Возможно ли и как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно: подробный разбор вариантов

Если вы решили изменить конфигурацию жилого помещения, то в ряде случаев придется согласовывать изменения с государственными органами.

Однако очень часто согласование перепланировки можно сделать и после проведения всех необходимых работ.

Но как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Что вообще представляет собой перепланировка? И какие документы для этого понадобятся?

Ниже вы узнаете ответы на эти вопросы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации:

Что это такое?

Перепланировка — это серьезное изменение конфигурации жилого помещения.

Перепланировка касается изменений, которые затрагивают техническо-эксплуатационные характеристики дома.

При их изменении которых может измениться устойчивость конструкции квартиры.

Все важные сведения о конфигурации помещения (как жилого, так и нежилого) хранятся в техническом паспорте объекта.

А перед проведением перепланировки необходимо согласовать все значимые изменения с государственными органами власти.

Следует понимать, что не все изменения конфигурации могут быть признаны в качестве перепланировки.

Некоторые действия можно проводить без согласования с государственными органами.

Обязательному согласованию с государством подлежат такие изменения:

• Создание новых или демонтаж старых дверных проемов;
• Полный или частичный демонтаж несущих перегородок (за исключением межквартирных перегородок);
• Установка нового инженерного оборудования;
• Создание новых дверных проемов в случае объединения квартир;
• Монтаж лестниц;
• Различные изменения, которые создают дополнительную нагрузку на несущие стены;
• Изменение конструкции полов;
• Различные ремонтные работы, которые ухудшают жилищные условия как самого собственника, так и его соседей;
• Расширение нежилой площади за счет уменьшения площади нежилых комнат в квартире (например, за счет уменьшения кладовки или ванной комнаты);
• Объедение балкона с кухней;
• Некоторые другие работы, которые необходимо согласовать с государством на основании закона.

Однако некоторые изменения можно не согласовывать с государством:

1. Проведение косметических ремонтов;
2. Замена инженерных конструкций, если устройство и принцип действия новых инженерных конструкций ничем не отличается от устройства и принципов работы старых конструкций;
3. Снос перегородок внутри квартиры, если эти перегородки не являются элементами несущей конструкции;
4. Установка стен из гипсокартона и некоторых других легких материалов;
5. Некоторые другие работы, которые можно не согласовывать с государством на основании закона.

Проведение перепланировки регламентируется Жилищным кодексом, а также Кодексом об административных правонарушениях.

Основными регулирующими статьями являются глава 4 ЖК РФ (в ее состав входят 25, 26, 27, 28 и 29 статьи, которые конкретизируют процедуру перепланировки).

За нарушение правил перепланировки предусмотрена ответственность, а наказание определяется на основании статьи 7.21 КоАП.

На перепланировку очень похожа процедура переустройства квартиры.

Переустройство квартиры также подразумевает внесение серьезных изменений в конструкцию дома, а саму процедуру также нужно согласовывать с государственным органами власти.

Основным отличием переустройства от перепланировки являются объекты изменений:

В случае перепланировки изменениям подвергается сама конструкция здания, тогда как переустройство затрагивает лишь инженерные сети.

Основные виды работ, которые признаются в качестве переустройства помещения:

• Замена инженерных коммуникаций (инженерных, отопительных, газовых и так далее);
• Создание ванных комнат, кухонь и туалетов;
• Установка электроплит вместо газовых плит;
• Замена или установка нового оборудования (инженерного, сантехнического, отопительного и так далее), а также установка сетей, которые будут обеспечивать работу этого оборудования;
• Некоторые другие работы, проведение которых признается в качестве переустройства помещения.

О том, какие виды работ делать можно, а какие категорически запрещены при перепланировке квартиры, читайте в нашей статье.

Как оформить?

Перепланировка в административном порядке осуществляется в несколько этапов:

1. Сперва вам нужно получить технический паспорт квартиры. Для этого нужно обратиться в БТИ с паспортом и заявлением. Оформляют технический паспорт обычно очень быстро;

Образец заявления на получение технического паспорта.

2. После этого необходимо разработать план изменений на основании сведений из технического паспорта. Обычно для создания проекта владельцы квартир прибегают к помощи сторонних организаций;
3. После этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию и в МФЦ по месту жительства. При себе нужно обязательно иметь проект перепланировки, а также некоторые дополнительные документы (заявление на внесение изменений, паспорт, документ о праве собственности, техпаспорт и так далее);

Образец заявления на перепланировку квартиры.

4. После этого нужно дождаться решения государственных органов. Максимальный срок рассмотрения заявления и документов составляет 45 дней (по факту заявку обычно рассматривают в течение 1-2 недель);
5. В случае одобрения заявки можно приступать к ремонту. Ремонт может выполнять как заявитель, так и фирма-подрядчик;
6. После проведения ремонта необходимо выполнить проверку квартиры на соответствие плану. Для этого нужно вновь посетить МФЦ или жилищную инспекцию и написать заявление. После этого сотрудники жилищной инспекции должны провести осмотр. Если ремонт выполнен в соответствии с планом, то инспекция составит акт соответствия, а сведения об изменениях будут внесены в технический и кадастровый паспорт объекта.

Если вы сделали перепланировку без получения разрешения, то такая перепланировка будет признана в самовольной.

В таком случае собственнику нужно руководствоваться не только 29 статьей ЖК РФ, но и статьей 7.21 КоАП РФ.

Самовольная перепланировка легализуется только через суд:

• Для легализации вам понадобятся стандартный пакет документов — паспорт, документ, подтверждающий право собственности, технический паспорт проекта и так далее;
• Также нужно обязательно предоставить причину отказа и написать исковое заявление, в котором следует объяснить, почему вы не согласны с отказом;
• Еще нужно уплатить госпошлину, а квитанцию об уплате нужно приложить к исковому заявлению;
• После подачи документов нужно явиться на судебное заседание. Обычно судебное заседание назначается в течение 1 месяца после подачи заявления и документов;
• Также вам придется заплатить штраф за самовольную перепланировку.

Образец искового заявления в суд о согласовании перепланировки квартиры.

Создание проекта и эскиза

Для перепланировки необходимо разработать и утвердить план предстоящих изменений.

Для этого необходимо разработать проект или эскиз, в котором будут храниться основные технические сведения о предстоящих изменениях.

Разработкой проекта может заниматься лицензированная компания или сам заявитель, если у него есть профильное образование.

Различают два основных вида проектов:

1. Создание проекта перепланировки. Проект нужно делать в случае внесения серьезных изменений в конструкцию здания, которые требуют детальной расшифровки.
   
   Проект делают в следующих случаях — объединение квартир, монтаж или демонтаж перегородок, проведение различных работ, которые затрагивают несущие стены здания, монтаж лестниц и так далее;
2. Создание эскиза перепланировки. Эскиз представляет собой упрощенную версию полноценного проекта, а нужен он в случае внесения не слишком серьезных изменений в конструкцию здания.
   
   Создание эскиза помогает сэкономить деньги, а делать эскиз разрешается в следующих случаях — установка новых дверных проемов, частичный или полный демонтаж перегородок, заделывание проходов кирпичной стеной и так далее.

Существует мнение, что для проведения некоторых работ перепланировки можно не делать ни эскиз, ни проект. Однако это является заблуждением, поскольку все серьезные изменения должны быть согласованы с государством.

Появление этого мифа может быть связано с тем, что люди путают перепланировку и работы, которые не требуют согласование (например, при проведении косметического ремонта действительно не нужно подавать ни эскиз, ни проект, однако такой ремонт вообще нельзя назвать перепланировкой здания).

Незаконная перепланировка: ответственность и последствия

Перепланировка жилого помещения должна быть согласована с государственным органами властями.

А после проведения перепланировки все изменения должны быть внесены в технический паспорт помещения.

За незаконную перепланировку предусмотрена административная ответственность:

• Если перепланировка была сделана в частном доме, то в таком случае предусмотрен штраф. В некоторых случаях нарушитель может отделаться предупреждением, однако на практике все же за такое нарушение чаще всего штрафуют. Также нарушитель обязывается либо восстановить прежний вид жилища, либо согласовать перепланировку с государственными органами власти в кратчайшие сроки;
• Если перепланировка была сделана в квартире, которая располагается в многоквартирном доме, то в таком случае нарушителя также оштрафуют, но сумма уже будет больше. В этом случае нарушитель также обязывается либо восстановить прежний вид жилища, либо согласовать перепланировку с государственными органами власти в кратчайшие сроки;
• Если после обнаружения нарушений собственник не хочет ни согласовывать перепланировку, ни восстанавливать прежний вид помещения, то в таком случае человек может быть выселен из квартиры, а само жилье может быть конфисковано. После конфискации жилище будет выставлено на торги, а после продажи бывший собственник получит вырученные деньги за вычетом расходов на проведение торгов;
• Если незаконная перепланировка была осуществлена не владельцем помещения, а арендатором, то в таком случае суд может обязать владельца квартиры согласовать перепланировку или восстановить прежний облик жилища.

Также нужно помнить о юридических последствиях:

1. Потеря в цене в случае продажи;
2. Квартиру с самовольной перепланировкой нельзя купить в ипотеку;
3. Если вы купили квартиру в кредит и выполнили незаконную перепланировку, то банк может потребовать провести легализацию, поскольку такой поступок может быть расценен в качестве нарушения кредитного договора;
4. В случае передачи по наследству дома с несогласованной перепланировкой нотариус может отказать выдачи свидетельства о наследовании, поскольку фактическая конструкция квартиры будет отличаться от техпаспорта;
5. Если вы захотите приватизировать квартиру с незаконной перепланировкой, то сперва вам придется провести легализацию через суд.

О том, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, читайте в статье.

Если перепланировка уже сделана?

Если вы сделали перепланировку без согласования с государственными органами, то легализация может быть осуществлена только через суд.

Процедура выглядит так:

• Сперва вам нужно собрать документы:
1. личный паспорт;
2. выписка из ЕГРН;
3. технический паспорт;
4. проект квартиры;
5. заключение о соответствии квартиры жилищным нормам (этот документ нужно получить в СЭС);
• Теперь нужно оповестить государственные органы власти о перепланировке. Для этого нужно посетить архитектурный отдел администрации;
• Теперь нужно отправиться в суд. Для суда потребуются такие документы:
1. личный паспорт;
2. документ о праве собственности или выписка из ЕГРН;
3. договор-основание;
4. технический паспорт квартиры;
5. заключение СЭС;
6. проект перепланировки (план или эскиз);
7. также нужно написать исковое заявление, в котором следует изложить свою просьбу о том, что вы хотите легализовать незаконную перепланировку;
• Если суд встанет на вашу сторону, то вам придется уплатить штраф, после чего вы получите судебный лист с положительным решением по вашему делу. В таком случае перепланировка будет признана узаконенной;

Однако нужно помнить, что суд может отказать в легализации — в таком случае вам придется не только уплатить штраф, но и вернуть все на свои места;

• Теперь нужно обратиться в БТИ, чтобы этот орган власти сделал новый технический паспорт помещения;
• Также с исполнительным листом необходимо обратиться в Росреестр для изготовления нового кадастрового паспорта;
• Если в результате перепланировки была изменена жилая площадь квартиры (например, в случае объединения квартир или в случае увеличения жилой площади за счет уменьшения площади ванной комнаты), то в таком случае нужно подать сведения об изменении площади в УФРС или МФЦ.

Если только планируется

Также необходимо согласовывать с государственными органами перепланировку, которая находится на стадии планирования.

Согласование выглядит так:

• Сперва вам нужно собрать документы:
1. личный паспорт;
2. новый техпаспорт на квартиру;
3. выписка из ЕГРН или любой документ, подтверждающий право собственности;
4. договор-основание;
5. выписка из домовой книги;
6. проект или эскиз квартиры;
7. копия финансово-лицевого счета (счет можно взять в бухгалтерии паспортного стола);
8. заключение СЭС о соответствии санитарным нормам;
9. заключение МЧС о соответствии пожарным нормам;
10. если в квартире вы живете не один, то необходимо также получить письменное согласие всех совершеннолетних жильцов (все согласия нужно заверить ЖЭУ и ТСЖ).
• Теперь нужно посетить БТИ, чтобы согласовать эскиз или план перепланировки;
• В случае утверждения эскиза или плана вы получите разрешение на проведение всех необходимых работ. Разрешение выдается обычно на срок до 4 месяцев;
• В конце нужно вызвать жилищную инспекцию, которая проверит текущее состояние квартиры на соответствие проекту или эскизу. В случае успеха будет составлен акт соответствия;
• С этим актом нужно посетить БТИ (для изготовления нового техпаспорта) и Росреестр (для изготовления нового кадастрового паспорта);
• Если в результате перепланировки изменилась жилая площадь квартиры, то эти сведения нужно подать в УФРС или МФЦ.

О вступивших в силу изменениях касательно перепланировки квартиры и о том, как это сделать самостоятельно, смотрите в видеоролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!