Как грамотно составить договор купли-продажи квартиры по образцу?

Как составить договор купли-продажи квартиры: образец

При оформлении сделки сторонам необходимо составить и подписать договор купли-продажи (ДКП).

Такое соглашение не имеет стандартной формы, однако его положения должны содержать обязательные условия, без наличия которых он не будет принят регистраторами и сделка сорвется.

Из этой статьи вы узнаете, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры и сможете скачать образец документа.


Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации:

Составление и оформление типового ДКП

Соглашение составляется в письменной форме в нескольких экземплярах, отсутствие письменно составленного договора не позволит зарегистрировать переход права собственности в органах гос. регистрации.

Что предшествует заключению?

Перед заключением договора стороны должны убедиться в юридической чистоте предстоящей сделки.

Для этого берется выписка ЕГРН, в которой указывается наличие обременения на квартиру, то есть наличие тех или иных ограничений на право продавца отчуждать имущество.

Ограничения могут быть наложены судебными органами, банковскими учреждениями, службой судебных приставов или иными организациями.
В случае отсутствия обременения покупателю необходимо проанализировать правоспособность и дееспособность продавца.

Как правило, заключению основного ДКП предшествует подписание договора аванса или задатка, в котором оговариваются сроки и положения ДКП.

к содержанию ↑

Существенные и дополнительные условия

условия договора

Любой ДКП в своем составе имеет условия двух категорий: существенные и дополнительные.

Существенные условия — это:

  • предмет договора;
  • цена объекта недвижимости;
  • перечень лиц, сохраняющих право пользования после перехода собственности.

Предметом договора выступает продаваемая квартира, дом и т. д.

При этом в тексте соглашения должно быть описание, позволяющее достоверно его идентифицировать: указание точного адреса, сведения о доме (год постройки, материалы, этажность), общая и жилая площадь, этаж, количество комнат и вспомогательных помещений с указанием метража, права третьих лиц.

Цена — указывается полная стоимость, за которую продана (приобретена) квартира.

Перечень лиц, имеющих право пользования предметом договора после перехода права собственности — третье существенное условие ДКП (ст. 558 ГК РФ).

условия

В число таких лиц могут быть внесены арендатор, рентополучатель, ссудополучатель, члены семьи продавца и другие лица.

Также существуют положения ДКП, которые не относятся к существенным условиям, но без которых соглашение не может быть составлено.

В этот перечень входят:

  1. стороны, заключившие соглашение;
  2. дата и место составления;
  3. сведения о правоустанавливающих документах;
  4. ссылка на договор, по которому была приобретена квартира.

Стороны договора — покупатель и продавец, которыми могут быть физические или юридические лица. Для физических лиц необходимо указание паспортных данных, для организаций — юридического адреса.

Здесь Вы можете скачать образец договора купли-продажи квартиры.

К дополнительным условиям ДКП относятся те его положения, которые стороны согласовали между собой и которые не противоречат российскому законодательству.

Если существенные условия обязательны для любого ДКП, то дополнительные условия могут варьироваться в зависимости от пожелания сторон, однако они также имеют полную юридическую силу.

К таким условиям относятся:

  • форма, порядок и способы расчета покупателя с продавцом;
  • срок и порядок передачи квартиры покупателю и освобождения помещения продавцом;
  • включение в стоимость квартиры неотделимых улучшений (например, мебели и т. п.);
  • отсутствие обременения и прав третьих лиц;
  • порядок разрешения споров;
  • указание на лица, оплачивающие расходы;
  • порядок расторжения;
  • форс-мажорные обстоятельства, при которых соглашение может быть расторгнуто и др.

Посмотрите видеоролик о том, как составить договор купли-продажи квартиры и на что обратить внимание:

к содержанию ↑

Покупка квартиры в ипотеку

ипотечное кредитование

При использовании средств ипотечного кредитования отдельной статьей в соглашении ДКП оформляется правоотношения покупателя и кредитора.

Регулируется оно согласно закону РФ №102-ФЗ «Об ипотеке».

Поэтому в ДКП указываются следующие положения:

  1. предмет ипотеки, которым выступает приобретаемое жилое помещение;
  2. оценка предмета, осуществляемая аккредитованными для этого компаниями или лицами;
  3. информация о держателе залога (банке);
  4. указание на то, что квартира находится в залоге у кредитора с момента регистрации до исполнения покупателем своих обязательств.

Перед основным ДКП стороны должны составить и подписать предварительный договор, в котором указывается дата подписания основного соглашения.

Предварительный договор предоставляется в юридический отдел банка-кредитора и необходим для одобрения кредитного договора. Форма составления — такая же, как и у основного договора.

к содержанию ↑

Необходимые документы


документы

Для осуществления сделки участники должны предоставить пакет документов, без которых регистрация перехода собственности не состоится.

Продавцу необходимо предоставить:

  • правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт с экспликацией;
  • продажную справку (об отсутствии долгов по платежам и зарегистрированным в квартире лицам);
  • договор, согласно которому квартира была приобретена в собственность;
  • генеральную доверенность, если от лица продавца выступает доверенное лицо;
  • разрешительные документы в особых случаях.

Согласие органов опеки требуется тогда, когда в квартире проживают недееспособные или ограниченно дееспособные лица (дети, инвалиды и т. д.).

В ситуации, если жилье было приобретено в зарегистрированном браке, то требуется согласие второго супруга на продажу, заверенное нотариусом. Для обеих сторон необходимо наличие документов, устанавливающих личность.

к содержанию ↑

Регистрация договора

В соответствии с российским законодательством сам договор не проходит регистрацию, регистрируется лишь переход права собственности по соглашению.

Регистрация осуществляется региональными отделениями Росреестра, при этом сдать документы можно как в отделении, так и в Кадастровой палате или районном МФЦ «Мои документы».

Для этого стороны должны явиться с пакетом документов и оплатить гос. пошлину. Срок — 7 рабочих дней при регистрации в отделении Росреестра и 9 при оформлении через МФЦ.

к содержанию ↑

Что нужно предусмотреть, чтобы обезопасить сделку?

безопасное решение

Для того чтобы сделка не была признана недействительной, сторонам необходимо убедиться в дееспособности друг друга и в праве продавца отчуждать недвижимость.

Продавцу

Продавцу необходимо удостовериться в личности покупателя и его дееспособности. Для проверки личности необходимо убедиться в верности паспортных данных, предоставленных покупателем при заключении договора.

Дееспособность определяется «на глаз», в случае возникновения сомнений можно потребовать справку о том, что покупатель не состоит на учете в диспансере.

Также продавец имеет право потребовать выписку из финансового счета в случае, если у него возникают сомнения в платежеспособности покупателя.

к содержанию ↑

Покупателю

Чтобы не быть обманутым, покупателю необходимо убедиться в:

  1. дееспособности и личности продавца (такими же методами, как и для продавца);
  2. правоспособности, то есть праве продавца отчуждать продаваемое недвижимое имущество.

Для проверки права продавца распоряжаться квартирой можно запросить выписку ЕГРН. Также необходимо удостовериться в узаконении перепланировок в случае их наличия. Для этого проверятся планировка квартиры с экспликацией кадастрового плана.

Также покупатель может потребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой перечислены все некогда зарегистрированные в квартире лица и место их отбытия. Такой шаг обезопасит от неожиданно вернувшихся родственников продавца (из мест лишения свободы, армии и т. д.).

к содержанию ↑

Расторжение договора


прекращение действия контракта

Договор может быть расторгнут в двух случаях:

  • с добровольного согласия обеих сторон;
  • решением суда в результате иска одной из сторон.

Решение суда должно основываться на существенных нарушениях обязательств по договору, таких как:

  1. отказ об оплате со стороны покупателя;
  2. отказ от выселения и снятия с регистрационного учета со стороны продавца.

Еще одной ситуацией, когда договор может быть расторгнут, является признание судом непредвиденных обстоятельств, например, после регистрации были обнаружены права третьих лиц на пользование или право на собственность.

Кроме того, существует возможность признания сделки недействительной в случаях, когда она нарушает нормы права.

К таким случаям относятся выявленная недееспособность или ограниченная дееспособность одной из сторон, неправоспособность участника соглашения, или оно было заключено с применением физического или психологического насилия и иным причинам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!


Поделиться в соц.сетях:


Автор статьи - Крутиков Станислав Алексеевич

Понравилась статья? Следите за обновлениями сайта в Твиттере или подпишитесь на свежие материалы по E-Mail:

Добавить комментарий