Что делать, если покупка квартиры была совершена с прописанным человеком?

Нередко покупатели квартиры сталкиваются с проблемой наличия в ней прописанных людей.

Выписать людей из приобретенной жилплощади можно в добровольном порядке или через суд. Каждый вариант имеет свои особенности.

Недвижимость с обременением

Наличие в квартире, которая приобретается покупателем, прописанных граждан, является обременением.

Это обременение должно быть снято, поскольку покупатель становится полноценным владельцем имущества, а прежние хозяева и их родственники своих прав по отношению к объекту недвижимости лишаются.

к содержанию ↑

Законодательство

Ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК определяют, что после прекращения права собственности владельца этого права лишаются и все его родственники, прописанные по адресу.

Основанием для выписки жильцов может стать наступление обстоятельств (в данном случае приобретение квартиры другим человеком), решение суда.

Особенности сделки

После подписания всех документов и передачи прав на объект недвижимости другому человеку бывший владелец и все его родственники должны не только покинуть помещение фактически, но и выписаться из него.

Ситуация, при которой новый владелец покупает объект с прописанными жильцами не является нормой и влечет определенные последствия:

• Прописанные по данному адресу люди могут неожиданно появиться и заявить о своем праве на проживание;
• Количество людей, числящихся за данным объектом, напрямую влияет на стоимость ряда коммунальных платежей. Соответственно, новый владелец будет платить не только за свою семью, но и за посторонних лиц.

Наилучший выход из ситуации – добровольное соглашение сторон, на основании которого в определенный срок все зарегистрированные в квартире лица выписываются из нее.

Обычно этот срок определяется в заключенном между сторонами договоре купли-продажи.

При отсутствии возможности решить вопрос мирным путем собственнику остается подать в суд.

Избежать проблем потенциальный владелец может, предварительно запросив справку о составе семьи. Причем документ должен иметь расширенную форму.

В справке будут указаны не только числящиеся на данный момент по адресу лица, но и временно снятые с учета (например, отбывающие наказания в местах лишения свободы).

к содержанию ↑

Продажа без согласия

Решив продать имущество, собственник может действовать, не учитывая мнение остальных граждан, прописанных по адресу. Новый собственник может решить вопрос мирно или принудительно.

Но не все категории прописанных лиц в случае продажи могут быть сняты с учета.

Отдельных граждан, защищенных законом, нельзя выписать из помещения в принудительном порядке. К ним относятся:

1. лица, которые когда-то отказались от своей доли в приватизации в пользу других;
2. лица, пользующиеся недвижимостью по завещательному отказу;
3. члены жилищного кооператива, члены их семей;
4. несовершеннолетние граждане;
5. недееспособные граждане;

Можно ли продать квартиру, в покупке которой использовались средства материнского капитала, узнайте здесь.

6. временно отсутствующие лица (отбывающие наказание, находящиеся на лечении, проходящие службу и т.д.);
7. наниматели жилого помещения;
8. получатели ренты (при заключении договора пожизненного содержания с иждивенцем);
9. ссудополучатели, наделенные правом пожизненного безвозмездного проживания.

Всех этих граждан невозможно выписать из квартиры, не получив согласия.

По этой причине будущему владельцу следует тщательно изучать информацию о прописанных лицах, поскольку стандартные справки о составе семьи могут не раскрыть полной картины.

Нередко посторонние люди числятся за давно проданным объектом недвижимости в течение многих лет и новые владельцы постоянно переплачивают за коммунальные платежи.

Также иногда возникают ситуации, когда сделки по купле-продаже квартиры признаются недействительными из-за игнорирования интересов временно отсутствующих граждан.

к содержанию ↑

Ипотечные сделки

При покупке квартиры в ипотеку граждане заключают договор с кредитной организацией, предоставляющей им необходимые денежные средства под залог приобретаемого имущества.

Банк не имеет прямого отношения к условиям сделки, которая заключается между покупателем и продавцом. Для банка играет роль лишь юридическая чистота операции, платежеспособность клиента и предоставление им необходимого пакета документов.

Банк не привлекается к спорам между продавцом и покупателем относительно наличия прописанных граждан, которых не получается выселить мирным путем (или нельзя это сделать и в судебном порядке).

Ипотечный кредит предоставляется по факту заключения договора купли-продажи между сторонами.

Соответственно, с этого момента заемщик становится полноправным владельцем объекта недвижимости и самостоятельно решает проблему с прописанными жильцами мирным способом, либо в судебном порядке.

Если покупка осуществлялась при посредничестве агентства недвижимости, следует изучить заключенный с компанией договор. Наличие в нем пункта, гарантирующего отсутствие прописанных лиц в предлагаемых объектах, будет являться основанием для оспаривания совершенной сделки.

к содержанию ↑

Проверка квартиры

Избежать проблем можно, предварительно изучив информацию по объекту недвижимости. Покупатели имеют полное право перед подписанием документов изучить сведения о лицах, прописанных в квартире.

Стандартная справка о составе семьи дает информацию на текущий момент времени, поэтому желательно запрашивать расширенные сведения.

Архивная выписка позволяет получить сведения обо всех жителях объекта за определенный период. Соответственно если кто-то был выписан временно, он будет присутствовать в этой выписке.

Наличие в справке несовершеннолетних детей, недееспособных граждан и других особых категорий жильцов не является причиной для отказа от сделки.

Покупатель может застраховать себя от неприятных последствий двумя способами:

• Заключить с продавцом предварительный договор, дождаться подтверждения выписки всех числящихся в объекте лиц, подписать основной договор купли-продажи;
• Учесть в основном договоре, подписываемом сторонами, обязательства покупателя по выписке.

Первый вариант является более предпочтительным для покупателя, но нередко продавцы отказываются осуществить выписку до подписания основного договора купли — продажи и получения всей суммы денег.

В этом случае допустимо применять второй вариант, который также дает определенные гарантии покупателю.

к содержанию ↑

Оформление сделки

Сделка между сторонами происходит обычно в несколько стандартных этапов:

1. Заключение предварительного договора. Этот договор является гарантией для обеих сторон, что сделка состоится в определенный срок. Покупатель передает продавцу задаток. Приняв задаток, продавец начинает оформлять все необходимые документы.
2. Заключение договора. Договор купли-продажи – основание для перехода прав. Договор содержит контактные, паспортные данные сторон, полное описание объекта, условия сделки.

По этой ссылке можно скачать договор купли-продажи с пунктом об обязанности продавца и всех ранее прописанных граждан выписаться из квартиры в определенный срок.

3. Подписание акта приемки-передачи. Акт передачи объекта продавцом покупателю заключается одновременно с договором. В нем указывается дата передачи ключей.

к содержанию ↑

Перечень документов

Документы, которые необходимо подготовить для регистрации объекта недвижимости:

• заявление;
• паспорта сторон;
• кадастровый паспорт;
• план БТИ;
• правоустанавливающий документ (договор);
• справка об отсутствии задолженности;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
• справка, подтверждающая состав семьи.

Читайте в следующей статье, какое количество раз можно участвовать в приватизации квартиры.

к содержанию ↑

Добровольная выписка

При мирном решении вопроса все зарегистрированные граждане обращаются в МФЦ, в паспортный стол для выписки с проданной квартиры. Сделать это можно следующими способами:

1. Выписаться «в никуда». Гражданин выписывается, не прописываясь по новому адресу;
2. Прописаться по новому месту с одновременным снятием с учета по старому адресу.

Процедура выписки может осуществляться как самостоятельно гражданином, так и другим лицом, действующим от его имени по доверенности.

Подать заявление можно лично, либо через портал «Госуслуги».

Недееспособных граждан и детей выписывают их законные представители.

к содержанию ↑

Принудительная через суд

При невозможности решения вопроса мирным путем покупателю необходимо обратиться в судебный орган с исковым заявлением о принудительной выписке ответчика из квартиры.

к содержанию ↑

Основания

Основания для принудительного порядка:

• смена собственника;
• проживание в другом месте;
• наступление смерти;
• пропажа без вести.

Таким образом, новому владельцу можно подать иск в суд о выселении при наличии одного из вышеуказанных оснований.

Читайте также в нашей статье, как правильно составить договор купли-продажи недвижимого имущества.

к содержанию ↑

Порядок действий

Для решения вопроса через суд истцу необходимо сделать следующее:

1. подготовить перечень необходимых документов (паспорт, правоустанавливающий документ и т.д.);
2. собрать все необходимые сведения, подтверждающие наличие оснований для выписки;
3. подать в судебный орган иск с приложенными документами;
4. получить решение суда.

Полномочия суда

Суд при рассмотрении подобных дел может вынести следующие решения:

• Признать сделку, заключенную между сторонами, незаконной. В этом случае продавца обязывают вернуть покупателю все денежные средства. Такой вариант возможен, если продавец нарушает условия договора;
• Удовлетворить требования истца. Граждане, не желающие добровольно выписываться, получают решение суда о принудительной выписке их из квартиры при наличии соответствующих оснований;
• Отказать истцу. Отказ в удовлетворении иска происходит при наличии законных обстоятельств, по которым прописанные лица не могут быть сняты с учета принудительно.

к содержанию ↑

Выписка несовершеннолетних детей

Несовершеннолетний возраст прописанных граждан – серьезное препятствие для решения вопроса даже в судебном порядке. Суд принимает положительное решение при наличии следующих условий:

1. Квартира была продана одним из родителей ребенка постороннему лицу. Если родитель при этом сам сменил место регистрации, то ребенок может быть прописан по новому адресу;

Согласие остальных жильцов помещения, в котором проживает родитель, не требуется.

2. При смене прописки условия проживания ребенка не изменятся в худшую сторону. К рассмотрению вопроса привлекаются органы опеки, которые должны сделать вывод об отсутствии нарушения интересов ребенка.

Таким образом, покупка недвижимости с обременением в виде прописанных в ней людей имеет определенные риски. Выписать прежних жильцов из приобретенной квартиры можно в принудительном порядке только при наличии оснований и отсутствии препятствующих выписке законных обстоятельств.

Смотрите также в этом видео, можно ли выселить прописанного человека после покупки квартиры: