Как законно перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме?

При открытии своего бизнеса, в большинстве случаев встает вопрос о площади, на которой будет осуществляться деятельность.

Выбор часто делается в пользу нижних этажей многоэтажек.

Но если принято решение сделать офис из обычной квартиры, полезно знать, как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме.

Для чего может быть законно использована жилая площадь?

Ст. 17 Жилищного кодекса РФ разрешает использование жилых территорий с целями:

• эксплуатации в качестве жилья для граждан;
• ведения бизнеса, если это не ущемляет интересов других проживающих там и соответствует требованиям, установленным для жилой площади.

к содержанию ↑

Какие моменты нужно учитывать при переводе квартиры в нежилое помещение?

По ст. 22 Жилищного кодекса РФ, переделать статус жилой территории в нежилую разрешается, если соблюдаются параметры, установленные в ЖК РФ и градостроительных законах.

Разрешается не менять статус квартиры, когда она эксплуатируется по ее прямому назначению. Даже если территория используется для бизнес-целей.

Например, фирма предоставит ее для проживания своим сотрудникам. В этом случае расходы на покупку и ремонт можно будет отнести на затраты организации, но по статусу помещение будет считаться жилым.

О том, как перевести нежилое помещение в жилое, читайте здесь.

к содержанию ↑

Когда подобный перевод запрещен?

По статье 22 Жилищного кодекса РФ, смена статуса запрещена в случаях:

1. не имеет собственного выхода, и нельзя его сделать;
2. на территории есть жильцы;
3. это часть другой жилой территории;
4. имеются права собственности третьих лиц;
5. квартира находится на втором этаже и выше, а ниже расположенные помещения жилые;
6. сдается в аренду для проживания квартирантов;
7. если планируется проводить деятельность духовного характера;
8. территория не отвечает установленным стандартам, и нельзя привести его в нужное состояние.

к содержанию ↑

Действия для переоформления жилого помещения в нежилое

Собираем бумаги

Сначала подается пакет бумаг в Департамент Управления имуществом. Принести их может владелец либо лицо по доверенности с отметкой нотариуса.

Далее решает, будет ли удовлетворена данная просьба, межведомственная комиссия.

Необходимые документы:

• Экспликация и планировка помещения на каждый этаж. Чтобы взять эти бумаги в БТИ, нужно запросить доверенность из Департамента Управления имуществом. Она изготавливается максимум 30 дней.
  
  В департамент сдаются следующие бумаги:
  1. заполненная унифицированная форма заявления;
  2. ксерокопия паспорта;
  3. документ, доказывающий, что помещение имеет законного владельца;
  4. доверенность с отметкой нотариуса, в случае подачи бумаг не владельцем;
  5. договор- основание.

  После получения нужно идти в БТИ и писать заявление на выдачу экспликации и планировки всех этажей дома. Пакет бумаг подается такой же;

Бланк заявления на выдачу плана-экспликации квартир.

• Технический паспорт на территорию и техплан. Обращаемся за ними в БТИ. Бумаги прилагаются аналогично пункту выше. Годен техпаспорт не более чем 3 года с даты выдачи;
• Справка от пожарного надзора. Чтобы получить ее, составляем заявление по выданному образцу и подаем его в УПН. После этого для осмотра квартиры прибудет пожарный инспектор. В его задачи входит установить, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если все в норме, он сообщит, как и когда можно приходить за заключением;
• Справка из санэпидемиологического надзора. Для получения документа, необходимо подать заявление в санэпидемиологическую службу. Заявление пишется по образцу. После этого на место приезжает инспектор для установления соответствия квартиры эпидемиологическим нормам;

Бланк заявления о выдаче санитарно-эпидемиологического заключения.

• Справка ДЕЗ. Выдают такую в ЖЭК.
  
  Чтобы получить, нужно будет собрать следующие бумаги:
  1. заявление, заполненное как в образце;
  2. договор-основание;
  3. ксерокопия паспорта;
  4. документ, подтверждающий, что площадь имеет законного владельца;
  5. доверенность с отметкой нотариуса, если бумаги подает не собственник.
• Согласие жильцов из соседних квартир. Требуется, если перевод совершается в доме, где много квартир. Следует пригласить жильцов для согласования и спросить их мнение.
  
  Пошаговые действия:
  1. попросить председателя дома провести собрание;
  2. собрать подписи присутствующих, одобряющих перевод помещения;
  3. составить протокол.

  Собрание состоявшееся, если пришли не менее 50% жильцов, а решение можно считать одобренным, если его поддержали 2/3 граждан.

• Справка о техсостоянии дома в целом. За этой бумагой идем в ТСЖ или ЖСК. Она фиксирует тот факт, что здание имеет надежную конструкцию и не будет сноситься;
• Выписка из домовой книги. Предоставляет информацию, что нет лиц с пропиской по данному адресу. Срок действия – две недели со дня выдачи. За ней нужно идти в паспортный стол;
• Проектировка на переустройство жилого помещения в нежилое. Выдается компаниями, которые имеют лицензию на право выдавать такие документы. Узнать наименования этих юридических лиц можно в ДУИ.

О том, как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, читайте в нашей статье.

к содержанию ↑

Подача заявления

Когда все необходимые бумаги есть на руках, нужно подавать заявление на смену статуса территории из жилой в нежилую.

Обращение подается в ДУИ, имеет унифицированную форму, которую выдают там.

При заполнении необходимо указать, зачем потребовалось переводить территорию в нежилую.

Заявление примут только от владельца или другого лица по доверенности, заверенной нотариусом.

Кроме уже перечисленных документов стоит при подаче приложить к пакету:

1. договор-основание;
2. ксерокопию паспорта;
3. доверенность, если документы подаются не владельцем;
4. документ, доказывающий, что помещение имеет законного владельца;
5. учредительные документы, для организаций.

Бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое и образец его заполнения.

Решение о переводе выносит межведомственная комиссия. Сначала она будет отправлять запрос в Роспотребнадзор, ЖЭУ, УФМС, Пожарный надзор и ждать от них одобрения.

В связи с этим могут потребоваться следующие документы:

• заключение МЧС о выполнении пожарных требований;
• справка из Роспотребнадзора. Она подтверждает, насколько в помещении соблюдаются санитарные нормы;
• справка из ЖЭУ о статусе соседних территорий;
• справка из ТСЖ о том, что постройка находится в хорошем, исправном состоянии;
• справка из органа, охраняющего культурное наследие.

Образец доверенности на перевод жилого помещения в нежилое.

О том, как перевести жилое помещение в нежилое, смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

В какие сроки рассматривается заявка?

Запрос рассматривается в срок до 45 дней. О том, принят он к рассмотрению или нет, комиссия сообщает примерно через 3 дня на указанный адрес.

Возможные причины отказа

Отказать в рассмотрении запроса на смену статуса жилой территории в нежилую, могут по причинам, связанным с несоответствием его установленным нормам.

Либо выявленными недостатками в предоставленных бумагах.

Среди них могут быть такие:

1. помещение планируется снести из-за непригодности к использованию;
2. сдается в аренду квартирантам;
3. помещение – часть жилой территории;
4. переводимая территория – памятник архитектуры;
5. располагается не на нижнем этаже и в нижерасположенных квартирах живут люди;
6. отдано в залог по кредиту;
7. не имеется отдельного выхода;
8. отсутствие некоторых документов;
9. ошибки, допущенные в бумагах при заполнении;
10. некорректно составленный проект перепланировки;
11. несогласие соседей с переводом.

Читайте также статью о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту.

к содержанию ↑

Обращаемся в БТИ, чтобы определить стоимость услуг

После этого владельцем или доверенным лицом отправляется запрос в БТИ на расчет услуги перевода жилой территории в нежилую. Заполняется заявление унифицированного образца.

Прилагаемые документы:

• ксерокопия паспорта;
• договор основания;
• доверенность с отметкой нотариуса, если требуется;
• техпаспорт;
• экспликация;
• планировка по всем этажам;
• документ, доказывающий, что у помещения есть законный владелец;
• решение комиссии;
• учредительные бумаги, если заявитель – организация.

Решение о том, сколько будут стоить услуги, выносит отдел приватизации. Для оценки собирается специальная комиссия. На итог оказывают влияние разные факторы. Например, местоположение, нахождение рядом с другими организациями, удобство в использовании, характеристики помещения.

Оформляется решение в форме протокола, где указывается конкретная сумма. Выдается на руки после оплаты, которую можно осуществить в любом российском банке.

к содержанию ↑

Как регистрируется право собственности?

Зарегистрировать право собственности на нежилое помещение можно в УФРС или МФЦ.

Владелец или лицо с доверенностью должны подать следующие документы:

1. ксерокопию паспорта;
2. доверенность с отметкой нотариуса, если требуется;
3. договор основания;
4. документ, доказывающий наличие права собственности на помещение;
5. протокол с решением комиссии БТИ;
6. кадастровый паспорт;
7. учредительные документы для организаций;
8. оплаченную квитанцию на госпошлину.

Бланк заявления в МФЦ или УФРС заполняют сотрудники.

При этом:

• подписывается оно собственником или лицом, получившим доверенность;
• оплачивается государственная пошлина;
• владельцу дают расписку о том, что бумаги получены. В ней будет написана дата, когда нужно забрать свидетельство;
• в положенный день заявление забирается владельцем или лицом, получившим доверенность.

С этого момента помещение переведено в статус нежилого.

к содержанию ↑

Расходы

Затраты будут приблизительно такими:

1. получение перерасчета в БТИ;
2. работы с техпаспортом.

Дополнительные расходы:

• госпошлина на новое свидетельство;
• нотариальные услуги;
• составление проекта по перепланировке и переустройству;
• получения выписки из ЕГРН (госпошлина);
• возможно, услуги юридической фирмы.