Как оформить ипотеку на вторичное жилье — пошаговое руководство

Несмотря на то, что строительство нового жилья ежегодно увеличивается, до 75–80% ипотечных сделок приходится на приобретение вторички.

Для того, чтобы оформить ипотеку на вторичное жилье, необходимо знать, как работают подобные сделки.

Законодательная база

Все правовые положения ипотечного кредитования в российском законодательстве установлены законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Требования к заемщикам

Чтобы обезопасить себя от неплательщиков, банки выдвигают особые требования к заемщикам.

Ипотечный кредит могут получить:

1. граждане РФ (иностранцы могут оформить ипотеку лишь в некоторых банках);
2. лица определенного возраста, как правило, от 21 года до 60 лет (кредит должен быть выплачен до достижения заемщиком возраста 75 лет);
3. обычно зарегистрированные по месту нахождения банка (либо постоянно работающие или проживающие в регионе, в котором расположен банк);
4. имеющие постоянный источник дохода (работающие и имеющие общий трудовой стаж не менее 1 года, пенсионеры, имеющие иной задокументированный источник дохода);
5. имеющие хорошую кредитную историю;
6. обладающие особым статусом для получения ипотечного кредита по специальным программам.

к содержанию ↑

Какую недвижимость можно приобрести?

Кредитные организации для минимизации своих рисков составляют список требований к приобретаемому вторичному жилью.

Поэтому далеко не каждое жилое помещение подойдет под ипотечную сделку.

Банк кредитует ипотеку на приобретение наиболее ликвидного жилья, которое может быть без проблем реализовано в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит.

Список требований у каждого банка свой, однако можно примерно описать общие качества жилья, которое пройдет банковскую проверку.

Обычно банки обращают внимание на:

• год постройки здания — чем старше дом, тем меньше шансов на согласие банка;
• процент износа здания, напрямую связанный с возрастом здания (обычно считается, что 1 год равен 1% износа);
• материалы, из которых построено здание (тяжело получить кредит на покупку квартиры в доме с деревянными перекрытиями или полностью построенного из дерева);
• статус жилья — в приобретении доли в жилом помещении (общежития, коммунальные квартиры) обычно отказывают;
• наличие перепланировок — неузаконенная перепланировка является препятствием для оформления жилья в ипотеку;
• благоустройство — жилье должно обладать всеми современными признаками благоустройства (наличие канализации, горячего и холодного водоснабжения, отопления и т. д.).

По этим причинам в ипотеку обычно можно приобрести квартиру стандартной планировки в зданиях примерно от 1970 года постройки и моложе.

Так называемые «хрущевки» кредитуются неохотно, а в приобретении жилья в более ранних зданиях или любого нестандартного жилья будет наверняка отказано.

к содержанию ↑

Основные условия

Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, необходимо соответствовать следующим условиям:

1. срок — от 1 года до 30 лет;
2. минимальная сумма кредита — от 300 тыс. рублей;
3. кредит предоставляется только на сданное жилье, у которого есть собственник (нельзя оформить на долевое строительство или коммерческую недвижимость);
4. минимальный первоначальный взнос — от 15%;
5. комиссия за досрочное погашение не взимается.

к содержанию ↑

Без первоначального взноса и господдержка

Чтобы получить кредит без первоначального взноса, нужно обратиться в банк, предлагающий кредитование под залог жилья.

Оно должно уже находиться в собственности заемщика.

В таком случае не требуется внесение первоначального взноса.

Также многие банки предлагают выгодную ипотеку с господдержкой по особым программам:

• «Материнский капитал»;
• «Молодой специалист»;
• «Молодая семья».

Также существуют льготные программы по субсидированию покупки для некоторых категорий граждан и т. д.

В этом случае первоначальный взнос может быть погашен за счет предоставленного сертификата, а кредитная ставка ниже, чем при стандартном кредитовании.

Лицам, относящимся к данной категории, при выборе банка-кредитора необходимо проконсультироваться с работниками банка о возможности использования своих льгот.

Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса? Узнайте здесь.

к содержанию ↑

Почему банк может отказать?

Банк может отказать в выдаче кредита на приобретение конкретного помещения в случаях, если:

1. квартира не соответствует банковским стандартам по своим техническим условиям (см. выше);
2. при покупке жилья у родственников;
3. если заемщик трудится на последнем месте работы менее 6 (иногда 3) месяцев;
4. приобретается наследная квартира, а со дня смерти предыдущего владельца прошло менее 6 месяцев;
5. среди потенциальных собственников жилья есть социально незащищенные лица (например, инвалиды).

к содержанию ↑

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

Для покупки квартиры в ипотеку необходимо пройти процедуру, которая в различных банках абсолютно одинакова.

Необходимые документы

Список требуемых документов определяется каждым банком отдельно.

Однако можно очертить минимальный набор бумаг, который понадобится для оформления ипотечного кредита.

К нему относятся:

• паспорта и дополнительные удостоверения личности заемщика, а также созаемщиков и поручителей;
• справки, удостоверяющие занятость заемщика (копия трудовой книжки, справка от работодателя) и его финансовое обеспечение (справка 2-НДФЛ);
• документы на закладываемое имущество, если в качестве залога выступает недвижимость заемщика;
• свидетельство о браке (при наличии супруга), свидетельство о рождении (при оформлении ипотеки по программе «Молодая семья»).

Скачайте образец справки 2-НДФЛ.

В некоторых условиях банк может истребовать дополнительные документы, например, сертификаты, налоговую декларацию и др.

к содержанию ↑

Выбор банка-кредитора

Практически все банки, работающие с физическими лицами, предоставляют услугу ипотечного кредитования вторичного жилья.

Подобрать наиболее подходящий банк можно не только с помощью ипотечных калькуляторов на сайтах банков, но и просто посетив кредитных менеджеров учреждений.

В некоторых банках действуют особые программы кредитования, так что разница в условиях предоставления кредита может быть весьма существенной.

Значение имеет не только размер процентной ставки, но и условия предоставления кредита.

Например одни банки более лояльно относятся к «серым» зарплатам, другие могут предоставить больший размер кредита исходя из финансового обеспечения потенциального покупателя и т. д.

Поэтому перед оформлением кредита можно посетить несколько банков и проконсультироваться у кредитных специалистов.

к содержанию ↑

Оформление заявки

После выбора конкретного банка-кредитора покупатель должен оставить заявку на предоставление ипотечного кредита.

Для этого следует лично обратиться в банк и предоставить все необходимые документы. Срок рассмотрения — до 2 рабочих дней, однако банк вправе рассматривать ее и дольше.

После рассмотрения заявки выносится решение, в случае положительного ответа определяется максимально возможная сумма кредита исходя из финансовых показателей покупателя.

Образец заявления на получение ипотечного кредита.

к содержанию ↑

Подбор подходящей квартиры

После получения согласия банка у покупателя есть примерно 3 месяца на поиск недвижимости и оформление сделки.

Если не уложиться в этот период, то придется заново проходить всю процедуру одобрения кредитной заявки.

Так как сделка по приобретению вторичного жилья может затянуться по объективным причинам, то откладывать дело в долгий ящик не следует, а поиском потенциальных вариантов можно заняться еще на стадии рассмотрения заявки.

При выборе жилья необходимо отсекать те варианты, которые не подойдут по требованиям банка или иным причинам.

Следует избегать сомнительных вариантов, а также излишне дорогих или дешевых квартир, чья стоимость значительно отличается от среднерыночной.

При осмотре необходимо сразу предупреждать владельца, что квартира будет покупаться в ипотеку, чтобы отсекать те варианты, которые будут продаваться с указанием неполной стоимости в договоре.

При подборе подходящего жилья можно воспользоваться услугами опытного риэлтора, который досконально знает особенности ипотечного кредитования и поможет определить только подходящие под кредит варианты.

к содержанию ↑

Экспертная оценка

После того, как подходящий вариант найден, жилье должно быть осмотрено экспертом для определения его ликвидационной стоимости.

Заказать оценку жилья можно только у аккредитованного в банке оценщика.

При этом оплачивать оценку будет потенциальный покупатель, стоимость услуги зависит от метража жилья: чем больше квартира — тем дороже.

Экспертная оценка призвана определить ликвидационную стоимость жилья в том случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит, а банку придется реализовывать квартиру самостоятельно.

Именно размер ликвидационной стоимости определяет максимально возможную сумму кредита, которая не должна быть менее 85% от цены квартиры.

Если стоимость квартиры намного больше, то банк может либо уменьшить сумму кредита, либо вовсе отказать в его предоставлении на конкретный объект недвижимости.

к содержанию ↑

Оформление кредита и заключение сделки

После того, как собраны все необходимые документы и получено заключение оценки, можно переходить к процессу оформления сделки.

Первым делом готовится предварительный договор согласно требованиям банка.

В нем прописываются участники сделки и приобретаемый объект недвижимости.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку.

После одобрения предварительного договора назначается день сделки, к которому готовится основной договор купли-продажи.

Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

В назначенный срок заемщик посещает банк и подписывает кредитный договор с банком на приобретение жилья с залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Заключается договор страхования объекта недвижимости (ипотечное страхование).

Образец договора ипотечного страхования недвижимости.

В этот же день заключается договор купли-продажи с продавцом, при этом передается первоначальный взнос из личных сбережений покупателя.

Соглашение регистрируется в органах государственной регистрации (отделение Росреестра, МФЦ и т. д.).

В срок до 5–7 рабочих дней заемщик становится собственником жилья, о чем делается запись в ЕГРП, а продавцу перечисляется оставшаяся сумма, предоставляемая из банковского кредита.

О том, как правильно составить договор купли-продажи, узнайте из нашей статьи.

к содержанию ↑

О процентных ставках

Процентная ставка за ипотечный кредит находится в прямой зависимости от ключевой ставки Центробанка РФ, то есть той ставки, по которой ЦБ РФ кредитует коммерческие банки.

В связи со снизившейся в последнее время инфляцией ключевая ставка установлена в размере 8,5%.

Это позволило банкам снизить процентную ставку за ипотечные кредиты до минимальных значений за всю историю развития ипотечного кредитования в РФ.

На данный момент можно оформить ипотеку на вторичное жилье со ставкой в 9–11% годовых в зависимости от банка и ипотечной программы.

На размер ставки также влияет:

1. участие в государственных программах поддержки («Жилье для молодой семьи», «Жилье для специалистов»);
2. наличие зарплатной карты банка (может снижать процентную ставку на 1%);
3. размер первоначального взноса;
4. срок кредитования;
5. наличие или отсутствие страхования жизни при оформлении кредита (страховка снижает ставку на 1%).

Точный размер ставки кредитования можно выяснить после консультации у кредитного менеджера банка, ориентировочный размер ставки и проценты можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора.

к содержанию ↑

Обращаться ли к риэлтору?

До 40% всех сделок на рынке недвижимости РФ проводится самостоятельно участниками сделки без привлечения риэлторов. Не является исключением и ипотека.

В какой-то мере провести сделку по покупке вторичного жилья в ипотеку даже проще, чем приобретение/продажу недвижимости за наличный расчет, так как процесс оформления ипотечной сделки довольно жестко контролируется банком.

Кредитная организация самостоятельно проверяет юридическую чистоту квартиры и консультирует по вопросам составления договора купли-продажи, а то и самостоятельно его готовит.

Другое дело, что банк никак не поможет в проведении сложной сделки, например при «цепочке квартир», когда одновременно продается и покупается несколько объектов недвижимости.

Также могут быть немалые сложности при выделении доли несовершеннолетним детям, продаже квартиры по доверенности и в других случаях.

Поэтому покупка жилья самостоятельно рекомендуется только при проведении самых простых сделок, а при любом сложном варианте лучше обратиться в агентство или к частному риэлтору.

Это позволит избежать многих «подводных камней», которые особенно часто встречаются на рынке вторичной недвижимости.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы покупки жилья на вторичном рынке в ипотеку

Приобретение вторичного жилья в ипотеку имеет как неоспоримые преимущества, так и существенные недостатки.

К главному плюсу можно отнести то, что во вторичное жилье можно заехать, не делая полноценный ремонт.

Кроме того, выбор вторичных квартир на рынке недвижимости гораздо шире, а так как вторичное жилье продают физические лица, то покупатель всегда может сторговаться на более низкую цену квартиры.

К недостаткам приобретения вторичного жилья в ипотеку можно отнести:

• широкий список требований кредитных организаций к жилью (далеко не каждую вторичную квартиру можно приобрести);
• необходимо контактировать с частными продавцами, которые могут менять условия в процессе сделки (повышать цену, отказываться от продажи, в целом вести себя «странно» и т. д.);
• зачастую вторичное жилье нуждается в полноценном ремонте, затраты на который приближаются к ремонту новостройки;
• далеко не все хозяева квартир готовы продавать жилье в ипотеку, так как в этом случае необходимо указывать полную стоимость в договоре.

И в заключении советуем Вам посмотреть видеосюжет о покупке вторичного жилья в ипотеку: