Как оспорить завышенную кадастровую стоимость квартиры?

Из-за изменения налогового законодательства, многие собственники столкнулись с проблемой оценки недвижимости.

С 2015 года имущественный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Она же, в свою очередь, определяется федеральными службами без учета реального состояния имущества и дополнительных характеристик, определяющих его цену.

В итоге, стоимость по кадастру может в разы отличаться от рыночной. Именно по этой причине, перед многими владельцами встает вопрос о том, как оспорить кадастровую стоимость квартиры и снизить сумму налога.

Законодательство

Понятие кадастровой стоимости сформулировано в законе N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», принятого 3 июля 2016 года.

Это рыночная стоимость имущества, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, с помощью методов массовой оценки недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Также кадастровые работы регулируют следующие нормативные документы:

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28. Содержит перечень обстоятельств, по которым определяется завышение стоимости;
• Федеральным Законом от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Раскрывает понятие кадастровых ошибок, неточностей, которые привели к увеличению кадастровой стоимости;
• Федеральным Законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Устанавливает нормативы и правила проведения оценочных работ.

С целью осуществления оценки, органы местного управления проводят тендер. По его итогам определяется компания, которая будет осуществлять данную деятельность.

Результаты передаются в «Федеральную кадастровую палату Росреестра», которая заносит их в единый реестр учета. Эти данные и учитывает налоговая служба при начислении налога за квартиру.

Платят ли пенсионеры налог на имущество? Читайте в нашей статье.

к содержанию ↑

Зачем оспаривать?

Как уже было сказано выше, при государственной оценке объекта, специалистами не учитываются многие ценообразующие факторы.

При расчете тарифов принимается во внимание только его месторасположение и рыночная цена квадратного метра в определенном районе.

В итоге, собственник комнаты в коммунальной квартире платит налог такой же, или даже больше, как и собственник отдельной квартиры в новостройке.

Вот несколько основных причин для обжалования кадастровой цены квартиры:

1. Снижение суммы ежегодного имущественного налога;
2. Снижение суммы налога при продаже объекта. Продавать квартиру ниже кадастровой стоимости не выгодно, так как налог все равно рассчитают от цены кадастра.

к содержанию ↑

Основания для пересмотра и снижения кадастровой стоимости

Поводов для пересмотра проведенной ранее оценки не так много:

• При формировании кадастровой стоимости за основу были взяты сведения, которые не являются достоверными;

Сюда относятся:

1. неверные данные, указанные в едином реестре объектов недвижимости;
2. ошибочно определены (не учтены) условия, формирующие стоимость (например, место дислокации объекта, назначение, состояние имущества);
• Рыночная и кадастровая стоимость установлены в одно и то же время.
  
  Узнать, если ли у собственника причины для обжалования стоимости квартиры, можно в Росреестре. С этой целью подается официальный запрос на предоставление данных, которые брались за основу при оценке.
  
  Срок ответа составляет 7 дней. Если владелец оспаривает разность кадастровой стоимости по отношению к рыночной, то учитывается цена на дату проведения анализа объекта.

Изменение ценовой ситуации на рынке недвижимости — не повод для обжалования стоимости.

к содержанию ↑

Как проводится оценка квартиры?

Причина значительного отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной — разные методы расчета.

Для определения кадастровой цены используют массовую оценку, ориентируясь на стоимость квадратного метра в отдельном регионе РФ.

Объекты, имеющие схожие параметры (год постройки, серия жилья и т.д.), объединяют в группы определенной ценовой категории.

Существуют три способа кадастровой оценки квартиры:

1. Сравнительный, когда оценщик собирает и сравнивает ценовую информацию о проведенных имущественных сделках, и применяет ее к конкретной группе;
2. Затратный, применяется при расчете стоимости незаконченных объектов. Здесь учитывается подключенные коммуникации, материалы и другие затраты, влияющие на расходы для постройки;
3. Доходный, используется при отсутствии достаточных данных для проведения сравнительного способа. Основывается на данных стоимости аренды, содержания объекта и других.

О том, как узнать инвентаризационную, кадастровую и рыночную стоимость квартиры, читайте здесь.

Эксперт, выполняющий работы, должен быть членом СРО (саморегулирующаяся организация оценщиков). Он самостоятельно выбирает способ проведения расчетов.

Результаты, в виде отчетов, проверяются комиссией, состоящей из экспертов СРО. Если по итогам проверки не выявлено никаких нарушений, данные расчетов отправляются в Росреестр.

Цена квартиры, определенная оценочной организацией, будет меняться не реже одного раза в пять лет.

к содержанию ↑

Где оспорить?

Прежде, чем заниматься вопросом обжалования оценки квартиры, стоит убедиться в существовании значительной ценовой разницы.

На официальном сайте Росреестра есть доступная информация о всех налогооблагаемых объектах. Реальную цену можно узнать через объявления о продаже квартир в конкретном районе и доме.

Для собственников, которые не согласны с кадастровой стоимостью есть две организации, где можно доказать свою правоту:

• Суд. При подаче заявления необходимо оплатить госпошлину;
• Росреестр. При данной организации работает специальная комиссия, которая принимает заявления на пересмотр имеющейся кадастровой оценки.

Срок рассмотрения заявления при подаче в Росреестр — 1 месяц, решение комиссии можно оспорить в суде. При этом не нужно оплачивать услуги комиссии (госпошлину).

Подача документов на изменение данных в Росреестр относится к досудебному порядку оспаривания.

к содержанию ↑

Досудебный порядок оспаривания

Алгоритм действий при такой процедуре следующий:

1. Написание заявления и подготовка необходимых документов. В заявлении обязательно указываются личные данные (ФИО) и причина несогласия с имеющейся ценой (например, проведенный мониторинг, независимая оценка);

Есть ограничения по сроку подачи заявки — 5 лет с момента внесения данных об объекте в реестр, до момента новой оценки.



2. Подача пакета документации в комиссию Росреестра;
3. Рассмотрение обращения в 30-ти дневный срок. Собственнику сообщают о дате проведения комиссии. Совещание проходит в свободном доступе, заявитель имеет возможность лично присутствовать и наблюдать за процессом;
4. Утверждается итоговое решение по вопросу заявителя;
5. Результаты комиссии передаются заявителю и в соответствующие органы;
6. При отрицательном заключении, владелец имеет право решить проблему через суд.

Образец заявления в комиссию Росреестра по пересмотру кадастровой стоимости.

Документы для комиссии:

• Заявление;
• Выписка из ЕГРН, где содержится информация о кадастровой стоимости квартиры;
• Копию документа, удостоверяющего имущественные права (свидетельство), заверенную нотариусом;
• Документы, которые подтверждают, что сведения, внесенные в реестр, являются недостоверными;
• Ценовой анализ объекта, датированный тем же числом, что и государственная оценка. Форма предоставления: бумажная и электронная;
• Заключение оценщика, составленное в соответствии с действующим законодательством. Вид предоставления: бумажный и электронный;
• Документы, подтверждающие техническую или кадастровую ошибку.

Образец искового заявления об оспаривании решения комиссии.

к содержанию ↑

Через суд

Порядок действий при обращении в арбитраж:

1. Подача заявления с приложением обязательных документов;
2. Рассмотрение заявления. В данном случае срок 2 месяца;
3. Проведение судебного заседания и вынесение постановления;
4. Направление итогов суда заявителю и в органы местного управления.

Документы для суда:

• Исковое заявление;
• Выписка из ЕГРН, где содержится информация о кадастровой стоимости квартиры;
• Копию документа, удостоверяющего имущественные права (свидетельство), заверенную нотариусом;
• Документы, которые подтверждают, что сведения, внесенные в реестр, являются недостоверными;
• Ценовой анализ объекта, датированный тем же числом, что и государственная оценка. Форма предоставления: бумажная и электронная;
• Заключение оценщика, составленное в соответствии с действующим законодательством. Вид предоставления: бумажный и электронный;
• Документы, подтверждающие техническую или кадастровую ошибку;
• Уведомления, подтверждающие, что истец отправил копию искового заявления всем участникам процесса;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Доверенность, если от лица истца выступает представитель.

Образец искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

О том, как оспорить кадастровую стоимость по новым правилам, смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Перерасчет имущественных налогов

Если судом или комиссией принято решение об изменении кадастровой стоимости квартиры, то налоговая служба перерассчитывает сумму имущественного налога, начиная с даты внесенных изменений в единый реестр.

Перерасчет за предыдущие периоды начисления налога возможен только в случае неверных данных и ошибок, допущенных Росреестром при расчете кадастровой стоимости.