Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке?


Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Для покупки квартиры необходимо заключить с продавцом договор купли-продажи.

Однако перед подписанием контракта необходимо проверить все документы и в целом объект недвижимости.

Подробную инструкцию того, как можно проверить квартиру на чистоту при покупке, какие документы могут потребоваться для проверки и на что нужно обратить свое внимание при покупке жилья, вы узнаете из данной статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации:

Проверка документов на недвижимость

как проверить документы?

Сначала вам нужно проверить документы на квартиру:

  • Правоустанавливающий документ на квартиру (другое название — договор-основание).

    Этот документ подтверждает право собственности человека, от имени которого осуществляется продажа квартиры. Различают большое количество разновидностей правоустанавливающих документов, а самыми популярными бумагами такого типа являются договор купли-продажи, завещание и т. п.;
  • Выписка из ЕГРН. Эта справка также подтверждает право собственности владельца. При продаже квартиры продавец должен обязательно предъявить этот документ потенциальному покупателю. Если такого документа нет, то продавец должен самостоятельно обратиться в ЕГРН и запросить справку. Если вы сомневаетесь в честности продавца, то вы можете получить выписку самостоятельно с помощью Росреестра или МФЦ;
  • Технический и кадастровый паспорт. Эти документы содержат технические сведения о квартире. При продаже квартиры продавец также должен предъявить эти документы потенциальному покупателю. Если хотя бы одного из паспортов нет, то продавец должен сам заказать и получить эти документы.
к содержанию ↑

Изучаем историю квартиры


Также вы должны выполнить проверку истории квартиры.

Дело в том, что на квартиру, которую вы планируете купить, может быть наложено обременение (арест, залог, рента и так далее), из-за чего после покупки может возникнуть множество проблем.

Основным документом для проверки является выписка из ЕГРН, а предоставить вам этот документ должен сам продавец. В этой справке содержатся сведения о владельцах квартиры, данные об обременении, а также сведения о том, на каком основании текущий хозяин квартиры владеет этой недвижимостью.

к содержанию ↑

Качество жилья

качество квартиры

Теперь вам нужно проверить качество продаваемой квартиры:

  1. Помещение является жилым или нежилым? Многие квартиры могут использоваться в качестве нежилых помещений.

    В случае покупки нежилого помещения будет действовать ряд ограничений — в таком жилье нельзя прописаться, тарифы по коммунальным услугам могут быть выше. Для проверки статуса квартиры нужно найти в выписке из ЕГРН пункт «Назначение» — если квартира является жилой, то там будет указано словосочетание «Жилое помещение»;
  2. Незаконная перепланировка. Также необходимо проверить квартиру на наличие незаконных перепланировок. Дело в том, что перепланировка квартиры должна согласовываться с БТИ, а все сведения о строительных изменениях должны быть внесены в технический паспорт квартиры.

    Однако на практике часто встречаются случаи, когда владелец сначала проводит перепланировку, а только потом проводит регистрацию — в таком случае владелец обычно выплачивает штраф за нарушение жилищного законодательства, однако в некоторых случаях БТИ может потребовать, чтобы владелец отменил перепланировку.

    Если же вы купите квартиру с незаконной перепланировкой, то согласованием всех вопросов и выплатой штрафов придется заниматься вам. Поэтому перед покупкой необходимо сравнить фактическое строение квартиры со сведениями из техпаспорта (этот документ вам должен предоставить сам хозяин квартиры);

  3. оценка жилья

  4. Не используется ли квартира в качестве адреса для регистрации юрлиц?

    Также рекомендуется оформить запрос в ФНС для проверки сведений о регистрации в квартире юрлиц. Если квартира используется как юридический адрес организации, то в таком случае после покупки вам будут приходить заказные письма и различная корреспонденция. Также в случае банкротства юрлица к вам могут прийти судебные приставы для конфискации имущества;
  5. ЖКХ-долги. Также перед покупкой вы должны потребовать у продавца платежки на все ЖКХ-расходы. Также рекомендуется самостоятельно посетить УК или ТСЖ, чтобы проверить достоверность указанных в платежке данных.

    ЖКХ-долги не переходят новому владельцу, однако это не исключает возможность появления претензий со стороны УК или ТСЖ.

    Также обратите внимание, что долги по расходам на капремонт в ряде случаев могут переходить на нового собственника, поэтому этот вопрос также необходимо урегулировать с хозяином квартиры до момента покупки;

  6. Является ли квартира объектом судебного разбирательства? Также рекомендуется проверить квартиру на наличие открытых и закрытых судебных разбирательств, чтобы исключить вероятность появления нежелательных последствий (не забывайте, что максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет целых 3 года).

    Для проверки рекомендуется использовать различные электронные базы данных, по которым нужно ввести адрес квартиры и/или сведения о владельце. Основные онлайн сервисы для проверки — ГАС «Правосудие», Банк решений арбитражных судов и другие.
к содержанию ↑

Проверка продавца


проверка на честность продавца

Теперь необходимо проверить некоторые базовые сведения о продавце.

Они должны подтверждать тот факт, что он является законным собственником и может заключать сделки купли-продажи:

  • Паспорт. Если паспорт продавца не является действительным, то предстоящая сделка может быть аннулирована через суд. Для проверки паспорта можно воспользоваться приложением ГУВМ МВД РФ;
  • Дееспособность. Если продавец не является дееспособным лицом, то договор купли-продажи может быть аннулирован в судебном порядке. К сожалению, проверить напрямую дееспособность можно только с помощью медицинского освидетельствования, однако при продаже квартиры оно проводится только в добровольном порядке.

    Если во время обсуждения предстоящей сделки продавец начинает подозрительно себя вести, то в таком случае от заключения сделки лучше воздержаться;
  • Банкротство. Если продавец признан банкротом, то управлением его имущества занимается финансовый управляющий, а свободно распоряжаться имуществом банкрот не имеет права. Чтобы проверить человека на банкротство, можно воспользоваться Единым реестром сведений о банкротах или Картотекой арбитражных дел;
  • Долги. Наличие долгов у продавца не влияет на возможность осуществления сделок, однако большое количество долгов может свидетельствовать о недобросовестности продавца. Это особенно критично в ситуации, когда договор купли-продажи подразумевает осуществление каких-либо действий после передачи квартиры (например, может заключаться договор, согласно которому бывший продавец обязывается погасить задолженность по капремонту, однако в случае наличия большого долга у продавца погашение задолженности по капремонту может затянуться на неопределенный срок);
  • Проверка на экстремизм или терроризм. Также не помешает проверить владельца и на такие деяния, поскольку продажа квартиры может быть связана с финансированием терроризма и/или отмыванием преступных денег.

    Для проверки можно использовать открытый список террористов и экстремистов, который опубликован на сайте Росфинмониторинга.
к содержанию ↑

Если действует представитель?

представители

Очень часто оформлением сделки занимается не сам владелец квартиры, а его официальный представитель. Поэтому не помешает проверить и его.

Также необходимо проверить всех совладельцев жилья, чтобы убедиться, что сделка является прозрачной:

  1. Доверенность. Рекомендуется проверить доверенность с помощью Федеральной нотариальной палаты через интернет. Также желательно проверить паспорт доверенного лица, чтобы избежать мошенничества;
  2. Дети. Если фактическим собственником является несовершеннолетнее лицо, то здесь возможно несколько вариантов. Если ребенку менее 14 лет, то оформлением сделки должен заниматься родитель или опекун. Если ребенку от 15 до 18 лет, то сделка оформляется родителем или опекуном с согласия ребенка;
  3. Собственники, дееспособность которых ограничена. Такие люди не могут заниматься продажей квартиры, а все сделки с недвижимостью за них осуществляют их опекуны. Поэтому при покупке квартиры у недееспособного лица необходимо потребовать у опекуна документы, которые подтверждают его статус.
к содержанию ↑

Отсутствие прав третьих лиц


Продажа квартиры может затрагивать интересы третьих лиц:

  • Невыписанные жильцы. В жилье могут быть прописаны некоторые другие люди помимо владельца.

    Поэтому перед продажей необходимо попросить у продавца, чтобы он предоставил выписку из домовой книги, где хранятся сведения о зарегистрированных лицах.

    После этого необходимо попросить этих лиц выписаться из жилья. Если они отказываются это делать, то выписку можно осуществить после покупки в принудительном порядке через суд, поскольку смена собственника является достаточным основанием для принудительной выписки;
  • Образец искового заявления на выписку из жилого помещения.

  • Несовершеннолетние граждане. Если собственниками также являются несовершеннолетние граждане, то необходимо получить одобрение их родителей и опекунов (если детям более 14 лет, то также нужно получить согласие самих детей).
    права других лиц
    Если дети не являются собственниками, но проживают в квартире, то после ее продажи их можно будет выписать и выселить вместе с родителями на основании решения органов опеки (однако нельзя выписывать и выселять детей, если им негде жить либо в новой квартире их жилищные условия ухудшатся);
  • Образец согласия родителей на совершение сделки с несовершеннолетним.

  • Бывшие и нынешние супруги. Если продавец находится в браке, а квартира была куплена на общие деньги, то в таком случае также необходимо получить письменное согласие супруга/супруги на осуществление сделки.

    Образец согласия супруга на продажу квартиры.

    Также рекомендуется получить одобрение бывшего супруга/супруги (если вопрос раздела имущества при разводе не был полностью урегулирован, то недовольный супруг в течение 3 лет после развода может подать в суд и пересмотреть раздел имущества, что может привести к полной или частичной отмене сделки купли-продажи);

  • Наследники. Предыдущее размышление справедливо и для случаев, когда продажа квартиры может затрагивать интересы наследников, поскольку они в течение 3 лет могут подать в суд, чтобы оспорить размер наследства. Поэтому перед покупкой также рекомендуется получить согласие возможных наследников;
  • Образец отказа от наследства наследника.

  • Участники приватизации. Стоит обратить внимание на всех лиц, которые принимали участие в этом процессе. Дело в том, что жильцы, которые отказались от приватизации, могут проживать бессрочно в квартире, а выселить таких граждан нельзя даже через суд.
  • Если вы столкнулись с таким случаем, то от покупки лучше отказаться.

к содержанию ↑

Сравнение информации в документах

На завершающем этапе необходимо сравнить всю информацию, которая указана в документах. Необходимо обратить внимание на все детали.

Обязательно сравните паспортные данные и сведения о продавце, которые указаны в других документах (например, может оказаться, что продажей квартиры занимается не собственник, а его однофамилец).

Также нужно проверить сведения о составе семьи продавца, поскольку сделка может затрагивать интересы третьих лиц.

Если продавец отказывается разглашать такие сведения, то от сделки нужно отказаться.

к содержанию ↑

Рекомендации

полезные рекомендацции

При покупке квартиры также нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Если продавец владеет квартирой на правах наследника, то рекомендуется составить специальный документ, согласно которому в случае обнаружения новых наследников все расходы на себя возьмет бывший владелец. В таком случае при объявлении нового наследника всеми имущественными проблемами будете заниматься не вы, а бывший собственник;
  2. Если вы рассчитываетесь наличными, то рекомендуется также составить расписку. Ведь иногда владельцы после получения денег отказываются от передачи квартиры, а свою позицию они аргументируют тем, что им не были переданы деньги. Составление расписки позволяет избежать такой проблемы;
  3. Допустим, продавец не хочет предоставлять некоторые документы и справки, которые он обязан показать потенциальному покупателю по закону. Такое поведение может указывать на то, что продавец является мошенником, поэтому от покупки такой квартиры рекомендуется отказаться.

Подробная инструкция того, как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и не дать себя обмануть, смотрите в видеоролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!


Поделиться в соц.сетях:


Автор статьи - Крутиков Станислав Алексеевич

Понравилась статья? Следите за обновлениями сайта в Твиттере или подпишитесь на свежие материалы по E-Mail:

Добавить комментарий