Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации

Многих интересует, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал. Это весьма актуально, потому что со временем необходимо расширяться.

Однако существуют некоторые ограничения при реализации подобной недвижимости. Тем не менее продать ее возможно.

Чтобы соблюсти действующее законодательство, рекомендуется обращаться в агентство недвижимости. Специалисты всегда знают о последних изменениях в правилах реализации подобного жилья, поэтому помогут оформить сделку правильно.

Продажа квартиры, купленной с использованием маткапитала

Существует два нюанса при реализации подобной собственности:

1. если все члены достигли совершеннолетия на момент совершения сделки;
2. если есть несовершеннолетние лица на момент продажи жилья.

Необходимо рассмотреть все возможные нюансы более подробно.

к содержанию ↑

Отсутствие несовершеннолетних

В данном случае проблем с реализацией недвижимости нет, так как все стороны имеют право самостоятельно распоряжаться своими долями. Таким образом, участники сделки могут сами распоряжаться своим имуществом.

Поэтому квартира продается в соответствии с нормами действующего законодательства одним из следующих образов:

• за наличный расчет;
• с применением банковского капитала;
• с использованием государственных денег (материнский капитал и другие субсидии).

Также возможно подарить жилье третьему лицу или осуществить реализацию при помощи договора обмена. Риелтор может подробно рассказать, как именно возможно реализовать недвижимость в данном случае.

к содержанию ↑

При наличии детей

При наличии в семье лиц, которым на момент продажи не исполнилось 18 лет, необходимо осуществлять продажу через органы опеки.

Дети должны получить доли в имеющемся жилье.

На самом деле родители обязаны выделить их в течение 6 месяцев после выплаты ипотеки, если жилье находилось в залоге у банка.

Или в течение этого срока после заключения соглашения о разделе имущества. Данное соглашение заверяется у нотариуса, после чего необходимо обращаться в МФЦ или отделение Росреестра для совершения записи о выделении детям долей.

Необходимо понимать, что сделки по продаже имеющейся и покупке новой квартиры должны происходить параллельно друг другу.

Если органы опеки одобрят сделку, то можно ее совершать. Поэтому риелторы предусматривают в договоре возможность возврата совершенных взаиморасчетов между всеми членами сделки. Также они рекомендуют те объекты, сделка с которыми практически точно будет одобрена.

О том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, читайте в статье.

к содержанию ↑

Условия продажи

Закон предусматривает несколько возможных сценариев продажи недвижимости, которая приобреталась на средства маткапитала:

1. необходимо согласие от всех совершеннолетних членов семьи на реализацию объекта;
2. так как несовершеннолетние не могут самостоятельно принимать решение, то его принимают за них их родители;
3. важно, чтобы органы опеки одобрили совершение сделки;
4. необходимо, чтобы интересы и права детей не были ущемлены во время продажи одного жилья и покупки другого;
5. сохранение долей за несовершеннолетними гарантирует, что они не будут ущемлены в своих правах и получат равноценную долю после приобретения нового жилья.

Специалисты отдела опеки обращают внимание на ряд нюансов во время принятия решения о возможности осуществления сделки:

• общая площадь имеющегося и нового объекта недвижимости (новое жилье должно обладать такой же или большей площадью, но не меньшей);
• состояние инфраструктуры;
• наличие школ и больниц в непосредственной близости к новому жилью.

Если планируется переезд в другой город, то необходимо, что он был более развитым и успешным. Будет проблематично получить разрешение на переезд из Санкт-Петербурга в Барнаул.

Исключение – это необходимость сменить климат по рекомендации врачей или значительное увеличение жилищной площади в результате совершения сделки.

к содержанию ↑

Способы

Сегодня закон предусматривает несколько способов реализации такого жилья:

1. Предоставление долей в новой квартире с учетом, что условия проживания эквивалентны или лучше по сравнению с имеющейся квартирой. В данном случае необходимо осуществлять покупку новой и продажу старой квартиры одновременно, получив перед этим разрешение от отдела опеки, который находится в районной администрации;
2. Разместить на банковских счетах денежные средства, размер которых эквивалентен стоимости долей детей в имеющейся квартире. Важно, чтобы это было два разных счета, открытых на имя каждого из ребенка. Получив справку о стоимости долей в оценочной компании, необходимо предоставить ее в отдел опеки. Также потребуется выписка из банка, подтверждающая факт открытия счетов;
3. Предоставление уменьшенной доли детям. Такое возможно, если стоимость долей в новом жилье выше, чем стоимость в имеющемся. Справка от оценочной компании на стоимость обоих объектов может подтвердить эквивалентную их стоимость, несмотря на уменьшение площади.

Не рекомендуется выдавать несовершеннолетним большие доли, так как в дальнейшем это может привести к ряду проблем во время дальнейшей продажи жилья.

Согласно действующему законодательству, необходимо будет продавать недвижимость с участием несовершеннолетних только через органы опеки. Они следят, чтобы родители не ущемили своих детей в их имущественных правах.

к содержанию ↑

Получение согласия органов опеки

Для того, чтобы выйти на сделку в данном случае необходимо:

• собрать полный пакет документов.
  
  Туда входят:
  1. бумаги, подтверждающие факт собственности на жилье;
  2. предварительные соглашения купли-продажи на обе сделки;
  3. свидетельства о браке и рождении детей;
  4. паспорта родителей или иных законных представителей.
• сведения об оценочной стоимости жилья;
• выписка по счету из управляющей компании об отсутствии долга;
• заявление от родителей или законных представителей несовершеннолетних на участие детей в сделке, которое заполняется в присутствии специалиста.

Оно составляется в свободной форме на листе формата A4. В нем необходимо указать:

1. ФИО родителей и детей;
2. адрес имеющегося жилья, купленного на средства материнского капитала;
3. адрес нового жилья, которое планируется купить;
4. размер долей, которые дети получать в результате осуществления сделки.

Образец заявления в органы опеки о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего и согласие родителей на совершение сделки с участием несовершеннолетнего.

Рассмотрение заявления происходит в течение 14 дней. Если оно будет готово раньше, то специалисты сами звонят, чтобы можно было приехать за согласием.

Обычно при подаче заявления присутствует продавец, который предоставляет документы на свое жилье самостоятельно. Однако он может передать их покупателю, чтобы он самостоятельно все выполнил.

Согласно действующим требованиям, оба родителя или иные законные представители должны присутствовать в органах опеки вместе.

О том, как продать квартиру, купленную на средства материнского капитала, смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Как продать жилье, купленное в ипотеку?

По закону, когда недвижимость покупалась в ипотеку, необходимо действовать по одной из трех схем, в зависимости от того, что предпочтительнее:

• осуществить полное досрочное гашение ипотеки и снять обременение для продажи жилья по рыночной цене без дополнительных ограничений;

О том, как досрочно погасить ипотеку, узнайте здесь.

• получить разрешение на реализацию залогового объекта и погасить ссуду сразу после продажи, а оставшиеся деньги потратить на покупку нового жилья;
• предоставить новый залог в результате продажи существующего жилья и покупки нового или за счет наличия имеющегося.

Но если использовался простой потребительский кредит, то всего этого можно избежать, так как он не предполагает предоставление залога.

Оценочная стоимость нового залога не должна быть меньше стоимости действующего.

Во время покупки нового жилья дети обязаны быть прописаны вместе с родителями. На основании ст. 20 ГК РФ, несовершеннолетние должны быть зарегистрированы с одним из родителей.

При отсутствии в результате смерти или лишения родительских прав, необходимо осуществлять регистрацию с законным представителем.

О том, как и где прописать ребенка, читайте тут.

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру до выделения детям долей и купить другую?

Да, такое возможно. Сегодня нет контролирующего органа, который следил бы за строгим исполнением обязательств родителей перед детьми о выделении доли в течение 6 месяцев.

Поэтому многие это делают уже после покупки нового жилья.

По закону проведение сделки возможно в любой момент, не зависимо от наличия долей у каждого члена семьи. Но если в сделке присутствуют лица до 18 лет, то она должна осуществляться с разрешения органов опеки.

Если родители гарантируют выделение аналогичных по стоимости или площади долей в новом объекте недвижимости, то не обязательно это делать в имеющемся жилье.

Когда жилье оформлено на одного из членов семьи необходимо обязательно оформлять нотариальное согласие супруга на его продажу и на выделение детям доли в новом объекте.

Также стоит помнить, что на реализацию обязательства отводится 6 месяцев. Если родители собираются продать жилье раньше этого срока, то на законных основаниях можно выделить детям в собственность квадратные метры после регистрации сделки.

Однако необходимо известить об этом специалистов отдела опеки. Обычно они идут навстречу.

Необходимо составлять обязательство у нотариуса только при покупке жилья в ипотеку. Если используются свои накопления и материнский капитал, то данное требование отсутствует.

к содержанию ↑

Процедура продажи квартиры без обременения

Первоначально органы опеки должны одобрить совершение сделки.

Это делается путем предоставления документов на продаваемое и покупаемое жилье, куда должен входить договор купли-продажи, заверенный нотариусом или договор обмена.

Сам процесс достаточно простой. Он заключается в следующем:

1. оформление предварительных соглашений на продажу своей и покупку новой квартиры;
2. предоставления необходимых бумаг специалистам отдела опеки;
3. выход на сделку;
4. сдача документов в МФЦ или Росреестр;
5. получение выписки из ЕГРН;
6. предоставление документов в органы опеки.

В один день должно произойти 2 сделки: продажа своего жилья и покупка нового.

Соглашение о разграничении долей рекомендуется сдать в Росреестр с остальными документами, чтобы потом не пришлось снова платить госпошлину и собирать бумаги.

После этого сделка считается завершенной. Чтобы все было сделано правильно, рекомендуется обратиться в агентство недвижимости. Это снизит риск ошибки, которая может повлечь за собой признание сделки ничтожной.

О том, сколько стоят услуги агентства недвижимости при совершении сделки купли-продажи жилья, читайте в нашей статье.

к содержанию ↑

Если родители в разводе

Иногда реализация квартиры происходит после развода родителей. В этом случае есть несколько сценариев осуществления сделки:

• отказ одного из родителей от своей доли в пользу детей;
• осуществление продажи жилья таким образом, что каждая сторона участвует в сделке, после чего раздел денег происходит в добровольном порядке или на основании соглашения.

Если одна из сторон не соглашается на продажу жилья, то реализовать его невозможно. В судебном порядке заставить собственника продать свою долю тоже нельзя, поэтому необходимо договариваться между собой.

к содержанию ↑

Как ускорить процесс продажи?

Есть несколько способов ускорить процесс продажи, а именно:

1. Заранее прописаться вместе с детьми к родственникам и выделить несовершеннолетним доли, чтобы квартиру можно было продать без участия сотрудников отдела опеки.
   
   После покупки новой недвижимости можно прописаться в новом месте и отказаться от долей у родственников, выделив их в купленной квартире;
2. Проверить документы, и заранее заказать дубликаты недостающих в случае потери;
3. Снизить стоимость своего объекта, чтобы быстрее найти покупателя.

Необходимо понимать о необходимости оплаты налога, если жилье было приобретено до января 2016 г. и в собственности менее 3 лет. При этом, если квартира приобретена после января 2016 г, то 5 лет (ФЗ № 382 от 29.11.2014 г).

Данный закон был принят для того, чтобы снизить количество спекулянтов на рынке недвижимости, которые покупали жилье на первичном рынке и перепродавали его сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Все это позволит максимально быстро осуществить сделку с недвижимостью и начать жить в новой квартире или построить дом.

Однако стоит помнить, что при переезде в индивидуальный дом специалисты отдела опеки внимательно изучают развитость инфраструктуры. Процент одобрения таких сделок значительно ниже.