Как правильно переоформить квартиру на другого человека?

Переоформить квартиру на другого человека можно как путем передачи ему своих прав через гражданскую сделку, так и путем отказа от своей доли.

Последнее происходит при наследовании или приватизации.

В каждом случае для переоформления необходимо получить согласие всех правообладателей жилплощади.

Понятие переоформления недвижимости

Под переоформлением квартиры подразумевается передача прав собственности от предыдущего обладателя жилплощади к новому.

При этом вместе с правами на квартиру к новому владельцу переходят также все обременения на жилье и обязанности по его содержанию и оплате коммунальных услуг.

Законодательное регулирование переоформления прав осуществляется:

• главами 30-33 Гражданского кодекса;
• законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Переоформление жилплощади необходимо в следующих случаях:

1. при желании подарить квартиру;
2. для защиты жилья от посягательств третьих лиц;
3. для защиты жилья от изъятия при банкротстве;
4. для избавления от обязанности по оплате коммунальных ресурсов;
5. для получения субсидий от государства.

Дарение квартиры родственнику или иному лицу предполагает передачу этому лицу прав собственности на жилплощадь.

Когда есть вероятность потери квартиры вследствие бракоразводного процесса или притязаний третьих лиц, хорошим решением будет переоформление квартиры на родственников или доверенных лиц.

Эта мера также позволит предотвратить изъятие жилья кредитной организацией по решению суда.

Если в квартире собственник не проживает фактически, то он может переоформить ее на живущих там родственников, чтобы последние оплачивали коммунальные услуги самостоятельно, в противном случае при возникновении задолженностей ответственным является владелец жилплощади.

Ряд государственных программ для малоимущих доступны только для лиц, не имеющих жилья в собственности и нуждающихся в его получении.

При этом важно учитывать, что запрашивать помощь от государства можно не ранее, чем через 5 лет после переоформления своей квартиры на другого человека.

к содержанию ↑

Способы

К основным способам переоформления жилья на другое лицо относятся:

• заключение договора купли-продажи или дарения;
• передача жилья по договору ренты;
• обмен жилплощадью;
• передача жилья по наследству;
• передача доли квартиры.

Выбор способа зависит от конкретных обстоятельств.

Здесь Вы можете скачать образец договора купли-продажи, договора дарения, договора мены и договора ренты на квартиру.

к содержанию ↑

Купля-продажа

Для передачи квартиры через договор купли-продажи необходимо составить соглашение о продаже квартиры, передать недвижимость по передаточному акту, после чего зарегистрировать переход права в отделении Росреестра.

Договор купли-продажи подходит для передачи жилья не родственникам.

Важно учесть, что если квартира находилась в собственности у инициатора переоформления менее пяти лет, то ему придется заплатить подоходный налог в 13% с суммы, вырученной за продажу.

А умышленное снижение цены может привести к признанию сделки притворной и ее аннулированию по решению суда.

к содержанию ↑

Дарение

Дарение подходит для передачи жилья близким родственникам, так как в этом случае не нужно оплачивать подоходный налог.

Договор дарения обязательно заключается в письменной форме, согласно ст. 574 Гражданского кодекса.

Текст должен содержать следующие сведения:

1. ФИО и паспортные данные дарителя и одаряемого;
2. описание объекта дарения (квартиры или доли);
3. права и обязанности контрагентов;
4. дата передачи недвижимости;
5. дополнительные условия.

Сравнительный анализ дарственной и завещания читайте в нашей статье.

О том, как переоформить квартиру, смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Обмен

Обмен квартирами предполагает взаимное переоформление прав на жилплощади, примерно равные по стоимости. Для компенсации разной стоимости жилья заключается договор обмена с доплатой.

Обмен оптимален для ситуаций, когда передача прав сопряжена с необходимостью приобретения нового жилья – сделка по обмену позволяет контрагентам приобрести квартиры друг у друга, не заключая два отдельных договора купли-продажи.

к содержанию ↑

Договор ренты

Передача квартиры по договору ренты подразумевает переоформление прав в обмен на ежемесячное денежное содержание.

Срок такого содержания может ограничиваться:

• полной выплатой стоимости жилья;
• определенной сторонами датой;
• смертью предыдущего владельца жилья (при пожизненной ренте).

Обычно договор пожизненной ренты предполагает не только перечисление денежных средств обладателю квартиры, но и обеспечение за ним надлежащего ухода.

к содержанию ↑

После смерти собственника

Передача квартиры по наследству требует наличия соответствующего пункта в завещании умершего или подтвержденных родственных связей с ним.

В данном случае переоформление прав происходит в следующем порядке:

1. Претендент на квартиру собирает документы о родстве с умершим;
2. Заявление о приеме наследства вместе с собранными документами направляется в нотариальную контору;
3. Нотариус проверяет документы и выдает свидетельство о праве на наследство (не ранее, чем через полгода после смерти собственника);
4. Претендент на квартиру подает документы на квартиру и свидетельство о праве на наследство в Росреестр с заявлением о переоформлении права собственности на себя;
5. Через 15 дней сведения о новом собственнике вносятся в базу ЕГРН.

Если наследников несколько, а квартиру нужно переоформить в собственность одного лица, то остальные наследники пишут отказ от наследства в пользу такого лица.

Образец завещания на квартиру и отказа от наследства в пользу другого наследника.

к содержанию ↑

Переоформление доли

Переоформление доли происходит так же, как и всей жилплощади, за исключением необходимости получения согласия на переоформление у остальных совладельцев квартиры.

Кроме того, у проживающих в коммунальной квартире есть преимущественное право приобретения доли – перед переоформлением обладатель доли обязан предложить другим жильцам в квартире приобрести долю по среднерыночной стоимости.

Отчуждение доли допускается только после письменного отказа соседей приобрести ее или молчания в течение 30 дней.

В договоре переоформления прав на долю дополнительно приводится пофамильный список лиц, имеющих право находиться на жилплощади, если в долю входит часть помещений общего пользования – кухня, уборная и т. д.

Образец договора купли-продажи доли в квартире.

к содержанию ↑

Переоформление на родственников и посторонних людей

Процедура переоформления имеет особенности в зависимости от статуса лица, которому передаются права на жилплощадь.

Для передачи имущества детям, не достигшим 18-ти лет, необходимо участие в сделке их родителей.

А если квартира переоформляется взамен отчуждаемой жилплощади, то на такую сделку требуется согласие службы опеки, сотрудники которой следят за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних, в том числе за тем, чтобы площадь новой квартиры была не меньше, чем площадь отчуждаемого жилья.

О том, как оформить квартиру на несовершеннолетнего, узнайте здесь.

Передачу квартиры мужу или жене лучше оформить в виде соглашения о дарении, с целью избежать необходимости по оплате налогов.

В случае законного брака переход прав между супругами часто не имеет смысла, так как все имущество при разводе признается совместно нажитым и делится пополам.

Переоформление жилья на других родственников:

• братьев и сестер,
• внуков,
• бабушек или дедушек

осуществляется в общем порядке путем заключения договора дарения.

Для внуков может потребоваться разрешение родителей и органов опеки, кроме того, при передаче квартиры внукам важно понимать, что фактическое распоряжение недвижимостью будут осуществлять родители внуков и служба опеки.

Чтобы переоформить квартиру на постороннего человека, следует заключить договор купли-продажи, указав в нем все необходимые условия передачи недвижимости, цену, дату передачи прав, а также параметры квартиры:

1. площадь;
2. кадастровый и инвентарный номер объекта;
3. реквизиты выписки из ЕГРН о правах владения;
4. почтовый адрес;
5. количество комнат;
6. сведения об обременениях;
7. сведения о количестве прописанных лиц, имеющих право на проживание.

Для переоформления квартиры на себя нужно заручиться согласием действующего правообладателя квартиры и заключить с ним договор передачи прав, соответствующий конкретной ситуации.

Для получения квартиры от родственника лучше попросить его оформить договор дарения, с посторонним человеком следует заключить договор купли-продажи.

Для получения жилья от пожилого человека подойдет договор ренты, позволяющий приобрести квартиру после смерти владельца при условии обеспечения ему надлежащего ухода.

к содержанию ↑

Какие документы нужны?

К основным документам, необходимым для переоформления прав, относятся:

• паспорта контрагентов;
• выписка из ЕГРН о правах на жилплощадь;
• технический паспорт и кадастровый документ;
• договор передачи прав;
• письменное согласие сособственников и супруга на отчуждение недвижимости;
• документ о прописанных в квартире лицах;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода прав;
• справка о наличии обременений на квартиру;
• заявление о перерегистрации в Росреестр.

Согласие сособственников необходимо обязательно заверить в нотариальной конторе. Если в сделке участвует представитель, то дополнительно потребуется нотариальная доверенность с указанием срока ее действия.

При оформлении квартиры, полученной по наследству, потребуется свидетельство о праве на наследство от нотариуса, а при участии в сделке несовершеннолетних лиц – разрешение службы опеки.

Если переход прав на квартиру происходит вследствие судебного решения, то в Росреестр потребуется представить копию судебного постановления.

Выписка из ЕГРН, кадастровые документы и справки об обременениях можно запросить в любом отделении МФЦ или Росреестра, но если кадастровый паспорт не оформлялся ранее, его изготовление нужно заказать в проектной фирме или местном БТИ.

Справку о прописанных лицах можно получить в домоуправлении или отделении миграционной службы.

к содержанию ↑

Сроки процедуры

Общее время переоформления зависит от типа совершаемой сделки и складывается из следующих этапов:

1. регистрация права в Росреестре – 10-15 дней;
2. запрос справок и документов – 3-5 дней;
3. оформление кадастрового документа впервые – 10 дней.

При приватизации квартиры срок увеличивается на время рассмотрения городским жилищным комитетом заявления о приватизации – 30 дней.

Если квартира оформляется в собственность на основании права на наследство, то получить свидетельство о таком праве у нотариуса можно только по прошествии полугода после смерти предыдущего владельца.

Переоформить квартиру на наследника раньше данного срока можно только путем представления нотариусу письменных доказательств, подтверждающих отсутствие других претендентов на наследство.

Срок действия договора ренты определяется по соглашению сторон. При срочной ренте квартира может быть передана в собственность сразу, а при пожизненной – только после смерти владельца и при условии выполнения его требований по уходу и содержанию.

к содержанию ↑

Стоимость

Стоимость оформления включает в себя:

• госпошлину за регистрацию;
• изготовление кадастрового документа;
• услуги нотариуса;
• подоходный налог – 13% от суммы договора продажи;
• цену покупки квартиры – при переоформлении прав на себя.

Расходы на нотариуса зависят от того, сколько услуг вам понадобится. За простое заверение доверенности на представителя много средств не потребуется, а стоимость проверки обременений жилплощади и удостоверения договора стоит намного дороже.

Цена также меняется в зависимости от региона получения услуги.

Чтобы уменьшить расходы на налоги при переоформлении прав на родственника, следует оформлять договор дарения, а заказ необходимых документов и справок через портал Госуслуг позволит сэкономить до 30% стоимости госпошлины.

к содержанию ↑

Частые вопросы

Переоформление жилья на другое лицо без заключения договора купли-продажи возможно следующими способами:

1. заключением договора дарения или обмена;
2. заключением соглашения о пожизненной ренте;
3. передачей квартиры по завещанию.

Муниципальное жилье можно передать путем отказа от приватизации в пользу другого обладателя ордера.

Образец заявления на отказ в приватизации.

Впоследствии он сможет зарегистрировать право собственности без оформления договора купли-продажи в Росреестре.

Муниципальные квартиры приватизируются бесплатно!

Самыми простыми способами переоформления квартиры являются:

• дарение;
• купля-продажа.

Данные виды сделок имеют минимальный срок оформления и требуют только наличия документов на квартиру и паспортов участников сделки.

Нотариальное сопровождение процедур остается на усмотрение сторон сделки по переходу прав.

Контрагенты могут отказаться от услуг нотариуса, если:

1. заключается простой договор купли-продажи, обмена или дарения;
2. стороны обладают достаточным опытом в составлении договоров;
3. жилплощадь не обременена арестом или правами третьих лиц.

При этом важно помнить, что участие нотариуса при переоформлении жилплощади является обязательным при оформлении наследства, участии в сделке представителей или несовершеннолетних детей, а также при заверении согласия сособственников.

Выбор способа переоформления жилплощади зависит от наличия обременений, статуса владельца квартиры и наличия родственных отношений между будущим и действующим владельцами.

Чтобы избежать признания сделки недействительной по решению суда, необходимо правильно и тщательно составлять договор передачи прав, при необходимости консультируясь с квалифицированными юристами.