Можно ли продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Собственников недвижимости часто волнует вопрос о том, можно ли продать квартиру с долгами за ЖКХ.

Подобная реализация жилого помещения не противоречит действующему законодательству и вполне осуществима.

Однако нужно изучить нюансы этой процедуры, чтобы в дальнейшем у сторон сделки не возникло вопросов.

Законодательный регламент

Для управляющей компании нет принципиальной разницы, с кого в итоге будет списан долг, накопленный в процессе не оплаты.

Его может оплатить новый владелец жилья после вселения.

Однако в пользу нового владельца можно привести несколько фактов:

• он обязан оплачивать услуги только с того момента как приобрел квартиру в собственность;
• только после регистрации права собственности на жилье.

Если УК заявит исковое обращение в суд, тогда высока вероятность, что закон будет только на стороне нового собственника.

Если покупатель приобретал квартиру с обременением и соответствующим переводом долга на нового хозяина, тогда согласно 391 ГК РФ после того как права собственности будут зарегистрированы, все существующие задолженности перейдут к нему.

Важно отметить, что долг будет переведен только в случае, если будет согласна УК и новый собственник помещения.

Переуступка требований должна оформляться в соответствии со статьей 389 ГК РФ. Этот документ представляет собой письменное обязательство, с заверением у нотариуса.

Могут ли собственника выселить за долги по КУ? Читайте в нашей статье.

к содержанию ↑

Правила продажи квартиры с долгом

Осуществить действия по продаже жилья с долговыми обязательствами можно.

Однако следует запомнить, что долг выставлен не квартире, а ее собственнику.

Поэтому вместе с передачей жилого помещения долг останется за предыдущим владельцем. Поэтому подобная продажа во многих случаях сопровождается проблемами с получением документации для сделки.

к содержанию ↑

При согласии покупателя

Если покупатель знает о наличии долгов, тогда продажа возможна. Однако для того чтобы новый владелец заплатил долг по имеющимся квитанциям, следует прописать этот момент в договоре.

При этом решается вопрос о скидке на жилье и итоговой сумме по продаже недвижимого имущества. Это обезопасит предыдущего владельца от искового заявления в суд, где будет решен вопрос о не оплате долга.

к содержанию ↑

Продавец скрыл долги

Закон не запрещает реализацию жилья с наличием долгов.

Однако при получении права собственности, потребуется выписка с лицевого счета, после которой факт долгов будет полностью раскрыт.

В ней будут указаны суммы по имеющимся коммунальным задолженностям.

Новый владелец получит массу неприятностей, поскольку он будет получать не только новый счет, но и квитанции с коммунальными задолженностями за прошлые месяцы.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой? Узнайте из статьи.

к содержанию ↑

Кто платит?

Если обратиться к статье 210 ГК РФ, можно выяснить, что за новым владельцем не закреплено право платить по долгам за купленную квартиру.

Поэтому любое предъявление требований со стороны УК будут считаться неправомерными в отношении покупателя.

Исключением является лишь взнос за проведение капитального ремонта, что закреплено п.3 статьи 158 ЖК РФ.

Обязанность по уплате возникнет только на основании статьи 391 ГК РФ, если будет осуществлен перевод задолженностей.

к содержанию ↑

Проверка наличия задолженности

Сумму задолженности можно узнать по квитанциям, присылаемым по адресу проживания владельца или дистанционно.

Получение информации можно осуществить в терминалах и отделениях банка. Для этого применяют один из способов:

1. Обращение в управляющую компанию. Этот способ неудобен тем, что в организацию придется ехать лично;
2. Через терминал оплаты. Для того чтобы воспользоваться такой возможностью потребуется квитанция для оплаты в пользу поставщика услуг. В поля вводят название услуги и месяц, за который нужно получить информацию;
3. Звонок напрямую к поставщику услуги. Для того чтобы получить информацию нужно сказать адрес и ФИО собственника жилья;
4. В банковском отделении. Получить сведения по долгам можно через кассира-операциониста, работающего в банке и принимающего платежи.

Помимо перечисленных выше способов разработаны мобильные сервисы для определения долгов по реквизитам поставщика услуги.

При необходимости получения справки, подтверждающей отсутствии или наличие долговых обязательств нужно обратиться в следующие организации:

• в бухгалтерию ТСЖ или управляющей компании;
• в ИРЦ, то есть информационно-расчетный центр.

Ее может получить владелец жилья или гражданин с пропиской в этом помещении. Права на нее также имеют органы опеки, судебные органы и законные представители собственника квартиры.

Как узнать, правильно ли вам начисляют коммунальные платежи? Читайте тут.

к содержанию ↑

Условия продажи квартиры с долгами

Для того чтобы осуществить сделку с продажей квартиры, где присутствуют долги, нужно соблюсти некоторые условия, которые являются обязательными.

К ним относят уведомление потенциального покупателя о подобной ситуации, при которой требуется внесение средств за оплату ЖКХ.

Иначе если он узнает об этом позднее, последует обращение в судебный орган и аннулирование сделки с потерей части средств, так как возможно постановление об уменьшении суммы для продажи.

Гражданский кодекс и закон в целом в этом случае на стороне покупателя.

к содержанию ↑

Когда можно продавать?

Продажа квартиры с долгом возможна лишь тогда, когда ситуация не дошла до судебного разбирательства.

Если суд постановил, что собственник жилья должен внести определенную сумму по долгам за ЖКХ и квартплату, тогда судебные приставы на основе судебного решения могут наложить обременение на жилое помещение.

Тогда продать его будет уже невозможно.

Наличие неоплаченных счетов не препятствует продаже. При этом не имеет значение, кто будет их оплачивать.

Чаще всего подобные сделки связаны с иными причинами, по которым они не могут быть подписаны:

1. на квартиру наложено обременение, то есть она находится в залоге у банка;
2. на помещение наложен арест со стороны судебных приставов;
3. помещение относится к не приватизированному;
4. третьи лица выставляют собственные права на жилое помещение;
5. нет согласия от иных собственников жилья.

к содержанию ↑

Способы погашения

Урегулировать вопрос до начала сделки можно даже с наличием большой задолженности за услуги коммунального характера.

Однако нужно соблюдать определенные условия в зависимости от того кто будет оплачивать долги: продавец или покупатель помещения.

О том, как оплачивать коммунальные платежи без комиссии, читайте здесь.

Продавцом

Для того чтобы избежать проблем с УК в дальнейшем, собственник может самостоятельно погасить большой долг.

Для этого ему нужно обратиться к поставщику услуг. Следует объяснить ситуацию и постараться не доводить дело до суда, поскольку в таком случае продажа жилья будет невозможна.

Если предоставить доказательства не оплаты по уважительным причинам УК может пойти на уступки и предложить оплату частями, то есть в рассрочку.

Реструктуризация долга возможна лишь в исключительных случаях.

У продавца есть несколько вариантов для решения вопроса:

• использование аванса за квартиру в качестве погашения долга;
• оформление потребительского кредита;
• займ у родственников или друзей.

к содержанию ↑

Переуступка долга

При переуступке долга все платежи, которые ранее были предназначены для предыдущего владельца, переходят к новому хозяину.

В подобном случае при продаже часто делается скидка на жилое помещение, чтобы новый владелец мог оплатить услуги ЖКХ.

Договор купли-продажи с наличием долговых обязательств

При проведении продажи жилья с долгом следует составить договор по установленным правилам.

В нем должен присутствовать пункт, что обязательства по оплате коммунальных услуг, относящихся к предыдущим месяцам, передаются новому владельцу жилья.

Образец договора имеет типовую форму при составлении, но лишь с единственным отличием в пункте о переводе долга к новому владельцу.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгами.

к содержанию ↑

Написание письменного обязательства

Обязательство об уплате долгов, которое подписывается сторонами, составляется в письменном виде. В соответствии с ним новый собственник будет оплачивать долг вместо предыдущего собственника.

Важно пройти нотариальное заверение документа.

Уведомление УК

Новый собственник квартиры с долгами должен послать уведомление в управляющую компанию, где сообщает о смене собственника помещения.

Оно составляется в письменной форме и к нему следует приложить два документа:

1. договор на покупку жилья;
2. правоустанавливающий документ.

Образец уведомления в УК о смене собственника квартиры.

О том, как законно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, смотрите в видеоролике:

Необязательными, но все же рекомендуемыми бумагами, являются записи приборов учета на момент приобретения собственности.

к содержанию ↑

Острые вопросы

При продаже и покупке подобного вида жилья, где присутствуют долговые обязательства, следует выяснить ряд вопросов, которые возникают у сторон сделки.

А это не опасно?

Покупка жилья с долгом по КУ не представляет опасности, однако следует решить вопрос о том, кто будет вносить платеж за услуги перед заключением сделки.

Это обезопасит покупателя от проблем и претензий от управляющей компании.

Обязан ли новый владелец жилья платить по чужим долгам без своего согласия?

Ответ отрицательный, поскольку новый собственник может проявить инициативу и подписать документы по переводу долга на себя, тогда он будет обязан платить за них.

Если эти действия не воспроизводились долги принадлежат предыдущему владельцу помещения.

Срок исковой давности

На долги по КУ установлен срок исковой давности. Он составляет три года.

По истечении этого времени предъявить претензии не сможет ни управляющая компания, ни суд.

Если купили квартиру с долгом по капремонту?

При наличии долга по капремонту его придется оплачивать новому владельцу жилья. Поскольку это правило установлено ч.3 статьи 158 ЖК РФ.

Не каждый покупатель готов приобрести квартиру с наличием долгов, но иногда люди, которые знают о правильном оформлении, соглашаются на сделку. При этом должны быть соблюдены требования, касающиеся порядка уплаты по обязательствам.