Продажа квартиры — совсем не легкое дело для продавца.
Кроме мошенников и неадекватных покупателей владельцу недвижимости, выставившему ее на продажу, грозят другие хлопоты.
Это и десятки «пустых» звонков в день как от покупателей, так и от риэлторов, а также юридические сложности при оформлении сделки.
Для того чтобы оградить себя от этих проблем и ускорить продажу жилья продавец может заключить эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг в агентстве или с частным риэлтором.
Также в этой статье Вы сможете скачать образец данного договора.
- Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?
- Виды соглашений с риэлторскими агентствами
- О продаже
- О сдаче в аренду
- Структура документа
- Дополнительные условия и положения
- Права и привилегии агентства
- Гарантии и выгода для продавца
- Защита от мошенников
- Защита правовых интересов продавца
- Оценка и позиционирование
- Гарантии и выгода для покупателя
- Советы специалистов
Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?
Эксклюзивный договор — соглашение, заключенное между владельцем жилья и агентством недвижимости, согласно которому организация приобретает исключительное право на продажу конкретного объекта недвижимости.
Эксклюзивный договор ограничивает права продавца на продажу жилья самостоятельно или с использованием услуг других риэлторов.
Взамен этого владелец квартиры получает множественные преимущества, о которых будет рассказано ниже. Делегированное продавцом право агентства на продажу закрепляется договором, составленным в письменной форме и соответствующим законодательству РФ.
Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости Вы можете скачать тут.
к содержанию ↑Виды соглашений с риэлторскими агентствами
Так как агентства решают различные вопросы в области недвижимости, то существует несколько типов эксклюзивных договоров.
Для владельцев квартир наибольший интерес представляют два вида соглашений: договор на продажу и договор на сдачу в аренду.
О продаже
Договор на продажу предполагает делегированное продавцом право риэлторской организации заниматься продажей квартиры продавца, то есть поиском покупателя, проведением переговоров с ним, сбором документов, подготовкой и проведением сделки купли-продажи.
О сдаче в аренду
При заключении договора на сдачу в аренду агентство обязуется найти арендаторов и заключить с ними соглашение об аренде в интересах арендодателя.
Советуем Вам прочитать статью о том, как оформить договор купли-продажи квартиры.
Структура документа
Эксклюзивный договор не имеет установленного законом стандартного бланка и составляется в простой письменной форме.
Как и любое другое соглашение, эксклюзивный договор должен содержать:
- указание на стороны, заключившие соглашение (заказчик и исполнитель);
- обязанности заказчика и исполнителя;
- срок действия соглашения;
- предмет договора — квартира или иное жилое помещение, которое продается (сдается);
- цену объекта (стоимость аренды);
- стоимость услуг исполнителя и порядок расчета с ним со стороны заказчика;
- юридическую ответственность сторон в случае нарушений условий соглашения.
Стороны соглашения могут установить конкретную стоимость услуг исполнителя, оплачиваемую заказчиком, либо указать фиксированную цену квартиры, а комиссионные агентства будут добавляться к продажной цене.
к содержанию ↑Дополнительные условия и положения
В отдельных положениях могут быть прописаны различные условия, оговоренные заказчиком и исполнителем.
По согласию сторон в него могут быть внесены такие дополнения, как:
- штрафные санкции, налагаемые на исполнителя в случае недобросовестного отношения к обязательствам, прописанным в соглашении;
- порядок оплаты расходов исполнителя;
- указание на автоматическое продление сроков договора и др.
Права и привилегии агентства
Эксклюзивный договор продажи позволяет реализовать наиболее эффективную схему продажи объекта недвижимости и осуществления сделки купли-продажи:
- устанавливается оптимальная стоимость, устраивающая продавца и отвечающая требованиям рынка недвижимости;
- проводится наиболее продуктивная рекламная кампания с использованием самых действенных методов;
- производится полная юридическая проверка документов на квартиру;
- проводятся постоянные консультации по вопросам, касающимся рынка недвижимости продажи конкретного объекта;
- проводится сделка купли-продажи с гарантиями юридической чистоты.
к содержанию ↑О том, как купить квартиру в новостройке без обмана, читайте здесь.
Гарантии и выгода для продавца
Наличие эксклюзивного договора — гарантия того, что права продавца будут защищены.
В рядовом случае владелец недвижимости столкнется с ситуацией, когда покупатели, пришедшие со своим риэлтором, будут пытаться оказывать психологическое давление на продавца, пытаясь снизить цену, а их агент будет грамотно и убедительно защищать интересы покупателя.
В то время как наличие договора позволит продавцу избежать такой ситуации, так как бремя переговоров с покупателем и его агентами перейдет на грамотных риэлторов.
Также наличие договора защитит продавца от непрофессиональных действий других участников рынка: риэлторов или покупателей.
Профессиональный риэлтор или юридический отдел агентства избавит продавца от юридических и фактических ошибок, из-за которых часто срываются сделки купли-продажи жилого имущества.
Распространенная ошибка продавцов — мнение, что, заключая эксклюзивный договор, он будет ограничен в своих действиях и упустит возможность продать квартиру через других риэлторов.
Агентства недвижимости сотрудничают между собой, а наличие эксклюзивного договора совсем не мешает риэлтору предложить вариант в другое агентство.
к содержанию ↑Защита от мошенников
Наличие эксклюзивного договора поможет продавцу защититься от мошенников.
Как известно, несколько процентов сделок в области недвижимости заканчиваются обманом той или иной стороны.
Наличие опытных профессиональных риэлторов и юристов, действующих от лица продавца, защитит его от аферистов, действующих на рынке недвижимости.
к содержанию ↑Защита правовых интересов продавца
Далеко не все сделки бывают простыми, где от покупателей и продавцов необходимо лишь наличие необходимых документов и договора купли-продажи.
Более 80% сделок на рынке недвижимости требуют квалифицированной юридической помощи, которую предоставит агентство недвижимости.
В случаях, когда необходим поиск встречных вариантов, требуется получение разрешительных документов от государственных органов или выстраиваются так называемые «цепочки» из нескольких одновременно проводимых сделок, именно наличие опытных агентов позволит освободить владельца от этой работы.
Агентство недвижимости продолжит работу, даже если сделка по каким-либо причинам сорвалась, к тому же проверка документов и юридических рисков будет проводиться намного тщательнее, чем в обычной ситуации.
к содержанию ↑Оценка и позиционирование
Заключение договора эксклюзивной продажи поможет более точно позиционировать квартиру и определить ее стоимость.
В отсутствии риэлтора, постоянно занимающегося продажей объекта недвижимости, велик риск неправильно оценить стоимость жилья:
- занизить цену, что приводит к финансовым потерям;
- завысить цену, что приводит к потерям времени.
Профессиональный риэлтор, знающий рынок, обладает наилучшими знаниями того, как именно продавать конкретный объект недвижимости, в какие СМИ лучше обращаться для подачи рекламы, может составить психологический портрет покупателя, на какие преимущества делать упор в беседе с потенциальным покупателем и т. д.
Благодаря многолетнему опыту работы в сфере недвижимости риэлторы знают все тонкости рынка и продажи отдельных объектов.
к содержанию ↑Гарантии и выгода для покупателя
Приобретение квартиры, которая продавалась агентством с заключенным эксклюзивным договором, может быть выгодна и покупателю.
В таком случае покупатель сталкивается с риэлтором, который досконально знает все особенности предстоящей сделки.
А необходимые для оформления сделки документы будут иметься в полном объеме или будут собраны в кратчайший срок.
В случае приобретения квартиры с эксклюзивным договором за те же деньги покупатель получает больший профессионализм и ответственность со стороны риэлтора.
К тому же в некоторых случаях он может стать союзником покупателя: риэлтор информирует продавца о положении дел на рынке недвижимости и предотвращает его излишне оптимистичные запросы.
к содержанию ↑Аферы и мошенничество на рынке недвижимости или как купить квартиру без обмана — все это и многое другое тут.
Советы специалистов
При заключении эксклюзивного договора все права на продажу делегируются одной организации, поэтому выбор подходящего агентства недвижимости — главная задача продавца.
Можно ориентироваться на рекомендации знакомых или рекламу в СМИ.
Если планируется подписание договора с частным риэлтором, нужно убедиться, что у него имеется статус индивидуального предпринимателя, иначе о какой-либо юридической силе подписанного договора говорить не приходиться.
Со стороны агентства договор подписывает руководитель либо уполномоченное им лицо.
Перед подписанием стороны должны обсудить все аспекты соглашения, так как внесение дальнейших поправок потребует перезаключения договора.
Оптимальный срок действия соглашения составляет несколько месяцев с возможностью пролонгации по согласию обеих сторон.
Если покупатель уже найден, то срок действия договора зависит от обстоятельств сделки и может составлять от 2 недель до 1-2 месяцев.
И в заключении советуем Вам посмотреть ролик об особенностях эксклюзивного договора на продажу квартиры:
Это быстро и бесплатно!