Как продать квартиру самостоятельно и без посредников?

Многие владельцы жилых помещений желают знать о том, как продать квартиру самостоятельно и при этом не столкнуться с проблемами с оформлением документов.

Если человек, желающий осуществить самостоятельную продажу, решился на этот шаг, ему следует изучить все нюансы этой процедуры и следовать пошаговой инструкции.

В таком случае сделка будет совершена корректно, что сэкономит финансовые средства.

Подготовка квартиры

Продажа квартиры предполагает подготовку к демонстрации жилплощади.

Покупатель учитывает не только планировку и количество квадратных метров, но и общую обстановку.

Поэтому, перед тем как выставлять недвижимость на продажу, следует позаботиться о чистоте и ремонте.

Важно уделить внимание не только чистоте внутри помещения, но и на лестничкой площадке. Мусор около двери, а также выкрученные лампы на лестничной площадке испортят впечатление покупателя.

Комнаты должны быть чистыми, как и кухня. Санузел должен быть исправным: это правило касается кранов и туалета.

Запах из туалета способен отпугнуть покупателей, поэтому нужно заранее решить вопрос с сантехнической частью помещения.

Особое внимание следует уделить балкону и прихожей: они не должны быть захламлены, поскольку будущий покупатель часто просит выйти на балкон и оценить его размеры, а мусор будет препятствовать прохождению.

к содержанию ↑

Правила оценки

Не каждый владелец жилья может правильно оценить его.

Существует ряд способов для оценки жилья:

1. Многие собственники обращаются интернету и пытаются найти приблизительную стоимость, основываясь на объявлениях похожих квартир.
   
   Этот способ действительно работает, но он лишен точности, поскольку каждая квартира отличается разными параметрами. Это касается как ремонта, так и состояния жилой площади в целом. Поэтому цена может быть завышена, что не соответствует текущему состоянию квартиры;
2. Назначение цены жилья такой, какой захочет хозяин. Этот способ также работает, особенно в условиях растущего рынка. Однако если цена будет высокой, покупателей придется ждать длительное время. Этот метод подходит для ситуаций, когда нет необходимости торопиться с проведением продажи;
3. Заказ услуг от оценщика. Этот метод наиболее действенный, поскольку представитель компании занимающейся независимой оценкой способен адекватно оценить рыночную стоимость жилья. Он делает вывод на основе оценки обстановки не только в квартире, но и на лестничной площадке, а также территории около дома.

О том, как узнать стоимость квартиры, читайте здесь.

к содержанию ↑

Поиск покупателя

Поиск покупателя зависит от финансовых возможностей продавца. Будет ли он готов вложить их в рекламу.

Местом размещения рекламы для привлечения покупателей может быть:

• сайт в интернете;
• местная газета;
• местное телевидение;
• расклейка объявлений на улице.

Подача рекламы

Подача рекламы может быть проведена в различные источники.

Многие продавцы не знают, как правильно фотографировать помещение или не обладают качественным оборудованием.

В таком случае лучше пригласить профессионального фотографа, который способен выгодно преподнести даже требующую ремонта квартиру.

При составлении объявления нужно поставить себя на место покупателя и решить какую же информацию следует внести для того чтобы избежать лишних вопросов.

Чаще всего требуется следующая информация:

1. площадь комнат;
2. количество комнат;
3. сведения, касающиеся раздельного или совмещенного санузла;
4. адрес, а также этаж продаваемого жилья;
5. наличие или отсутствие балкона;
6. ближайшая станция метро, если оно есть в вашем городе;
7. контакты продавца, по которым покупатель сможет совершить вызов.

Объявление должно быть предельно кратким, но в то же время информативным. Оно должно отличаться от других похожих объявлений. Следует избегать непонятных для покупателя слов, а также сокращений.

Важно указать актуальный номер телефона, а также электронную почту, чтобы люди, заинтересовавшиеся недвижимостью, могли задать вопрос в короткие сроки.

к содержанию ↑

Показ и торг

Правила показа сводятся к тому, что нужно заранее обговаривать время демонстрации квартиры.

Это особенно актуально, когда желающих посмотреть помещение несколько.

Если планы изменились, тогда рекомендуется заранее предупредить лиц, желающих оценить помещение.

Если покупатели пришли смотреть продаваемое жилье, тогда нужно придерживаться следующих рекомендаций:

• Ценные вещи, а также документы рекомендуется спрятать, поскольку в дом приходят посторонние люди;
• Как правило, визит покупателей не затягивается надолго, но часто возникает ряд вопросов, которые могут отнять время, поэтому нужно продумывать дальнейшие ответы заранее;
• Важно преподнести помещение с положительной стороны в зависимости от того, кто пришел его смотреть: для молодой пары актуален вопрос детских садов и школ, для студента наличие развлекательных учреждений;
• Важно отметить тот факт, что соседи не доставляют много шума;
• Переговоры о цене нужно проводить на комфортной для продавца территории. Не рекомендуется осуществлять торг первому же покупателю, поскольку будут иные желающие для приобретения квартиры по указанной в объявлении цене.

к содержанию ↑

Договоренность с покупателем

Если покупатель согласен приобрести недвижимость по заранее обговоренной цене, тогда от сторон сделки требуется составление предварительного договора, а также наличие задатка или аванса.

Задаток и аванс

С юридической точки зрения под авансом понимается сумма, которую при наличии двух встречных обязательств, одна из заинтересованных сторон передает другой для исполнения своих обязательств до начала выполнения встречных обязательств.

Если одна из сторон нарушает договор, тогда она лишается суммы аванса. Аванс можно вернуть через авансовое соглашение, то есть расторгнуть сделку без правовых последствий.

Поэтому если покупатель или продавец не уверен в сделке, тогда рекомендуется остановиться на авансе, чтобы не нести финансовые потери.

При заключении предварительного договора часто устанавливается задаток.

Под задатком понимают передачу денежных средств от одной стороны договора к другой как доказательство заключения договора.

Средства передаются в счет и в обеспечение обязательств по договору. Задаток передается от покупателя к продавцу для доказательства своих намерений, касающихся покупки квартиры.

Образец бланка авансового соглашения и расписки в получении задатка за квартиру.

Задаток идет в счет погашения предстоящего платежа. Сумму можно вернуть по добровольному прекращению договора или же из-за неверного составления соглашения о задатке.

Задаток не будет возвращен, если сторона, которая его вносила, сама была виновата в том, что сделка сорвалась.

к содержанию ↑

Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор составляют для того чтобы решить проблемы, трудности и иные вопросы перед заключением основного документа.

При совершении сделки и передаче задатка нужно отразить этот факт в предварительном договоре и привлечь свидетелей, способных подтвердить факт передачи денежных средств.

Предварительный договор не нуждается в регистрации, но специалисты рекомендуют заверить его у нотариуса.

В обговоренный срок на основе предварительного договора сторонами подписывается основной документ, по которому происходит отчуждение имущества от одной стороны сделки к другой.

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры.

к содержанию ↑

Сроки выписки из квартиры

В соответствии со статьей 292 ГК РФ при обоюдном подписании договора купли-продажи недвижимость переходит к другому владельцу.

Поэтому продавец, а также иные жильцы должны осуществить процедуру выписки в иное помещение.

Законом не определены точные сроки по выписке граждан из продаваемой квартиры. Собственник жилья может продать его и не выписываться. Однако если выписка произошла, тогда нужно встать на новый регистрационный учет. На это у него есть срок в семь дней.

к содержанию ↑

Проверка и подготовка сделки

Перед проведением сделки необходимо позаботиться о документации, необходимой для ее осуществления. Неправильный документ существенно затянет процесс купли-продажи жилья.

Важно внимательно читать документы, особенно те, которые касаются технической части помещения. Бумаги, которые в дальнейшем будут поданы в регистрирующий орган, должны быть заполнены правильно, без дефектов и помарок.

О том, как проверить недвижимость на юридическую чистоту, читайте в нашей статье.

к содержанию ↑

Документы для продажи

К документам, требуемым регистрирующим органом относят:

1. правоустанавливающий документ на жилое помещение;
2. паспорта от сторон сделки и иных собственников квартиры, в том числе и свидетельство о рождении, для детей, не имеющих паспорта;
3. кадастровый паспорт БТИ;
4. если собственник является несовершеннолетним, тогда нужно разрешение от органов опеки и попечительства;
5. для женатых лиц нужно свидетельство о браке и разрешение от второго супруга;
6. выписка из домовой книги, где отражены сведения о каждом из прописанных в квартире лиц.

Бланк согласия супруга на продажу квартиры.

к содержанию ↑

Варианты по расчету за квартиру

Расчет при продаже квартиры может быть произведен как наличным, так и безналичным способом.

Для сделок с физическими лицами рекомендуется использовать депозитарную банковскую ячейку. Это серьезная гарантия безопасности передачи средств к продавцу.

Закладывание средств в ячейку осуществляется под строгим контролем банковского служащего. Финансовые средства вкладывают в специальный пакет. Его целостность проверяют обе стороны сделки. После того как сделка подошла к концу продавец забирает финансовые средства.

к содержанию ↑

Регистрация сделки

Регистрация сделки осуществляется по определенным правилам, которые следует знать перед оформлением купли-продажи.

Заключение договора купли-продажи

После банковской процедуры наступает момент подписания договора купли-продажи. Его целесообразно заключить у нотариуса, а затем принести для государственной регистрации.

С момента подписания договора наступают обязательственные отношения, но это еще не переход права собственности.

До того как договор пройдет регистрацию его можно аннулировать у нотариуса, который внесет изменения в реестр.

к содержанию ↑

Обязательные пункты договора

В договоре должны быть прописаны следующие данные:

• наименование документа;
• точные суммы для продажи;
• предмет договора, то есть квартира;
• суть договора;
• способ передачи денег;
• данные о продаваемом жилье, включающие точный адрес, а также метраж квартиры;
• дополнительные условия;
• сроки выписки собственника, а также данные о продавце и покупателе.

Образец договора купли-продажи квартиры.

к содержанию ↑

Регистрация прав нового владельца

Для того чтобы договор был зарегистрирован его передают в Регистрационную палату, туда же отдают заявления от покупателя и продавца.

После регистрации прав собственности сделка больше не может быть аннулирована.

Срок регистрации составляет около одного месяца. После регистрации сделка вносится в реестр ЕГРН.

Образец заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

к содержанию ↑

Акт приема-передачи

После того как процедуры по подписанию договора, а также регистрации подошли к концу, стороны подписывают акт приема-передачи помещения.

Этот документ предполагает решение вопросов, связанных с оплатой коммунальных платежей, а также передачей ключей.

Без подписания акта приема-передачи покупатель не может быть полноправным владельцем недвижимости, даже при наличии договора купли-продажи.

Акт составляют в двух экземплярах, если в сделке участвует банк, тогда в трех экземплярах.

Бланк акта приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья.

к содержанию ↑

Освобождение жилплощади и выписка

Выписка бывшего владельца квартиры происходит в паспортном столе. Вопрос о сроках выписки должен быть отражен в основном договоре купли-продажи.

В это же время вывозят все вещи, принадлежащие прошлому хозяину. В этот момент важно решить вопросы, связанные с долгами бывшего владельца жилья, а также коммунальными платежами.

О том, как продать квартиру самому правильно и выгодно, смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Квартира с одновременной покупкой другой

В сделке, где при продаже одной квартиры осуществляется покупка другой, должна быть проведена серьезная подготовка.

Подобные сделки имеют сложные моменты. Первое что требуется от продавца – это получение аванса за свою квартиру и передача его тому, у которого приобретается другое жилье.

Сроки в этом случае должны устраивать обе стороны.

Подобная сделка должна быть проведена по следующему алгоритму действий:

1. Поиск покупателя, который готов дать аванс или задаток;
2. Поиск нового жилого помещения;
3. Передача аванса либо задатка, причем в договоре должны быть описаны условия возврата средств;
4. Сбор документов для продажи, их проверка и тщательная подготовка;
5. Передача средств. Покупатель кладет деньги за квартиру в ячейку, а продавец той квартиры, которую нужно купить, забирает их;
6. Договоры купли-продажи подписываются одновременно и передаются на регистрацию;
7. Денежные операции между всеми сторонами подтверждаются расписками. Деньги стороны договора получают только после зарегистрированных договоров;
8. Процедура передачи квартир и подписание актов приема-передачи происходит по очереди.

О том, что такое альтернативные сделки купли-продажи недвижимости, читайте тут.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы продажи жилья без посредников

Существуют как плюсы, так и минусы самостоятельной продажи жилья.

К неоспоримым преимуществам подобных сделок относят:

• отсутствие дополнительных расходов на риэлтора и юриста;
• возможность получить ценные навыки, которые в дальнейшем могут понадобиться.

Плюсов в том, чтобы продать квартиру самому, немного, а вот минусов больше.

К ним, прежде всего, относят:

1. снижение скорости реализации квартиры;
2. риски, связанные с ошибками в предоставленных документах;
3. затраты сил, а также времени на продажу;
4. низкая точность оценки квартиры, если цена выбиралась самостоятельно.

Осуществить самостоятельную продажу жилья сложно, но все же возможно, если изучить правила презентации недвижимости и основ его реализации.

При знании тонкостей самостоятельной продажи можно сэкономить на услугах агентства недвижимости и повысить свои знания в области продажи жилья.