Как принимать квартиру у застройщика: разбор основных видов брака

Многие покупатели квартир в новостройках наслышаны, что перед вселением в приобретённое жильё необходимо провести его осмотр и приёмку.

Однако не всем доподлинно известно, как принимать квартиру у застройщика правильно, чтобы выявить всевозможные недоделки или брак и потребовать их устранения до подписания акта.

Только в этом случае после вселения не придётся вкладывать дополнительные средства в устранение дефектов, допущенных недобросовестными строителями.

На что обратить внимание во время приемки?

Приёмка квартиры включает в себя осмотр всего здания, в котором она расположена. Владелец помещения в МКД является собственником квадратных метров не только своей квартиры, но и мест общего пользования.

Поэтому он имеет полное право проверить качество отделки всех помещений в доме.

Проверка документов

В первую очередь необходимо удостовериться, что здание, в котором куплена квартира, сдано в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес.

О введении дома в эксплуатацию свидетельствует акт, подписанный государственной комиссией.

Приёмка квартиры осуществляется в два этапа:

1. Сначала покупатели встречаются с представителями застройщика в офисе, проводят сверку всех документов. Если владельцами помещения оформлены несколько лиц, то присутствие всех лично или доверенного от них лица – обязательное условие;
2. После проверки соответствия документов на объект, назначается дата осмотра и приёмки квартиры.

к содержанию ↑

Инструменты

Осмотр дома и квартиры потребует применения некоторых инструментов, поэтому их нужно заранее подготовить и иметь при себе во время процедуры.

Комплект инструментов состоит из следующих предметов:

• ручка и блокнот;
• фонарик;
• спички или зажигалка;
• строительный уровень;
• рулетка;
• стремянка или табуретка;
• мощный электроприбор;
• вольтметр и тестер для розеток;
• молоток.

О том, на что обратить внимание во время осмотра квартиры перед ее покупкой, читайте в статье.

к содержанию ↑

Подъезд и лифт

Осмотр жилого помещения начинается с мест общего пользования. Подъезд – это общее имущество всех МКД, поэтому все замеченные в нём недочёты стоит внести в лист осмотра.

На стенах в подъезде не должно быть трещин, на полу – отколотой плитки. Дверь в подъезд должна плотно закрываться.

Далее следует убедиться в исправности лифтов.

В подъезде хотя бы один лифт (грузовой или пассажирский) должен находиться в рабочем состоянии.

к содержанию ↑

Электрощит и тепловой узел

Состояние электрощитовой и теплового узла дома говорит об отношении фирмы-застройщика к своей работе. Приборы должны находиться в рабочем состоянии, в обязательном порядке иметь паспорта, на счётчиках должны стоять пломбы.

Фото электрощитовой в новостройке.

Чердак и подвальные помещения

Жильцам первого и последнего этажей обязательно необходимо проверить состояние подвала и чердака.

В подвале контролируют состояние труб, наличие хлама и посторонних запахов. Осмотр чердака позволит проконтролировать состояние крыши.

Правила проведения осмотра квартиры в новостройке

Осмотр помещения желательно проводить в дневное время, когда чётко видны все изъяны. Для осмотра нужно запланировать достаточное количество времени, чтобы иметь возможность не спеша проверить все детали.

Изучаем договор

В договоре с застройщиком даётся полное описание сдаваемого объекта, а также вариант его отделки.

В пункте «Характеристика объекта» подробно описаны виды работ, которые застройщик обязуется выполнить перед сдачей квартиры.

Во время осмотра проверяют соответствие всех элементов заявленным в договоре характеристикам.

К примеру, если в договоре указано покрытие пола ламинатом, а по факту уложен линолеум, это считается существенным недостатком. Та же ситуация с установкой деревянной входной двери вместо металлической.

к содержанию ↑

Промер площади помещения

Первое действие при осмотре квартиры – промер площади всех помещений и сверка с поэтажным планом.

Данное действие стоит произвести с особенной внимательностью, ведь отклонение от документально закреплённых значений будет означать покупку фактически другого объекта.

Площадь помещений сверяют с приложением к договору, в котором отражена планировка. В этом документе также содержатся сведения о расположении несущих стен, наличии или отсутствии перегородок.

Все нанесённые на плане перегородки должны фактически присутствовать в помещении.

Отсутствие одной или двух перегородок не допустимо, даже если покупателю квартиры больше приглянулся этот вариант планировки. Несоответствие документам в дальнейшем может обернуться проблемами с оформлением права собственности на квартиру.

О том, какие действия законно разрешены, а какие недопустимы при перепланировке квартиры, узнайте тут.

к содержанию ↑

Двери и окна

Осмотр двери начинают с проверки качества замка. Он должен работать легко, без особенных усилий. Дверная коробка не должна иметь перекосов.

Если дверь самостоятельно открывается или закрывается, значит, коробка установлена неправильно.

Осмотр окон заключается в проверке работоспособности механизмов, контроле прочности подоконников и качества заделки швов между рамой и стенами.

Правильность установки створок проверяют при помощи бумаги. Лист зажимают створкам и пытаются вытащить. Если не получается, значит, стеклопакет собран правильно.

Пример нарушения монтажа оконного блока. Нажмите для увеличения.

к содержанию ↑

Осмотр стен

Покрытие стен должно быть ровным, без крупных трещин.

Браком считается отслоение штукатурки.

Мелкие трещины считаются нормой, поскольку отделочный материал может образовать усадку во время строения.

Но если в качестве отделки были использованы листы гипсокартона, щели между ними, а также трещины на поверхности не допустимы.

Вертикальность стен контролируют строительным уровнем. Штукатурка не должна иметь ям или выступов. Допустимая величина отклонения монолитных стен — 15 мм, кирпичных – 5 мм.

На фото виден недоштукатуренный участок.

Об особенностях технологии строительства монолитных, кирпичных и панельных домов, читайте здесь.

к содержанию ↑

Пол и потолок

Пол в помещении должен быть ровный, с допустимым уклоном до 5-ти градусов. Качественным считается покрытие без трещин и пыли.

Если покрытие состоит из бетонной стяжки, по нему проводят рукой – на ладони не должна остаться цементная пыль.

Наличие пустот в стяжке проверяют постукиванием молотком. Когда на полу уже есть покрытие (ламинат или линолеум), на нём не должно быть вздутий, волн.

Пол не должен издавать скрипа при передвижении по нему.

Осмотр потолка начинают с измерения его высоты. По строительным стандартам она должна быть не менее 275 сантиметров.

Покрытие потолка должно быть ровным, без влажных пятен. Особое внимание при осмотре потолка стоит обратить на качество заделки швов между плитами.

Пример недопустимого качества стяжки.

к содержанию ↑

Балкон или лоджия

Степень отделки балкона или лоджии зависит от варианта, указанного в договоре. Если квартира сдаётся с предчистовой и чистовой отделкой, лоджия должна быть застеклена.

Особое внимание нужно уделить герметизации швов на стене балкона. Если на них присутствуют щели, стена, ведущая на балкон, будет промерзать зимой.

Проверка работы инженерного оборудования

Все инженерные системы в квартире, независимо от варианта отделки, должны находиться в рабочем состоянии:

1. Электрика. Состояние электропроводки производят при помощи тестера. Затем проверяют способность электропроводки выдерживать подключение множества приборов. К розетке подключают мощный электроприбор (перфоратор, строительный фен и т. п.). Проводка должна выдержать неоднократное включение и выключение прибора;
2. Водопровод и канализация. Проверяют работу кранов, напор воды, слив и наполнение бачка унитаза;
3. Отопительная система. Радиаторы осматривают на предмет коррозии, помятости труб, наличия подтёков;
4. Вентиляция. Частая проблема новых зданий – плохая работа вентиляционных каналов из-за засорения их строительным мусором или неправильной проектировки.

   Исправлять недочёты в работе вентиляции очень трудно и дорого, поэтому её работу проверяют обязательно.

Нарушен монтаж канализации и водоснабжения. Нажмите для увеличения.

к содержанию ↑

Особенности осмотра квартир разных вариантов отделки

Качество внутренней отделки помещений оценивают, ориентируясь на указанный в договоре вариант.

Черновая

Такой вариант сдачи объекта в эксплуатацию предполагает проведение минимального количества отделочных работ.

Фактически квартира с черновой отделкой – это коробка, в которой стены, пол и потолок покрыты песчано-цементной стяжкой, установлена входная дверь и окна.

В некоторых случаях в списке работ присутствует сантехническая и электро-разводка, но без сантехники, розеток и выключателей.

В квартире с черновой отделкой проверяют:

• правильность установки окон и дверей;
• наличие инженерных систем: электропроводки, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции;
• качество выравнивания стен, пола и потолка.

к содержанию ↑

Предчистовая

Данный тип отделки включает в себя начальные работы внутреннего плана:

1. оштукатуренные стены, готовые для оклейки их обоями;
2. бетонная стяжка на полу;
3. розетки и освещение в рабочем состоянии;
4. работающая система водоснабжения и канализации;
5. установлены входные двери, окна, остеклен балкон.

Отделка предполагает возможность начала косметического ремонта, поэтому все черновые работы должны быть полностью закончены.

к содержанию ↑

«Под ключ»

Чистовая отделка квартиры предполагает полную готовность помещения к проживанию.

Как правило, в новостройках продаются квартиры с отделкой, относящиеся к эконом-классу. В них произведён монтаж межкомнатных перегородок, стены оклеены обоями под покраску, потолок покрыт «водоэмульсионкой», пол застелен линолеумом.

В квартирах с отделкой «под ключ» проверяют все детали.

Идеальное помещение выглядит следующим образом:

• Пол. Ровный, без вздутий, скрипа. Ламинат без царапин, дефектов, потёртостей;
• Стены и потолок. Обои наклеены качество, без отслоений и зазоров. Потолок окрашен ровно, без подтёков, следов влаги;
• Окна и двери. Функционируют без усилий и посторонних звуков;
• Инженерные системы. Все коммуникации находятся в рабочем состоянии;
• Система отопления. Радиаторы стоят ровно, все краны открываются и закрываются без приложения усилий. Стояки расположены строго вертикально;
• Вентиляция. Находится в рабочем состоянии;
• Сантехника. Надёжно закреплена, стыки загерметизированы.

Пример отделки «под ключ».

к содержанию ↑

Стоит ли обращаться к эксперту?

Надеясь на собственную компетентность, многие покупатели квартир в новостройках считают обращение за помощью к экспертам пустой тратой денег. Впоследствии такая экономия может оказаться мнимой.

На исправление незамеченных во время приёмки жилья недочётов потребуется ещё большая сумма, чем необходимо было заплатить квалифицированному специалисту.

Стоит учесть, что эксперты не выезжают на осмотры, вооружившись только уровнем и линейкой. В их арсенале всегда набор профессиональных инструментов, с помощью которых можно провести тщательное обследование оконных и дверных конструкций, стяжки пола и потолка, качества шумоизоляции стен.

От взгляда опытного эксперта не ускользнёт ни одна мелочь.

Специалисты проводят:

1. Тепловизорные исследования, которые позволяют установить наличие утечек тепла через некачественно установленные конструкции;
2. Радиационные и магнитные исследования;
3. Качество укладки плитки, отделки стен обоями и соответствие нормативам проведения малярных работ.

Эксперты могут оценить даже качество проведённых скрытых работ. Они знакомы с особенности приёмки квартир различных вариантов отделки.

После осмотра эксперты выдают заказчику официальное заключение, на основании которого можно предъявить претензию застройщику и потребовать устранения всех фактов нарушения строительных ГОСТов и СНИиПов.

Многие фирмы, предоставляющие экспертные услуги, оказывают дополнительно юридическую поддержку покупателей квартир в общении с застройщиками.

к содержанию ↑

Порядок приёма квартиры

Первый шаг перед подписанием акта приёма-передачи квартиры – снятие показаний со всех счётчиков.

В этом случае жильцы будут платить только за потреблённые ими ресурсы, а не повесят на себя долги компании-застройщика. Показания счётчиков указывают в акте приёма-передачи.

Содержание акта приёма-передачи

Подписание акта приёма-передачи жилого помещения производится после приёма здания госкомиссией и проведения обмеров помещений инженерами БТИ.

Процедура длится примерно 3-6 месяцев после завершения строительства, причём конкретные сроки зависят не только от действий застройщика, но и от работы государственных организаций.

Официально утверждённой формы акта не существует, поэтому составляется он в произвольной форме с соблюдением требований к оформлению документов.

В акте указывают сведения:

• Данные застройщика и нового владельца квартиры;
• Основания передачи имущества новому собственнику;
• Подробное описание жилого объекта на основании составленного БТИ плана;
• Подписи сторон с расшифровкой.

Образец акта приема-передачи квартиры.

к содержанию ↑

Что делать при обнаружении брака?

Если при осмотре дома и квартиры были выявлены дефекты, необходимо добиться их устранения в установленные на законодательном уровне сроки.

Застройщик может начать уговаривать покупателя подписать акт, заверяя, что весь брак будет устранён быстро и полностью. Но на деле такой исход – крайняя редкость.

Подпись покупателя жилья под актом приёма-передачи – это юридически заверенное согласие с качеством выполненных работ. Ни один здравомыслящий застройщик не будет устранять брак после подписания документа!

Чтобы все выявленные недочёты были исправлены полностью, необходимо предпринять следующие шаги:

1. Составить лист осмотра помещения и внести в него все обнаруженные проблемы как можно подробнее;
2. Перенести все выявленные недочёты с листа осмотра в дефектный акт, составленный в 2-х экземплярах;
3. Получить на своём экземпляре подпись ответственного лица со стороны застройщика. Акт можно направить на юридический адрес застройщика заказным письмом. После получения письма компания обязана в течение 45 дней устранить все обнаруженные заказчиком существенные дефекты;
4. Если брак и недочёты выявлены после подписания акта, необходимо составить претензию с требованием устранить их и направить в адрес застройщика.

Бланк листа осмотра (дефектной ведомости) квартиры и претензии застройщику о неустойке за нарушение сроков сдачи дома.

к содержанию ↑

Распространённые дефекты квартир в новостройках

Строительный брак, выявляющийся на стадии приёма-передачи жилья или уже после вселения жильцов в квартиру, нередкое явление современной российской действительности.

Сведения из неофициальных источников позволяют вывести цифры наиболее распространённых дефектов вновь построенного жилья:

• неправильно установленные окна и двери – 50%;
• низкое качество внутренней отделки и трещины фасадов – 25%;
• дефекты кровли и инженерных систем – 25%.

Грязь на сборных соединениях недопустима. Нажмите фото для увеличения.

Именно эти детали зданий необходимо оценивать в первую очередь во время осмотра и приёмки нового жилья.

Строительная компания обязана устранить недостатки за свой счёт либо соразмерно снизить окончательную цену квартиры.

Обнаруженные существенные недостатки дают покупателю жилья право отказаться от подписания акта приёма-передачи, вплоть до расторжения договора купли-продажи с требованием возврата выплаченных средств.

Отдельные недочёты могут проявить себя и после подписания передаточного акта. В соответствие с ФЗ № 214, покупатель может предъявить претензию застройщику в течение 5-ти лет от даты сдачи дома в эксплуатацию, касаемо инженерного оборудования – в течение 3-х лет.

О том, как купить квартиру в новостройке и не нарваться на обман, читайте в нашей статье.

По статистике в 99% случаев дефекты при сдаче объекта обнаруживаются, поэтому покупателям квартиры стоит проводить осмотр внимательно и по всем правилам.

Идти на уговоры застройщика и подписывать акт приёма-передачи при наличии дефектов нельзя. Строители обязаны выполнить свою работу качественно и сдать квартиру в хорошем состоянии.

О том, как правильно принимать квартиру в новостройке, смотрите в видеоролике: