Процесс бесплатной приватизации квартир стартовал с распадом СССР и продолжается до сих пор.
Правительство РФ продлевает сроки приватизации. Однако в последние годы не так уж редко встречается расприватизация жилья и квартир.
Разберемся, можно ли и как расприватизировать квартиру.
Что это такое?
Расприватизация означает перевод жилого имущества из личной собственности в муниципальную.
Иными словами, отказ собственника от своего права на жилье и перевод жилого имущества в муниципальный фонд.
У этого термина есть синоним деприватизация, в целом означающий то же самое.
Расприватизация может проводиться на добровольной основе, когда собственники по своему желанию переводят жилье в муниципальный фонд, либо принудительно по решению суда, когда признается недействительной приватизация квартиры из-за нарушения процедуры ее оформления.
О том, что такое расприватизация жилья, смотрите в видеоролике:
Законы и акты
Самого термина расприватизация в федеральном законодательстве не обнаруживается даже при самом тщательном изучении законодательной базы.
Право на добровольный перевод жилья из категории частной собственности в муниципальный фонд регулируется:
ст. 9.1 закона РФ №1541-1 «О приватизации жилого фонда России»
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
ст. 20 Жилищного кодекса РФ (закон №189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса РФ)
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Полный процесс передачи, в том числе принудительной, федеральным законодательством не регулируется, поэтому на региональном и местном уровне действуют законы и постановления субъектов федерации и муниципальных властей.
Например, в Москве порядок расприватизации устанавливается:
- законом г. Москвы №60 «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений»;
- постановлением правительства г. Москвы №463 «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна».
Аналогичные законы и акты введены и в других регионах РФ.
к содержанию ↑Добровольная расприватизация квартиры
Для добровольной расприватизации владельцу необходимо обратиться к бывшему собственнику жилья — муниципалитету.
Процедура носит заявительный характер, то есть при соблюдении условий муниципалитет обязан принять в собственность жилье.
Расприватизация оформляется бесплатно.
С несовершеннолетним
Если в квартире проживают несовершеннолетние лица или инвалиды, то для расприватизации необходимо получение согласия органов опеки.
Если несовершеннолетний ребенок является одним из собственников, то расприватизация может быть признана нарушением его прав.
Если же ребенок родился или был зарегистрирован после процесса приватизации, то в расприватизации также могут отказать.
Каждый такой случай рассматривается индивидуально, а владельцам жилья требуется привести существенные основания для того, чтобы получить согласие от органов опеки.
к содержанию ↑Расприватизация доли
Если квартира была приватизирована на нескольких собственников, то каждый из них является владельцем доли в жилом помещении.
Для расприватизации доли в квартире потребуется согласие всех остальных собственников.
При наличии согласия других собственников, расприватизация доли проводится в том же порядке, как и расприватизация жилого помещения.
В противной ситуации процесс проводится только в судебном порядке.
к содержанию ↑Как разменять неприватизированную квартиру? Ответ вы найдете тут.
Без согласия собственника
Расприватизация в обход собственника в принципе невозможна, так как процедуру должен проходить именно владелец квартиры.
В обратном случае расприватизация признается недействительной, а сделка с муниципалитетом — ничтожной.
Через суд
Расприватизация в судебном порядке в настоящий момент обычно применяется в случаях, когда были допущены нарушения в процедуре приватизации жилья.
То есть в такой ситуации суд признает договор приватизации и сделку недействительной на основании соответствующих статей Гражданского кодекса РФ (ст. 168–171, 176–179).
Например, суд может признать сделку недействительной, если лицо было недееспособно, было введено в заблуждение, приватизация оформлялась под влиянием угроз, насилия и т. д.
В таком случае истец, которым может выступать как сам собственник, так и муниципалитет, подает иск о признании договора приватизации ничтожным.
Нюанс судебной расприватизации в том, что при положительном решении и признании договора недействительным, лицо не лишается права на бесплатную приватизацию в дальнейшем.
Так как договор приватизации признается ничтожным, то считается, что гражданин своим правом на бесплатную приватизацию не пользовался.
Образец иска в суд о признании недействительной сделки приватизации жилого помещения.
к содержанию ↑Условия
Для того, чтобы оформить перевод жилья в муниципальный фонд, необходимо соблюсти следующие условия:
- Квартира должна быть приватизированной согласно закону РФ №1541-1 «О приватизации». То есть ранее жилье должно было находиться в муниципальной собственности;
- Расприватизацию должен производить собственник, на которого оформлялась приватизация. Если после нее жилье меняло своих хозяев согласно договорам купли-продажи, дарения или было унаследовано, то оформить расприватизацию не получится;
- Квартира — единственное место проживания и регистрации владельца. Наличие иного жилья (приобретенного, принятого в дар, унаследованного) закрывает возможность для расприватизации;
- В жилье не должна быть проведена самовольная перепланировка;
- Квартира не должна находиться под обременением или арестом;
- Собственник обязан закрыть любые долги по коммунальным платежам.
Порядок действий
Для оформления возврата жилья в муниципальный фонд, владелец должен предоставить:
- правоустанавливающие документы — договор приватизации и выписку из ЕГРН;
- паспорт;
- справку о погашенных долгах по платежам;
- кадастровый паспорт;
- выписку из домовой книги;
- согласие попечительского совета;
- письменное заявление;
- квитанции об оплате пошлины.
Образец заявления о расприватизации жилого помещения вы можете скачать здесь.
С этими документами все собственники должны лично обратиться в орган муниципальной власти, ответственный за социальное жилье. Срок рассмотрения заявления не превышает 2 месяцев.
При положительном решении сделка по расприватизации оформляется в органе гос. регистрации — территориальном отделении Росреестра. Для совершения сделки также приглашаются все собственники, либо оформляется нотариальная доверенность на отсутствующих лиц.
После регистрации сделки муниципалитет готовит соглашение социального найма и подписывает его с проживающими и зарегистрированными в квартире гражданами.
Если кто-то из них зарегистрирован по другому адресу, то он не только теряет право собственности, но и право проживания в расприватизированной квартире.
к содержанию ↑Какие квартиры не подлежат расприватизации?
Далеко не все жилье можно расприватизировать.
Опираясь на российское законодательство, можно выделить следующие категории квартир, которые нельзя расприватизировать:
- жилье не является единственным местом проживания для собственника, при наличии другого жилья расприватизация объекта недвижимости не допускается;
- квартира находится под юридическими обязательствами (арестована, находится под банковским обременением, имеются задолженности по коммунальным платежам);
- с квартирой проводились юридические действия — приобретенную, принятую в дар, наследную квартиру расприватизировать нельзя;
- была проведена незаконная перепланировка;
- в жилье вселены (зарегистрированы) иные лица.
Во всех этих случаях добровольная расприватизация недоступна.
В случае, если жилье находится под юридическими обязательствами, собственнику для добровольного перевода жилья в муниципальную собственность необходимо снять обременение и предоставить выписку из ЕГРН.
В остальных случаях расприватизация невозможна в принципе.
к содержанию ↑Плюсы и минусы
Перевод жилья в муниципальную собственность имеет как плюсы, так и существенные минусы.
К плюсам можно отнести финансовый аспект, то есть снижение расходов малоимущих граждан-собственников:
- проживающие в муниципальном жилье граждане не оплачивают налог на имущество, с введением ставок из расчета кадастровой стоимости размер налога значительно вырос;
- расходы на выплаты за капитальный ремонт падают на собственника (муниципалитет);
- в некоторых случаях снижаются расходы по коммунальным платежам.
Кроме того, перевод жилья в муниципальный фонд позволяет участвовать в государственных программах на улучшение жилищных условий, например, в программах для военнослужащих, работников МВД, детей-сирот и т. д.
Также плюс в расприватизации жилья, будет для собственников, которыми являются престарелые граждане, инвалиды и иные незащищенные категории граждан.
Например, перевод жилья в муниципальный фонд может помочь в защите от криминальных махинаций.
Как избежать афер с недвижимостью при покупке квартиры, читайте в нашей статье.
Минусы у перевода жилья в муниципальную собственность существенные:
- Бывший собственник лишается права на распоряжение жильем: его нельзя продать, подарить, передать по наследству, использовать в качестве залога, перепланировать.
- Сдавать социальное жилье намного сложнее, чем квартиру, находящуюся в частной собственности.
- Еще одним негативным фактором является то, что обратный перевод расприватизированной квартиры в личную собственность не допускается.
Право бесплатной приватизации предоставляется один раз в жизни, то переждать неблагоприятные времена в социальном жилье, а затем снова его приватизировать, не получится.
Расприватизированная квартира останется в собственности муниципалитета, а бывший владелец навсегда лишится права на бесплатную приватизацию.
Это быстро и бесплатно!