Можно ли и как законно оспорить дарственную на квартиру?

Родственники, которые внезапно остались без наследства, желают получить ответ: можно ли оспорить дарственную на квартиру или нет?

Над этим вопросом может рассуждать и даритель, пожалевший о своем решении по передаче недвижимого имущества.

Поэтому необходимо изучить основные нюансы расторжения подобной сделки.

Какую дарственную признают недействительной?

Дарственная может быть признана недействительной, то есть незаконной или ничтожной. Ее может оспорить даритель или же иные заинтересованные в этом вопросе лица.

Договор дарения отличается тем, что в нем не могут быть прописаны особые условия.

Об этом знают риэлторы и нотариус, поэтому предупреждают дарителя об этом факте.

О том, как и где оформляется договор дарения, читайте в статье.

к содержанию ↑

Понятие

Под договором дарения понимают соглашение сторон, при котором даритель передает свое имущество одаряемому.

Передаваться могут не только вещи, но и имущественные права, а также освобождение от определенных обязанностей. Правовые отношения между двумя сторонами регулируются статьей 572 Гражданского кодекса РФ.

Образец договора дарения квартиры.

к содержанию ↑

Причины

В договоре не должны быть указаны дополнительные условия:

• недопустимо указывать, что недвижимость переходит к наследнику сразу после смерти дарителя (завещателя), поскольку такое условие делает договор дарственной незаконным и его не нужно оспаривать, такая дарственная считается недействительной;
• нельзя указывать условия по пожизненному содержанию или уходу за дарителем, поскольку это не договор ренты, а дарственная;
• запрещено прописывать условия, при которых даритель будет проживать в одариваемой квартире до смерти: регистрирующий орган отклонит этот договор, поскольку в нем есть элементы ренты.

Что выбрать: дарственную или завещание? Читайте тут.

Существуют различные причины для признания договора дарения недействительным.

К основным из них относят:

1. если в силу каких-либо причин не был указан объект, переходящий от одного гражданина к другому;
2. на договоре отсутствует госрегистрация;
3. дарственная передавалась медицинскому работнику, государственному служащему или работнику образования, при этом стоимость вещи более 3000 рублей, о чем указано в ч. 2 статьи 575 ГК РФ;
4. дарение осуществлялось от лица малолетнего или же недееспособного лица в пользу опекуна или представителя, эта норма регулируется ч. 1 статьи 575 ГК РФ;
5. если даритель является юридическим лицом и осуществил дарение для того чтобы избежать банкротства.

Для того чтобы оспорить дарственную по одной из вышеперечисленных причин необходимо иметь правовое основание, а также доказательства для судебного разбирательства.

Образец искового заявления о признании договора дарения незаключенным.

к содержанию ↑

Как оспорить дарственную при жизни дарителя?

Даритель имеет больше шансов для оспаривания договора дарения, чем иные лица.

Дарение может быть оспорено при жизни дарителя. Для этого у него должны быть веские доводы.

К ним относят:

• Ошибки в составлении документа;
• Неверное оформление перехода права собственности от одного гражданина к другому;
• Одаряемый человек умер раньше, чем даритель;
• Даритель внезапно обанкротился;
• Одаряемый не следит за подарком и плохо с ним обращается;
• Иные причины, которые предусмотрены законом.

В любом случае необходимо позаботиться о доказательствах для суда. Рекомендуется собирать их лично истцу, поскольку он более всего заинтересован в отмене сделки.

к содержанию ↑

Даритель пережил одаряемого

Иногда бывает так, что даритель переживает одаряемого. В этом случае развитие событий происходит по двум вариантам:

1. подарок будут наследовать родственники умершего гражданина;
2. квартира вернется в собственность дарителя.

Часто этот вопрос учитывается при составлении дара. Если в договоре прописана дальнейшая судьба дара, тогда имущество можно вернуть без искового заявления в суд.

Если наследники одаряемого желают быть претендентами на жилое помещение, тогда даритель должен оспаривать их права в судебном порядке. Судебная практика показывает, что подобные дела часто решаются в пользу истца, если он подаст исковое заявление в суд.

к содержанию ↑

Содержание подарка в ненадлежащем состоянии

После получения квартиры одаряемый может своими действиями наносить помещению ущерб и не заботиться о нем. Это может быть связано с захламлением жилья или же порчей ремонта в нем. Этот вопрос регулируется статьей 578 ГК РФ.

Даритель в подобном случае имеет право требовать подарок обратно, но только в судебном порядке. Этот вопрос отличается особой деликатностью.

Суд направляет специальную комиссию в квартиру для того чтобы установить ненадлежащее обращение с подарком. Заключение комиссии будет влиять на то, какое решение в итоге примет суд.

к содержанию ↑

Риск здоровью и жизни дарителя

Сделка может быть отменена в том случае, если жизни, а также здоровью дарителя наносится вред со стороны одаряемого.

Это может быть связано с шантажом, а также физическим воздействием на человека, оставившего имущество в дар.

При этом учитывается не только покушение на жизнь дарителя, но и его родственников.

к содержанию ↑

Оспаривание дарственной после смерти дарителя в России

Если бывший собственник квартиры умер, тогда оспорить договор дарения сложно. В то же время такая возможность сохраняется и после смерти дарителя.

Если родственники не смогли отстоять права при его жизни, они могут подать иск в суд после смерти бывшего собственника квартиры.

Оспаривание допускается, если собран ряд весомых доказательств, указывающих на обмен со стороны одаряемого.

к содержанию ↑

Даритель недееспособен

В соответствии со статьей 21 ГК РФ дееспособность наступает с возраста 18 лет.

Однако статья 29 ГК РФ регулирует распоряжение имуществом со стороны недееспособных лиц. Они могут распоряжаться имуществом только с разрешения органов опеки.

Признание дарителя недееспособным является одним из главных оснований для оспаривания прав на квартиру. Важно учитывать временную недееспособность, которая может наступить по причине психологической травмы. Это, к примеру, смерть близких людей.

После того как даритель лечится от психологической травмы и восстанавливает свое здоровье он осознает, что совершил ошибку и на основании статьи 177 ГК РФ, может оспорить сделку в судебном порядке.

к содержанию ↑

Дарение в алкогольном или наркотическом опьянении

Если будет доказан тот факт, что даритель подписал договор дарения, находясь в алкогольном или наркотическом опьянении, тогда его можно оспорить. Однако для этого нужно иметь ряд доказательств, подтверждающих этот факт.

Это могут быть:

• анализы, полученные в ближайшие сроки после подписания документа;
• показания свидетелей.

к содержанию ↑

Давление со стороны третьих лиц

Принуждение к подписанию документов также можно оспорить в суде. Если сделка совершена, но при этом дарителю поступали угрозы или физическое воздействие, тогда нужно собрать ряд доказательств и обратиться с исковым заявлением в суд.

Угрозы со стороны одаряемого лица, а также иных граждан будут расцениваться как давление с их стороны.

Нарушение законодательной нормы

В соответствии со статьей 168 ГК РФ любая сделка, не соответствующая нормам законодательства, как общим, так и специальным требованиям, будет признана недействительной.

К подобным нарушениям относят:

1. Даритель не обладал правами на владение недвижимостью. В этом случае подразумевается факт отсутствия правоустанавливающих документов или признание недействительным основания возникновения права собственности. Даритель должен доказать право собственности;
2. У дарителя отсутствовало согласие от второго супруга на совершение сделки. Эта ситуация, при которой имущество нажито в законном браке, а гражданин, который получил дар, знал о несогласии одного из собственников и намерено согласился принять участие в сделке. Истцу важно доказать, что получатель квартиры знал об отсутствии согласия. Если истец не предоставит доказательств осведомленности одаряемого лица, тогда его позиция бездоказательна.
3. Обман дарителя третьими лицами, приводящий к совершению сделки. В качестве примера можно привести ситуацию, при которой сын собственника отбывает наказание в тюрьме, а его сокамерники обещают помочь с его освобождением, если он подарит им квартиру. Это воздействие на гражданина, находящегося в нестабильном эмоциональном состоянии;
4. Не лишним будет доказать, что даритель не совершал действий по отмене или же регистрации дарственной. Для этого необходимо предоставить соответствующие доказательства.

Образец согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью.

к содержанию ↑

Мнимая сделка

Существует понятие мнимой и притворной сделки, заключаемой для того чтобы уйти от каких-либо обязательств или скрыть факт мошеннических действий.

Подобные правонарушения регулируются статьей 170 ГК РФ.

Под мнимой сделкой понимают договор, по результатам которого сделки фактически не было.

То есть для того чтобы уйти от каких-либо обязательств, даритель заключает договор со своим родственником или иным лицом, но фактически пользуется квартирой сам.

Притворная сделка прикрывает другую сделку.

Это может быть передача денежных средств под фактом дарения. То есть фактически подобные действия напоминают ренту или продажу, но под сделкой, связанной с дарением недвижимости.

О том, какие существуют аферы на рынке недвижимости и как не стать их жертвой, читайте в нашей статье.

к содержанию ↑

Доказательства недействительности сделки при дееспособности гражданина

Ст. 177 ГК РФ гласит, что существуют такие обстоятельства, при которых лицо было дееспособным, но в момент подписания договора не могло здраво оценить последствия своих действий.

Наличие болезней, мешающих человеку мыслить здраво и отвечать за свои поступки. В качестве примера можно привести дарителя с алкогольной зависимостью, но в качестве пациента он не состоял на приеме у нарколога.

В суде нужно будет установить, имели ли место эти обстоятельства в момент совершения сделки, а не после нее.

Таким образом нужно доказать, что даритель не мог целесообразно оценить ситуацию при составлении договора.

Этот факт устанавливают судебно-психиатрической экспертизой, а также посмертными заключениями.

Существует ряд оснований для признания дарственной недействительной:

• даритель не был дееспособным;
• не осознавал характер своих поступков.

к содержанию ↑

Дарение под влиянием заблуждения

Договор дарения, осуществляемый под влиянием заблуждения, может быть оспорен в судебном порядке.

В соответствии со статьей 178 ГК РФ, гражданин может не представлять степень ответственности перед подписанием договора, поэтому может подвергнуться влиянию третьих лиц и поставить подпись.

В качестве заблуждения могут быть следующие факты:

1. Сторона допустила оговорку или опечатку;
2. Существуют заблуждения в природе сделки;
3. Предмет сделки понятен не до конца;
4. Существуют заблуждения в лице, с которыми вступает в сделку.

Если сделка будет признана недействительной, тогда к ней применяются нормы статьи 167 ГК РФ и ее результат отменяется. Таким образом, одаряемый возмещает дарителю весь причиненный ущерб.

При ситуации, когда даритель не до конца понимал последствия осуществляемых действий, можно привести пример, при котором дедушке не объяснили, что после подписания документов его внуки не смогут пользоваться его квартирой.

Часто выводы сводятся к следующему:

• даритель не предполагал, что его действия приведут к процессу дарения, то есть ему была непонятна правовая природа договора: в этом случае может быть подписан договор на отчуждение жилья и договор дарения. Родственникам необходимо доказать состояние здоровья дарителя путем обращения к медико-психологической экспертизе;
• если дарственная была заключена на невыгодных для дарителя условиях.

При подозрении, что сделка была заключена на невыгодных для дарителя условиях, устанавливают:

1. Объективность причин для дарения, учитывая возраст и финансовое положение человека;
2. Единственным ли жильем дарителя являлась подаренная квартира;
3. Учтено ли договором пожизненное использование объекта недвижимости;
4. Удостоверялся ли договор нотариально, то есть, были ли разъяснены последствия дарения.

к содержанию ↑

Совершение покушения

Если одаряемый умышленно причинял телесные повреждения дарителю, а также покушался на его жизнь, тогда сделку можно оспорить.

При этом покушение может производиться не только на дарителя, но и на членов его семьи. Эта норма закреплена в части первой статьи 578 ГК РФ.

Если одаряемый гражданин намеренно лишил жизни дарителя, тогда родственники умершего имеют право подавать исковое заявление в суд для дальнейшей отмены сделки.

Образец искового заявления об отмене дарения в связи с тем, что одаряемый умышленно лишил дарителя жизни.

к содержанию ↑

Заключение сделки под давлением

Сделка, осуществленная с помощью насильственных действий или угроз, оспаривается в суде по иску поданному пострадавшей стороной.

Эта законодательная норма регулируется статьей 179 ГК РФ. Эта же статья предусматривает отмену сделки при обмане дарителя.

Обман предусматривает тот факт, что одна сторона сделки знала о ее последствиях и не предупредила дарителя. В обмане могут быть задействованы третьи лица, содействовавшие заключению договора дарения.

Сделка может быть заключена на заведомо невыгодных для дарителя условиях. В такой ситуации суд может признать ее недействительной.

к содержанию ↑

Отсутствует согласие второго супруга

Собственник помещения может распорядиться им по своему усмотрению. Однако если правами на жилплощадь обладает второй супруг, тогда применяются нормы из части второй статьи 35 Семейного кодекса РФ.

Имущество, относящееся к совместно нажитой собственности, может быть подарено, только с согласия второго супруга.

Если муж или жена не были осведомлены о дарении и не давали согласия, тогда они имеют право требовать отмены договора.

На это есть ряд причин:

• квартира является совместной собственностью супругов;
• на момент оформления сделки квартира была оформлена как совместное имущество с выделением долей и без выделения;
• если вторая половина приняла участие в мероприятиях, результат которых повысил ее стоимость;
• если судом не был принято решение о разделе имущества с выделением и без выделения долей.

Если получатель прошел процедуру регистрации и пользуется квартирой, подаренной ему, супруг дарителя может произвести отмену сделки. Он должен доказать, что она была осуществлена без его согласия.

О том, как правильно оформить дарственную на долю в квартире, узнайте здесь.

к содержанию ↑

Сроки и способы оспаривания дарственной

Произвести процедуру по оспариванию договора дарения можно в течение трех лет с момента регистрации документа на основании статьи 181 ГК РФ.

Отстоять права на отмену сделки можно и после истечения трех лет, но только в некоторых случаях:

1. если истец не был осведомлен о договоре, в таком случае три года начинаются с того момента, как сведения о совершенной сделке были известны истцу;
2. продлить срок по исковой давности может заинтересованное лицо после трехлетнего срока, если оно не является дарителем, то есть это родственники, а также наследники.

Если с момента регистрации договора прошло более 10 лет, тогда сроки по исковой давности продлены не будут.

В случаях, когда прошло много лет, договор может быть признан ничтожным только в нескольких случаях:

• ситуация, при которой даритель желает отозвать дарственную, а новый владелец подарка сопротивляется этому, тогда срок давности 5 лет;
• третьи лица могут подать иск о признании сделки недействительной в течение одного года, после того как им стали известны обстоятельства подписания договора.

Расторгать договор можно только в судебном порядке. Каждая ситуация требует детального рассмотрения в рамках судебного заседания. Обращение к нотариусу, а также юристам не принесут результата.

к содержанию ↑

Правила оспаривания в суде

Решение проблемы в судебном порядке предполагает грамотный и своевременный подход к этому вопросу.

Рекомендуется обращаться в суд сразу же после того как гражданину стало известно и регистрации сделки.

Сбор документов

От правильного сбора бумаг будет зависеть время, на которое затянутся судебные разбирательства.

Чаще всего для суда требуются следующие бумаги:

1. паспорт;
2. справка, подтверждающая оплату налога за совершение регистрационных действий;
3. договор дарения на недвижимость;
4. кадастровый паспорт и номер квартиры, потребуется оригинал и копия;
5. нотариально заверенное согласие супруга;
6. разрешение от органов опеки и прочих органов;
7. иные документы, выбираемые конкретно для каждой ситуации.

В качестве доказательств следует предоставить фото и видео материалы, подтверждающие правонарушение.

Доказательством могут быть возможные письма, справки из правоохранительных органов, протоколы обращения в полицию и другие виды справок. Если одаряемый умер, тогда свидетельство о смерти.

Ценными будут следующие виды документов:

• освидетельствование психологического состояния дарителя;
• записи из медицинской карты;
• расписка, свидетельствующая о получении денег за «подаренную недвижимость»;
• документы о недееспособности дарителя;
• справки из полиции.

к содержанию ↑

Подача искового заявления в суд

Важно знать, что иск об оспаривании дарственной подают в районный суд.

Добиться отмены дарственной непростая задача, поэтому необходимо обратиться к помощи квалифицированного адвоката, специализирующегося по подобным вопросам.

Если в исковом заявлении будут допущены ошибки, тогда суд вправе отклонить его, что отнимет немало времени у истца.

На руках у истца должны быть доказательства для опровержения сделки и свидетельские показания для предоставления их суду.

По правилам искового заявления в нем должны быть сведения о лице, которое желает отстоять свои права в судебном порядке.

Информация о дарителе и одаряемом также должна быть точной, как и место и дата заключения договора дарения. Далее следует описать ситуацию, при которой, по мнению истца, произошел факт незаконного дарения недвижимости.

Затем пишут просьбу об аннулировании договора и проставляют дату, а также подпись.

Важно учитывать, что даритель должен знать истца, поскольку в противном случае суд не будет рассматривать заявление, поступившее от постороннего гражданина.

Процесс по признанию договора дарения недействительным отнимает много времени и сил у истца, обращающегося в суд.

Однако если речь идет о недвижимости, тогда нужно собрать необходимые доказательства и обратиться в суд. Если основания для отмены договора серьезные, тогда есть шанс аннулировать сделку.

Полезные советы о том, как оспорить дарственную, смотрите в видеоролике: