Ипотечный кредит под залог квартиры: риски и преимущества

В России очень дорогие кредиты, особенно ипотечные.

Чтобы взять заём на покупку недвижимости, придётся не только собрать документы и найти поручителей.

В ряде случаев для одобрения заявки придётся отдать уже имеющуюся квартиру под залог ипотечного кредита. Но в этом есть своя выгода для заёмщика.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Целевой кредит

Выдаётся банком под конкретные нужды.

В зависимости от того, куда заёмщик обращается, можно выбрать разные типы недвижимости для приобретения:

• земельный участок;
• таунхаус;
• квартира;
• земельный участок под строительство дома.

Особенность целевого кредита состоит в необходимости отчитываться перед банком за предоставленные средства.

За нецелевое расходование средств можно получить санкцию от банка в виде штрафа или увеличения ставки. Целевой кредит требует от заёмщика прозрачности, поэтому его гораздо легче получить платёжеспособным клиентам.

При целевой ипотеке необходимо связываться только с официально зарегистрированными контрагентами. Не получится, например, сэкономить деньги на ремонте или строительстве, связавшись с работающими в обход налогов рабочими.

к содержанию ↑

Нецелевой заем

Займы без конкретной цели выдаются под срочные нужды. Обычно получить нецелевой кредит на крупную сумму сложно.

Однако некоторые российский банки готовы предоставлять даже суммы более миллиона рублей под залог недвижимости.

Когда человек берёт нецелевой кредит, ему не нужно отчитываться перед банком.

Однако проценты по таким кредитам обычно выше, а получить их сложнее.

Максимально возможная сумма обычно зависит от стоимости предоставленного залога.

к содержанию ↑

Условия ипотечного кредитования

Всё зависит от того, в какой банк обращаться. Обычно при оформлении ипотеки под залог собственной квартиры не требуется первоначальный взнос.

Учитывая, что никто не запрещает пользоваться государственными субсидиями на приобретение недвижимости, можно сделать условия максимально выгодными для себя.

Сумма кредита зависит от того, сколько стоит переданное под залог имущество. Перед тем, как взять ипотеку, заёмщик должен провести за свои деньги оценку квартиры и выдать банку соответствующее заключение экспертов.

Обычно сумма кредита не может превышать 70% от стоимости залога.

Передача в залог своей недвижимости не означает, что она переходит даже в частичное распоряжение банка. Пользоваться квартирой клиентам никто не запрещает, но на неё накладывается обременение.

Квартира выступает гарантией того, что клиент погасит долг. Если кредит не будет выплачен, банк продаст квартиру и покроет за счёт этого часть убытков.

О том, как снять обременение с квартиры после ипотеки, читайте в статье.

к содержанию ↑

Требования к залогу

Обычно российские банки требуют от залога следующее:

1. Чтобы квартиру можно было использовать в качестве залога, она должна находиться в черте региона, где выдаётся кредит. Иногда можно использовать только объекты недвижимости, находящиеся в черте города, условия нужно уточнять в банке;
2. Передаваемая в залог квартира должна быть подключена к коммунальной инфраструктуре города. Обязательно наличие отопления, водопровода и электричества;
3. Ни один банк не примет в залог строение, имеющее деревянный фундамент. Не допускаются деревянные перекрытия. Преимуществом обладают строения с каменным, железобетонным и кирпичным фундаментом. Планировка квартиры должна соответствовать плану из БТИ. При перепланировке нужно обязательно отразить это в технической документации;
4. Одним из условий является пригодность квартиры или дома для проживания. Если муниципальные власти признали данный объект аварийным или ветхим, в залог его отдать не получится. Невозможно отдать под залог комнату в коммунальной квартире, строение должно обязательно иметь отдельные кухню и санузел;
5. То же самое касается домов, которые будут восстанавливать или сносить. В Москве не получится сдать в залог квартиру, которая находится в доме, внесённом в программу реновации;
6. Не примут в залог квартиру, на которую суд наложил обременение. Если она является предметом судебного спора, взять под неё ипотеку тоже не получится. Банк не возьмёт в залог квартиру, где ранее были зарегистрированы военнослужащие или заключённые;
7. Банки никогда не одобрят заявку по такой ипотеке, если часть залога находится в собственности у несовершеннолетнего. Теоретически это можно оформить, но на деле заявителя ждёт отказ;
8. Нельзя, чтобы на предлагаемую в залог квартиру было наложено обременение. Не допускается, чтобы квартира была подарена или сдана в аренду. Арестованная недвижимость не может выступать в качестве залога.

к содержанию ↑

Требования к заёмщику

Человек, который берёт ипотеку под залог своей квартиры, должен доказать банку дееспособность.

Для этого нужно заранее собрать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если заявку подаёт мужчина до 27 лет, потребуется копия военного билета как гарантия того, что основной заёмщик не попадёт в призывную армию.

Важным условием является возраст. Ни один банк не выдаёт ипотеку лицам, не достигшим 21 года.

При этом на момент последней выплаты по долгу им должно быть не более 75 лет. Верхняя планка иногда снижается банками до 70 или 65 лет.

Чтобы взять ипотечный заём, необходимо доказать свою платёжеспособность. Обычно банки требуют справку с места работы. При этом на последнем месте работы заёмщик должен отработать не менее 6 месяцев.

Если заявитель не работает, но получает ренту, которой хватит для оплаты кредита, необходимо предоставить соответствующие налоговые декларации.

На решение банка может повлияет регистрация в квартире несовершеннолетних. Если они в ней прописаны, решение скорее всего будет отрицательным. Только если не убедить банк, что этим несовершеннолетним будет где жить в случае продажи квартиры.

Банки одобрят заявку на ипотеку только человеку с хорошей кредитной историей. Это значит, что он не должен иметь просрочек по прошлым кредитам. Нулевая кредитная история меньше снижает шансы на одобрение, но тоже не приветствуется.

Каким клиентам банки точно одобрят ипотеку? Читайте здесь.

к содержанию ↑

Как оформить такую ипотеку?

Выбор банка

Возможность выбора банка ограничена у клиентов, которые не обладают большими доходами.

Им придётся долго подавать заявки в различные банки. Даже с наличием залога высок шанс получить отказ при недостаточной платёжеспособности.

Главные параметры при выборе банка:

• нужен ли первоначальный взнос;
• минимально и максимально допустимый возраст заёмщика;
• проценты по кредиту;
• можно ли погасить кредит досрочно бесплатно;
• комиссии за оплату ипотеки;
• наличие бонусов и скидок за своевременную оплату.

Все об ипотечном кредитовании: условия, сроки и ставки, читайте в нашей статье.

Если есть возможность выбирать между разными банками, лучше опираться на отзывы в интернете. Необходимо отсеивать отзывы прошлых лет, стараться читать только свежие комментарии о продуктах банка.

Чтобы составить о компании более целостное впечатление, можно ознакомиться с отзывами на другие её продукты.

к содержанию ↑

Условия, предлагаемые российскими банками

Банк	Вид кредита	Проценты	Срок погашения	Сумма кредита
Сбербанк	Нецелевой	От 12% до 13.5%	20 лет	До 10 миллионов рублей
ВТБ 24	Нецелевой	11.1%	20 лет	До 15 миллионов
Уралсиб	Целевой	13%	25 лет	До 50 миллионов
Уралсиб	Целевой	13%	25 лет	До 50 миллионов
Газпромбанк	Целевой	От 11.9%	15 лет	До 30 миллионов рублей

к содержанию ↑

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку под залог квартиры, нужно предоставить в банк следующий набор документов:

1. заполненное заявление по образцу банка;
2. свидетельство о собственности на закладываемую квартиру;
3. копия трудовой книжки;
4. паспорт заёмщика и его созаёмщиков;
5. справка с места работы;
6. налоговая декларация 2-НДФЛ;
7. справка о регистрации по месту жительства;
8. справка о семейном положении.

Образец типового заявления на получение ипотечного кредита.

Если банк выдал положительное решение, нужно дополнительно собрать документы на объект залога:

• отчёт об оценке экспертами;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ;
• технический и кадастровый паспорт дома или квартиры;
• выписка из домовой книги;
• согласие супруга на передачу собственности в залог;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• выписка об отсутствии обременений из Росреестра;
• если одним из собственников является несовершеннолетний, нужно согласие органов опеки и попечительства.

Имеет ли созаемщик права на ипотечную квартиру? Узнайте тут.

к содержанию ↑

Оценка недвижимости

Перед тем, как передать квартиру под залог, её нужно оценить. Рыночную стоимость могут определить работники самого банка, тогда не придётся тратить деньги на эту процедуру.

Но сотрудники банка будут специально занижать стоимость, поэтому лучше потратиться на независимых экспертов.

На стоимость квартиры влияет множество факторов, среди них:

1. расположение дома;
2. состояние коммунальной инфраструктуры;
3. возраст дома;
4. наличие социальной инфраструктуры рядом с домом;
5. общая площадь.

к содержанию ↑

Страхование

Объект недвижимости, передаваемый в залог, должен быть застрахован, как и право собственности на него.

Банк требует от клиентов обязательно застраховать свою жизнь и здоровье.

Обычно при оформлении ипотеки банк предлагает оформить пакетное страхование. От этого можно лишь частично отказаться, но это не поможет сэкономить.

Риски для банка возрастут, поэтому он повысит проценты по кредиту.

Застраховать недвижимость, жизнь и право собственности можно в любой компании, отвечающей требованиям банка. Лучше заранее запросить список страховых компаний-партнёров в банке.

к содержанию ↑

Заключение договора и перечисление средств

Когда заявка одобрена и документы собраны, стороны приступают к заключению договора. После его подписания и оформления в регистрационной палате, банк направит на указанный заёмщиком счёт «До востребования» средства.

На предоставленную в залог недвижимость будет наложено обременение.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• Главным достоинством подобных кредитов является высокий шанс получить одобрение банка. В большинстве случаев не придётся платить первоначальный взнос;
• В большинстве случаев кредит является нецелевым. Его можно потратить на приобретение недвижимости, но не придётся отчитываться перед банком за все расходы.

Минусы:

1. Главным минусом является большой риск для заёмщика. При самом неблагоприятном исходе можно лишиться жилья. Следует относиться к такому займу очень серьёзно, при обычной ипотеке клиент теряет гораздо меньше;
2. Банки предъявляют серьёзные требования к объектам залога, а их эксперты сознательно занижают стоимость квартир. В любом случае сумма, на которую можно рассчитывать, будет на 30-40% ниже рыночной стоимости квартиры;
3. Высокие требования предъявляются и к заёмщикам. Некоторые банки требуют страховать не только недвижимость, но и жизнь самого клиента. Особенно осторожно банки подходят к лицам, имеющим в собственности бизнес, так как это дополнительные риски.

Предлагаем вам посмотреть видеоролик о том, какую недвижимость лучше использовать как залог для получения кредита: