке, после того, как завершится процесс создания жилища и его использование будет разрешено соответствующими инстанциями.
Подобную разновидность сделки принято называть цессией. Это указывает на то, что и все возникающие в будущем риски, связанные с жилищем, также теперь лежат на новом владельце.
По этой причине к процессу покупки имущества путём приобретения недвижимости по переуступке прав надо подходить, изучив все нюансы, хорошо знать права, ответственность, обязанности сторон.
к содержанию ↑Узнайте, как оформить договор задатка при покупке квартиры.
Продажа квартиры по переуступке прав
Процесс переуступки прав на квартиру регулируется № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Зачастую договор также принято называть договором цессии.
Данный правовой акт разделяет уступки на две разновидности, поскольку реализация её, как процесса, может произойти только в двух ситуациях:
- после осуществления полной выплаты по условиям договора (в добавок для подтверждения факта оплаты необходимо будет предоставление справки);
- когда новому участнику правоотношений осуществляется формальная передача долга по первоначальному договору (без госрегистрации процедура может осуществляться только с выдаваемого с письменным форматизированным согласием подрядчика и застройщика).
Здесь вы можете скачать образец договора переуступки.
Согласно законодательству существует также несколько вариаций, при каких обстоятельствах происходит продажа квартиры по переуступке прав:
- Покупатель связывается в юридическом плане с интересующим жилым помещением напрямую через застройщика (в этом случае им необходимо составить договор долевого участия);
- Покупка производится непосредственно у её владельца, являющегося более ранним покупателем квартиры. Делается это для дальнейшего инвестирования;
- Покупка производится через посредническое юридическое лицо. Как правило, это подрядная организация, выполняющая строительно-монтажные работы по отношению к интересующему покупателей объекту недвижимости.
Стоит отметить, что во втором и третьем случае, когда существует посредник (подрядчик), прописанные условия договора долевого участия не меняются.
Но договор продолжает считаться действительным.
Меняется только субъект, то есть лицо, на которое оформлен договор и кому перешли все права покупателя.
Также существует особенность, что все правовые последствия, ответственность и обязанности, а также иные условия договора (сроки реализации строительства, стоимость жилого помещения, гарантийный срок) полностью перекладываются на нового покупателя неизменяемыми.
После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может осуществить переуступку своего права собственности другому лицу.
Переуступка квартиры в новостройке – определенный метод продажи прав на будущее жилье.
Читайте также статью о том, как оформить квартиру в собственность в новостройке.
Пока идет строительство дома, права собственности быть не может. Поэтому речь идет о праве требования. Оно возникает у того, кто первым заключит договор с застройщиком. Причем это в равной степени может быть как физ. лицо, так и юр. лицо.
Затем это лицо может продать за определенную цену свое право на новую квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.
Такая схема и называется переуступкой права требования.
Советуем вам посмотреть видео о том, что такое переуступка квартиры в новостройке:
Осуществить уступку предоставляется возможным и после того, как произойдёт регистрация данного договора в государственных органах и инстанциях и до того, как акт приема-передачи на интересующую квартиру начнет действовать в узаконенном порядке.
Важно, что такая процедура, как уступка имущественных прав, в обязательном порядке нуждается в госрегистрации.
Заниматься согласованием процедуры с застройщиком не требуется (исключение — ситуации, где речь идёт о сопутствующих этому конкретных условиях договора).
После завершения регистрации договора, лицо, ставшее по договору новым покупателем, обязано предоставить застройщику достоверную информацию о переходе в необходимом порядке к нему прав на имущество. Сделать это можно просто отправив уведомление по адресу застройщика.
В него вносится информация, как о прежнем покупателе, так и о новом. Рекомендуется при отправке приложить составленную с инвестором копию договора.
Как и в любых коммерческих отношениях, лицо, совершающее переуступку квартиры, подвергает себя определённым финансовым и правовым рискам.
Легитимной основой права требования на недвижимость является договор долевого участия. Он является единственным документом, подразумевающим формализацию (то есть закрепление в Росреестре) коммерческих отношений.
Предлагаем вам скачать образец договора долевого участия.
В иных случаях регистрации в реестре не происходит, из-за чего появляются значительные пробелы в правоотношениях, вызывающие риски.
Например, если был заключён какой-то иной договор, а не договор долевого участия, но вдруг подрядчик и застройщик вступили по каким-то причинам в конфронтацию, то существует вероятность, что первоначальные права подрядчика на строящуюся недвижимость будут не полными.
Это, в свою очередь, имеет пагубные последствия и для конечных покупателей, так как в их отношении договор также аннулируется, и они лишаются прав на имущество.
Чтобы избежать различных рисков в процессе переуступки квартиры заключайте с подрядчиком именно договор долевого участия, поскольку он является наиболее крепкой основой возникающих между субъектами отношений.
к содержанию ↑Договор цессии
Для начала правоотношений между субъектами сделки на переуступку квартиры необходимо соблюсти некоторые формальные требования:
- Волеизъявление застройщика. От застройщика требуется исключительно написание уведомления о согласии. Но стоит обратить внимание на заключение договора с застройщиком, где прописывается данное условие, а также на оформление уведомления;
- Процедура оформления. Первым делом продавец должен осуществить передачу покупателю ряда документов. Эта процедура официально фиксируется. Покупателю, в свою очередь, рекомендуется поинтересоваться у продавца о существовании у того непогашенной задолженности;
- Особенности проведения процедуры, отталкиваясь от условий заключенного с застройщиком договора. Здесь стоит обратить внимание на 389 статью ГК РФ. Если покупателю уступаются права, которые необходимо регистрировать в особом правовом порядке, то сам договор цессии в свою очередь необходимо регистрировать обязательно. Дело в том, что фактически сделка считается заключенной во время внесения ее в Росреестр.
Иногда между продавцом и покупателем заключается предварительный договор.
Стоит обратить внимание, что при грамотном правовом подходе по нему, поскольку он не является фактическим, не должно производиться никаких расчётов, платежей, выдачи векселей.
Довольно часто недобросовестные застройщики хитро обходят закон, осуществляют махинации и есть большой риск, что второму субъекту придётся производить оплату вновь, после заключения нового договора.
Дискуссионным вопросом для многих юристов является переуступка пая в ЖСК. Дело в том, что это понятие как таковое в законодательстве не регламентируется, а как известно – что не запрещено, то разрешено.
Осуществить переуступку пая в ЖСК можно лишь будучи членом коллектива. Чтобы хоть как-то регулировать данный процесс, лидеры ЖСК оформляют новых членов только согласно форматизированному порядку.
Возможно в будущем этот вопрос будет осуждаться юристами, как пробел в праве.
к содержанию ↑Налоги
Фигурирует в вопросе переуступки жилья и налоговый аспект.
Регулирует его Налоговый кодекс РФ. Согласно кодексу, процедура облагается НДФЛ в размере 13% для граждан нашей страны и 30% — по отношению к живущим на территории РФ гражданам других государств.
Также говорится о существующих способах облегчить условия выплат и снизить сумму налога:
- Налоговый вычет. Вычет проводится на сумму в пределах одного миллиона рублей, и осуществляется только по договору долевого участия;
- Снижение получаемой от сделки денежной суммы путём ее изменения в договоре. В этом случае под налоговый аспект попадает только разница в цене застройщика и покупателя.
Подать заполненную в специальной форме декларацию 3-НДФЛ нужно до конца апреля года, который следует за годом приобретения имущества и получения первого дохода.
К ней прилагается перечень документов, которые могут служить основанием для снижения налога. Выплата осуществляется до 15 июля.
Процедура продажи квартиры по переуступке требует основательного изучения всех её аспектов, а также грамотного юридического подхода.
Существуют определённые риски и пробелы в законодательстве, которые могут стать серьёзной проблемой для покупателей.
Это быстро и бесплатно!