Как проводится расторжение договора купли-продажи недвижимости после ее регистрации?


Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение заключенного договора купли-продажи – это волевое действие, направленное на полное прекращение возникших из договора прав и обязанностей.

Такая необходимость может возникнуть как у продавца, так и у покупателя. Желания одной стороны аннулировать сделку будет недостаточно.

Расторгнуть ее можно лишь по взаимно достигнутой договоренности или в судебном порядке по требованию одного из участников. При достижении согласия расторжение должно оформляться в той же форме, что и сделка – письменно.

О том, как происходит процедура расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации, читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации:

Законодательная база

закон

Все сделки в сфере недвижимости по ФЗ №122 от 21.07.1997г. подлежат обязательному регистрационному учету.

При этом права собственности на жилой или нежилой объект переходит к новому владельцу.

Воспользоваться правом на расторжение договора можно на основании положений главы 29 ГК РФ.

Если договор расторгается после проведения регистрационных действий, то необходимо будет заключить новый договор и провести обратную сделку.

Отношения сторон регулируются следующими статьями закона:

  1. ст. 450 указывает причины, по которым расторгается соглашение;
  2. ст. 451 рассматривает влияние и наличие обстоятельств, существенно изменивших первоначальные условия, действовавшие на момент заключения договора;
  3. ст. 452 устанавливает порядок осуществления расторжения;
  4. ст. 453 определяет последствия.

Добровольно аннулировать сделку и составить соглашение о расторжении можно до момента окончания действия договора, т.е. пока он еще полностью не исполнен.

к содержанию ↑

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон и без


До регистрации

регистрация

Если новый владелец еще не зарегистрировал свое право собственности, такую сделку считают незавершенной.

Юридически такая недвижимость является собственностью продавца.

На этом этапе расторгнуть заключенный договор несложно.

Последовательность действий зависит от того, достигнуто ли взаимное согласие в этом вопросе, таким образом:

  • Если возникшие разногласия урегулированы и стороны согласны на отмену сделки, то они подписывают документ о расторжении заключенного ими договора;
  • Если один из участников против разрыва договорных отношений, то инициатор расторжения соглашения имеет право обратиться в судебный орган с соответствующим заявлением.

Когда регистрация не состоялась, но документы уже переданы в орган Росреестра, то в случае достижения обоюдного согласия, в эту же регистрационную палату вместе с подписанным соглашением участникам сделки следует подать совместное заявление о возврате документов и отмене регистрационного действия.

Соглашение подписывают и заверяют в том же порядке, что и сам договор.

Так, если документ оформлялся в нотариальной конторе или в агентстве недвижимости, то эти же специалисты должны подготовить и соглашение о расторжении, приложив его к архивной копии ранее заверенного документа.

В нем следует прописать следующее:

  1. реквизиты основного договора и дата прекращения договорных отношений;
  2. условия, на которых расторгнуто соглашение;
  3. порядок и сроки возвращения выплаченных покупателем денежных сумм;
  4. необходимость возмещения понесенных продавцом убытков, размер причиненного ущерба, компенсация затрат.

Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи можно по ссылке.

к содержанию ↑

После регистрации

Если продавец отказался от прав владения имуществом, оно перешло к покупателю, договор официально зарегистрирован и внесен в реестр, то расторгнуть его можно:

  • по мирному соглашению;
  • по инициативе одной из сторон, в судебном порядке, при подаче искового заявления.

При этом госрегистрация соглашения по аннулированию сделки проводится только в период действия договора.

По истечении срока, когда все договорные обязательства полностью выполнены участниками, расторгнуть его не получится.

Вернуть недвижимое имущество можно лишь на условиях, прописанных в соответствующем документе, и в ситуациях, предусмотренных на то действующим законодательством.

При обоюдном желании участников отменить сделку самым оптимальным решением будет оформление обратного договора – передачи прав собственности от нового собственника бывшему владельцу имущества.

В этом случае стороны меняются ролями, и государственная регистрация процедуры повторного обмена вернет все на прежние места.

Анализ норм и статей главы 29 ГК позволяет выделить основания, по которым можно в одностороннем порядке аннулировать сделку с квартирой.

К ним относят:

  1. Грубые нарушения условий соглашения одним из участников, повлекшие причинение значительного ущерба другому;
  2. Сложившиеся обстоятельства, возникновение которых заранее предусмотреть стороны не могли;
  3. Иные причины, устанавливаемые в ходе судебного разбирательства.
к содержанию ↑

Отказ от оплаты

не хочет платить

Неполучение продавцом оплаты или получение ее не в полном объеме, а также нарушение сроков выплаты являются важным условием договора.

Их несоблюдение — повод для расторжения договоренности и подачи искового заявления в суд.

Факт передачи денежных средств подтверждается:

  • распиской о получении денег с указанием суммы числом и прописью;
  • банковской выпиской о перечислении денежной суммы с расчетного счета покупателя на счет продавца с подписью сотрудника банка;
  • чеками, ордерами, банковскими квитанциями, доказывающими внесение наличных денег.

Если покупатель в ходе судебного разбирательства не смог предъявить указанные документы, то по ст. 486 ГК РФ может быть вынесено следующее решение:

  1. Договор купли-продажи недвижимости аннулируется, имущество возвращается продавцу;
  2. Сделка признается действительной, покупателя обязывают погасить образовавшуюся задолженность.
к содержанию ↑

Отказ от снятия с регистрационного учета

отказ выписываться

Случается, что после переоформления права собственности на покупателя, прежний хозяин или иной гражданин, прописанный в этой квартире, отказываются освобождать жилье.

В другом варианте он не снимается с регистрационного учета, сохраняя за собой право на проданную недвижимость.

Все это считается нарушением условий договора.

По ст. 292 ГК при переходе собственнических прав к другому лицу прежний владелец и члены его семьи лишаются прав и возможностей пользоваться данным жилым помещением.

А по ч. 1 ст. 558 ГК к договору должен быть приложен список лиц, проживающих в квартире и сохраняющих право пользования недвижимостью после ее продажи.

Несоблюдение этих норм закона может привести к аннулированию сделки и возврату покупателю всей уплаченной суммы.

к содержанию ↑

Обстоятельства непредвиденного характера

неожиданные нюансы

Значительное изменение обстоятельств, на которые опирались участники сделки при заключении договора, это еще одна причина для разрыва отношений.

Примером внезапного происшествия, наносящего серьезный ущерб покупателю, является обнаружение обременений на приобретенное жилье в виде родственников, зарегистрированных и ранее постоянно проживавших на данной площади.

Суд может признать и удовлетворить требование этих граждан проживать в квартире и пользоваться ей. Заранее зная или предполагая возможность наступления такого события, покупатель отказался бы от заключения подобной сделки.

Стоит отметить, что такие случаи происходят достаточно редко.

Чаще поводом для обращения в судебные инстанции с требованием аннулировать заключенный договор являются следующие обстоятельства:

  • изменения, внесенные в законодательство;
  • значительный рост рыночных цен и увеличение стоимости объекта недвижимости;
  • финансово-экономический кризис;
  • ликвидация предприятия (при отсутствии признаков банкротства).

При принятии решения о расторжении сделки суд оценивает возникшую ситуацию по 4 критериям:

  1. предсказуемость;
  2. непреодолимость;
  3. масштаб причиненного ущерба;
  4. характер и степень влияния.

Если ситуация, затрагивающая интересы обеих сторон, будет признана непреодолимой, наносящей серьезный ущерб всем или только одному участнику сделки, при этом фактор вины отсутствует, т.е. событие непредвиденное, то такое изменение считается существенными, препятствующим исполнению договоренности.

к содержанию ↑

Недействительность сделки

аннулированное соглашение

Расторжение сделки и признание ее недействительной – это две абсолютно разных процедуры.

Обе они – основание для разрыва договорных отношений, но если суд подтвердит факт противоправности подписания договора, то сделку не просто расторгнут, а признают незаконной.

По ст. 167 ГК стороны недействительного соглашения обязаны вернуть все полученное ими по условиям контракта, а виновный участник должен компенсировать причиненный своими противоправными действиями ущерб.

То есть все уже исполненные обязательства требуется привести в первоначальную форму, а стороны должны вернуться к существующему ранее имущественному положению – в этом принципиальное отличие признания сделки недействительной.

В соответствии с параграфом 2 гл. 9 ГК договор признается недействительным, если:

  • пункты соглашения нарушают требования действующего законодательства или иных нормативно-правовых актов;
  • сделка мнимая, не предполагающая юридических последствий или притворная, была совершена с целью укрывательства иных правоотношений;
  • гражданин, заключивший контракт, признан недееспособным, ограниченно дееспособным;
  • цель сделки антисоциальная, заведомо противоречит нравственным основам и правопорядку;
  • в сделке участвовал малолетний, не достигший 14 лет, или несовершеннолетний – в возрасте до 18 лет, а также отмечено нарушение их юридических прав;
  • заключение договора произведено под влиянием заблуждения, было следствием угроз, обмана, действий насильственного характера, результатом иных неблагоприятных воздействий.
к содержанию ↑

Продажа квартиры организацией

продажа от юридических лиц

Когда продавцом недвижимости выступает организация, важно исключить повод для аннулирования в дальнейшем сделки.

Для этого стоит акцентировать внимание на уставных документах юридического лица, на правильности оформления регламентирующих документов, а также заручиться письменным согласием учредителей на заключение контракта.

Кроме того, бумаги должны быть подписаны уполномоченным на то сотрудником учреждения или представителем компании, действующим по соответствующей доверенности.

к содержанию ↑

Расторжение соглашения через суд

Как уже было сказано, расторгнуть сделку можно по взаимному согласию сторон, либо через суд.

Образец искового заявления в суд о расторжении договора купли-продажа недвижимости Вы можете скачать тут.

Чтобы избежать судебных инстанций любые возникшие спорные вопросы нужно сначала попробовать разрешить мирно.

Для этого инициатор расторжения должен направить второй стороне уведомление в письменной форме, в котором необходимо указать возможность добровольно расторгнуть сделку и написать, в какой срок сообщить о принятом решении.

Тем более ст. 452 ГК РФ обязывает, прежде чем подать исковое заявление, предпринять все необходимые шаги для урегулирования ситуации в досудебном порядке.

Стандартный период ожидания — 30 дней. Если в течение этого времени будет получен отказ, изложенный в письменном виде, или ответа не последует, то это значит, мирным путем уладить возникшие разногласия не получилось.

Для расторжения договора в одностороннем порядке придется направиться в суд.

При составлении иска важно помнить, что судья выносит решение лишь в рамках заявленных требований.

Поэтому необходимо учитывать все возможные нюансы касаемо не только расторгаемого договора, но и судьбы квартиры, денежных сумм и причитающейся компенсации.

В иск следует включить сразу все требования:

  1. Расторгнуть договор, указав имеющиеся весомые причины для расторжения, документально их обосновав;
  2. Вернуть прежнему владельцу все исполненное им по сделке, в виде перечня имущества или выплаченных денежных средств;
  3. Исходя из обстоятельств дела, при наличии грубых нарушений обязательств возместить понесенные убытки и/или моральный вред.

Инициировать судебное расторжение можно в течение трех лет с момента фактического совершения сделки.

К иску потребуется приложить пакет документов, включающий:

  • оригинальный экземпляр договора;
  • переписку, доказывающую намерение мирно урегулировать вопрос;
  • документы, подтверждающие обоснованность исковых требований: право собственности, документ об оплате или неполучении денег, выписки и пр.;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Рекомендуем Вам посмотреть ролик о тонкостях расторжения договора купли-продажи недвижимости:

к содержанию ↑

Советы для благоприятного завершения сделки


удачное соглашение

Избежать неприятностей, конфликтов и спорных моментов поможет юридически грамотно составленный договор.

Внимательно продумывать все детали соглашения и тщательно вычитывать договор. Он должен содержать пункты, учитывающие все возможные ситуации, и затрагивать интересы каждой из сторон.

Также в договоре необходимо прописать методы решения разногласий, которые могут возникнуть. Кроме этого, должна быть предусмотрена возможность максимально комфортно и безболезненно расторгнуть сделку.

Чтобы минимизировать риски следует обращаться в надежные и проверенные агентства недвижимости и к юристам, специализирующимся на данных видах сделок.

к содержанию ↑

Для продавца

Заключая договор, продавцу следует уделить особое внимание таким ключевым моментам, как:

  1. возможность расторгнуть договор добровольно, вне зала суда, если один из участников, в данном случае покупатель, уклоняется от исполнения своих обязательств;
  2. определение условий и четких сроков получения денег, это может происходить на любом из этапов сделки – до момента обращения в Росреестр, непосредственно в самом учреждении или после получения документов;
  3. ответственность покупателя в случае нарушения им условий договора.
к содержанию ↑

Для покупателя

покупатель

Чтобы обезопасить себя от нежелательных рисков в интересах покупателя зафиксировать в контракте следующие положения:

  • факт передачи имущества подтверждается специальным передаточным актом, подписанным участниками в момент полного освобождения помещения и вручения его покупателю;
  • сроки передачи должны быть конкретизированы;
  • отказ продавца исполнять условия соглашения, а также возникновение иных неблагоприятных обстоятельств ведет к расторжению договора, при этом все внесенные ранее суммы подлежат возврату в установленные сроки.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!


Поделиться в соц.сетях:


Автор статьи - Крутиков Станислав Алексеевич

Понравилась статья? Следите за обновлениями сайта в Твиттере или подпишитесь на свежие материалы по E-Mail:

Добавить комментарий