Опасности новостройки или как купить квартиру в новом доме так, чтобы вас не обманули?

Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули?

Приобретение квартиры является важнейшим событием в жизни человека.

Строительный бум снизил популярность вторичного жилья, и сегодня большинство потенциальных покупателей проявляют интерес к новым объектам.

Человек становится обладателем современной квартиры, расположенной в перспективном районе с развивающейся или уже отстроенной инфраструктурой.

Дополнительным плюсом покупки жилища в новостройке является сниженная цена, особенно если речь идет о стадии строительства. Однако в этом и других случаях существует высокая доля риска, связанная с невозможностью стопроцентной гарантии сдачи объекта в срок.

Приобрести долгожданную квартиру в лучшем районе Краснодара, в новом доме и по приятной цене — реально! Строительная компания dogma гарантирует высокое качество строительных объектов и их сдачу в срок.

Иногда гражданин и вовсе сталкивается с прямым мошенничеством, теряя деньги и не получая вожделенной площади. Избежать неприятностей поможет всестороннее изучение вопроса, анализ распространенных ситуаций, внимательное отношение к нюансам сделки.

Разберемся, как купить квартиру в новостройке и что сделать для того, чтобы вас не обманули?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации:

Особенности приобретения квартир в новостройках

покупка жилья в новом доме

Покупка новых квартир предполагает заключение договоров на стадии строительства или непосредственно после его окончания.

Чем раньше ставится подпись, тем ниже оказывается стоимость жилища.

Параллельно растут риски, связанные с возможностью нарваться на долгострой или вовсе замороженный объект. Реализацией квадратных метров занимаются застройщики, представители муниципалитета, подрядчики, агентства недвижимости.

В каждом случае имеется определенная выгода.

Например, риелтерская контора экономит силы и время, принимая на себя хлопоты по оформлению документов, у застройщиков имеется широкий спектр предложений, подрядчики продают квартиры по низкой цене, сделки с муниципальными властями минимизируют потенциальные риски.

к содержанию ↑

Законодательное регулирование

закон

Учитывая важность события, лучше не экономить на услугах профессионального юриста, впоследствии бережливость может обойтись намного дороже.

Специалисты проверят соглашение на предмет соответствия ФЗ №214, регулирующего правовое сопровождение купли-продажи.

Большинство ошибок при заключении сделок вызвано правовой неграмотностью покупателя.

Основной целью закона является защита интересов дольщика. Он описывает все ситуации, связанные с неисполнением либо ненадлежащим исполнением застройщиком взятых на себя обязательств.

В рамках правовой нормы, которая определяет порядок взаимоотношений сторон (застройщика и покупателя), гражданам обеспечивается государственная защита, исключающая обман и мошеннические действия.

Правовыми регуляторами продажи недвижимости также выступают:

  • Гражданский Кодекс, определяющий переход права собственности;
  • Жилищный Кодекс, где указаны признаки жилых и нежилых помещений;
  • ФЗ №122, где указывается порядок регистрации права собственности;
  • ФЗ №135, устанавливающий критерии оценки недвижимости и способы их применения.

Несмотря на все положения, закон не обеспечивает 100% гарантии получения купленной квартиры, поскольку существует вероятность финансового банкротства строительной организации.

Нельзя не отметить, что не все застройщики функционируют в рамках ФЗ №214, предлагая клиентам другие способы заключения сделки.

к содержанию ↑

Разновидности договоров купли-продажи жилья

договора

Оформление покупки квартиры в новостройке производится по нескольким схемам:

  1. ДДУ (договор долевого участия). Самый популярный на сегодня вариант, предполагающий максимальную защиту интересов инвестора. Особенностью соглашения выступает обязательная государственная регистрация сделки, исключающая двойную продажу квартиры. Кроме этого при банкротстве строительной организации, вложения дольщика обеспечиваются залогом;
  2. Договор уступки прав требования (цессия), второй по популярности способ реализации квартир, представляющий собой соглашение между физическими лицами с обязательным информированием застройщика и государственной регистрацией. Сделка не требует выплаты всего объема денег, позволяя переводить остаток задолженности на нового покупателя с составлением графика погашения.

    В целом, схема характеризуется безопасностью за небольшим исключением. Так новый покупатель получает долевой договор (ДДУ), составленный без его участия и соответственно выгодных именно ему условий.

    Эксперты советуют обратить пристальное внимание на квартиры, успевшие пройти сквозь цепочку перепродаж. На каждом этапе велика вероятность несоответствия юридическим нормам, поэтому подобные объекты лучше обходить стороной;

  3. Договор паевого накопления. Сравнительно новая методика покупки квартиры в новостройке. Предполагается, что со временем она будет охватывать треть всех сделок на рынке. Процедура заключается в организации жилищного кооператива будущими владельцами жилья и вложения каждым из них определенной доли.

    Схема выглядит заманчивой с точки зрения застройщика, однако для покупателя она таит риски, поскольку государственной регистрации договора не требуется. Банки также неохотно идут на выдачу кредита под паевое участие.

    Единственным плюсом служит возможность жильцов взять в свои руки дальнейшую судьбу объекта, в случае банкротства строительной компании.

Некоторые компании пытаются использовать такие схемы реализации новых квартир как:

  • Продажа векселя с его последующим обменом на жилье;
  • Предварительная купля/продажа с внесением полной суммы стоимости квартиры, ее последующим оформлением застройщиком на себя и передачей покупателю;
  • Участие в совместном инвестировании строительства объекта, с последующей передачей в собственность одной из квартир.

Сегодня эти способы являются незаконными, прямо исключаясь ФЗ №214.

При попытках застройщика или агентства недвижимости провернуть подобную схему, нужно незамедлительно прекращать сотрудничество и даже обращаться в правоохранительные органы.

Тип договора, по которому застройщик реализует квартиры в новостройках, обычно указан на его сайте либо предоставляется по запросу потенциального клиента. Все нюансы можно уточнить через сторонние источники, например городские и региональные порталы о недвижимости.

к содержанию ↑

Потенциальные риски


опасность

Клиенты строительных компаний, приступающие к покупке жилья, сталкиваются с большим количеством подводных камней.

В перспективе они способны не только затянуть сделку, но и оставить покупателя ни с чем.

К числу наиболее распространенных угроз относят:

  1. Долгострой;
  2. Низкий уровень строительства;
  3. Использование дешевых, ненадежных материалов;
  4. Нарушения нормативов в части пожарной безопасности;
  5. Коммуникации (вода, тепло, электроэнергия, лифты) отсутствуют или не введены в строй;
  6. Строительная компания не является участником государственного реестра;
  7. Земельный участок, использовавшийся под застройку, оформлен по договору аренды или имеет другое назначение.

Параллельно потенциального покупателя подстерегают мошеннические схемы, распространенные на рынке новостроек.

к содержанию ↑

Способы мошенничества

аферы

Одной из самых распространенных афер считается затянувшееся строительство.

Компании прокручивают полученные от клиента средства на стороне, а спустя некоторое время выдвигают завышенные требования.

В качестве причин указывается подорожавший материал, налоговая нагрузка, рост цен на жилищном рынке.

Если покупатель (прождавший своей очереди несколько лет) настойчиво попросит вернуть деньги, организация перечислит ему вложенную сумму, которая успеет обесцениться. Впоследствии, доля просто перепродается другому клиенту по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращаются.

Весьма распространенным способом обмана выступают «дополнительные соглашения» устанавливающие корреляцию стоимости и сдачи квартиры в эксплуатацию.

В итоге «фиксированная» цена будет увеличиваться несколько раз, а отказ покупателя подписывать дополнительное соглашение, автоматически аннулирует сделку.

Иногда застройщик идет на соглашение только при условии приобретения клиентом специальных услуг.

К ним относится страхование немыслимых рисков, передача прав на оформление документов, обязательное сотрудничество с определенным риэлтором.

Ненужный сервис навязывается по завышенной стоимости, превышающей рыночные предложения на 60-100%.

Зачастую в качестве продавца выступает сторонняя компания, которая юридически не соотносится с застройщиком.

Сделка не дает покупателю прав на жилплощадь, поскольку сама строительная компания никаких договоров с ним не заключала. Именно по этой схеме своих вложений лишились клиенты фирмы «Mirax».

В большинстве случаев проблемы вызваны юридической неграмотностью и невнимательностью покупателей, ставящих подписи под документом даже без его предварительного прочтения.

Впоследствии представители суда, рассматривая спорные ситуации, удивляются наивности взрослых людей, поверивших «партнерам» практически на слово.

к содержанию ↑

Аспекты, заслуживающие особого внимания

Подстраховаться на все случаи невозможно, но при этом можно существенно снизить потенциальные риски.

Прежде всего, необходимо лично посетить строящийся объект, оценив его на предмет возможного долгостроя и использующихся компонентов.

Желательно взять с собой знакомого строителя, способного адекватно взвесить все моменты, от характера и темпа работ до качества стройматериалов.

обратите внимание

Параллельно изучается история застройщика, внимательно читаются отзывы предыдущих клиентов, успевших приобрести у него жилье.

Важнейшим этапом является анализ документов, которые проверяются на наличие:

  • Разрешения на проведение строительных работ;
  • Земельной документации, определяющей правомочность использования конкретного участка. Если земля проходит как сельскохозяйственные угодья или заповедник, оформить квартиру в собственность не получится;
  • Финансовой состоятельности. Ее проверку выполняет банк, изучающий источники получения средств на строительство.

Пристального внимания заслуживает и поведение продавца.

Обычно компании, использующие противозаконные или спорные схемы заинтересованы в скорейшей реализации квартир.

Они проводят агрессивную маркетинговую политику, занижают цену до неразумных пределов, настаивают на оперативном заключении сделки. Подобные признаки являются настораживающими.

Советуем Вам посмотреть ролик об основных ошибках покупателей при покупке квартиры в новостройке:

к содержанию ↑

Покупаем жилье правильно: пошаговая инструкция

Покупку жилья предваряет определение параметров поиска, включая район, метраж, число комнат, особенности планировки, стоимость.

Определившись с выбором, покупатель изучает конкретные предложения, после чего сделка проходит следующие этапы:

  1. Личное посещение объекта в сопровождении представителя застройщика;
  2. Оформление договора купли/продажи;
  3. Акт приема/передачи объекта;
  4. Оформление квартиры в собственность и прописка.

Любое соглашение предваряет обращение в Государственную приемочную комиссию, где можно получить сведения о текущем статусе дома.

Лишь убедившись, что объект сдан, можно приступить к заключению договора купли/продажи, лучше всего, чтобы сделка шла в сопровождении специалиста.

В процессе потребуются следующие документы:

  • Договор долевого (или другого способа) участия с заполненным полем суммы, определенными датами передачи квартиры собственнику, регистрацией в Государственном реестре, гарантийными сроками;
  • Государственное разрешение на строительство;
  • Проектная документация;
  • Документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок;
  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Заявления сторон;
  • Оригинал кадастровой планировки;
  • План дома с обозначением адреса приобретаемой квартиры, ее этажности, числа комнат.

Внесение денег производится исключительно по заключению соглашения и его государственной регистрации.

Следующей стадией выступает акт приема/передачи жилплощади, которая может состояться и через три месяца, поскольку застройщику требуется время на получение технического паспорта и документов от БТИ, согласующих планировку.

Если в процессе приемки (о котором подробно рассказано в конце статьи) возражений не возникает, наступает стадия оформления и прописки.

Они выполняются в Регистрационной Палате с последующей пропиской через УФМС.

Процедура выполняется самостоятельно либо с помощью юриста. Если покупатель решает обойтись собственными силами, ему необходимо подготовить:

  1. Договор покупки и его ксерокопию, идущую в Федеральную регистрационную службу;
  2. Акт приема/передачи;
  3. Схему из БТИ (экспликация, поэтажная планировка);
  4. Квитанцию, подтверждающую денежные транзакции с продавцом;
  5. Ксерокопия документа о вводе дома в строй;
  6. Ксерокопия документа о распределении жилплощади между вкладчиками;
  7. Паспорт и ксерокопия его важных страниц;
  8. Квитанция, удостоверяющая факт уплаты государственной пошлины.
к содержанию ↑

На стадии котлована

котлован

Желая сэкономить, люди приобретают квартиры еще на этапе котлована. В среднем их цена сокращает затраты на 30-35%, однако пропорционально возрастают и риски.

На данном этапе покупка производится только в случае уверенности в успешном завершении проекта.

Случаи, когда стройка замораживалась, а инвесторы лишались своих денег, встречаются сплошь и рядом, причем год от года их не становится меньше.

Не менее пристальной проверка должна быть при покупке квартиры на завершающих этапах возведения дома. Нередко отдельные комплексы и даже вновь отстроенные районы просто не подключали к коммуникациям, лишая владельцев практической возможности проживания.

Ярчайшим примером подобного развития событий выступает судьба компании СУ-155.

Исключить негативные последствия поможет тщательное изучение репутации застройщика, перечень возведенных объектов, отзывы покупателей, позиции в рейтинге.

Пакет предоставленных им документов должен содержать:

  • Государственное разрешение на строительство;
  • Правомочность использования земельного участка;
  • Проектные документы;
  • Определение государственной экспертизы;
  • Технические аспекты на подключение коммуникаций;
  • График производства работ.

Параллельно производится посещение стройки, оценка темпов работ, анализ отношения к делу.

Например, о многом говорят разбросанные кирпичи, доски, поваленные столбы и другие штрихи, указывающие на халатность и отсутствие контроля.

Не менее важно отслеживать оформление придомовой территории, впоследствии это позволит избежать дополнительных трат на обустройство парковок и детских площадок.

к содержанию ↑

У подрядчиков

покупка у подрядчика

Одним из вариантов покупки квартиры в новостройках является сотрудничество с подрядчиками, позволяющее сэкономить около 15% стоимости жилья.

Широкое распространение подобные сделки получили в 2008 году, когда их доля доходила до 80%, будучи связана с кризисными явлениями и банкротством застройщиков.

За услуги подрядчиков и поставщиков стройматериалов они расплачиваются построенным жильем, заключая договор долевого участия, переуступки права собственности (цессии) или купли/продажи. Те в свою очередь сбывают квадратные метры на рынке.

Сегодня схема встречается реже, поскольку кредитные возможности выросли, тем не менее, механизм работает, предполагая более высокий относительно стандартной продажи риск.

Его степень напрямую зависит от того какой договор покупатель подписывает с подрядчиком и укладываются ли его условия в положения ФЗ №214.

Львиная доля сложностей возникает в ситуации, когда передача квартир от застройщика подрядчику производится в рамках инвестиционного договора.

Он дает право на реализацию жилья, еще до выполнения всех обязательств перед строительной компанией. Соответственно подрядчик продает дольщику квартиры в недостроенном доме, после чего по тем или иным причинам его договор с застройщиком расторгается.

Последний получает назад жилье, не имея каких-либо обязательств перед дольщиком. В последующих спорах, суды встают на сторону строительных компаний.

Решения мотивируются производным характером прав покупателей, получивших их от подрядчиков, не исполнивших свою часть договора.

Избежать пропажи денег помогают «тройственные соглашения», где сторонами выступают застройщик, подрядчик и покупатель.

Обязательным условием их заключения является привлечение со стороны профессионального юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости.

к содержанию ↑

Приемка готовой жилплощади


как принять квартиру в новостройке?

С момента сдачи объекта в эксплуатацию до подписания акта приема/передачи может пройти до 3-х месяцев.

За это время строительной компании нужно получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Подписанию акта предшествует тщательный осмотр квартиры на предмет недочетов, отклонений, дефектов, отсутствия коммуникаций.

Обнаружив проблемы, не подписывайте документ, требуя их устранения.

Иногда продавцы убедительно просят поставить подпись, обещая исправить недочеты в кратчайший срок.

Делать этого не нужно, более того, покупатель может потребовать составить акт несоответствия с пунктом, обязывающим застройщика устранить недостатки за собственные средства.

Также при обнаружении ошибок, дольщик вправе выдвинуть требования о снижении стоимости квартиры.

Вместе с тем существует еще один вариант действий:

  1. Выявленные недостатки указываются в акте в форме списка;
  2. Документ составляется в 2-х экземплярах;
  3. Покупатель подписывает акт.

После этого застройщик обязан удовлетворить претензии в кратчайшие сроки.

Иногда дефекты проявляются позже приемки, когда жилплощадь уже используется по назначению.

На этот случай в распоряжении владельца квартиры имеется гарантия, в рамках которой строительная компания несет обязательства от 3 до 5 лет, в зависимости от заявленных в соглашении сроков.

Итак, основной защитой от обмана при покупке квартиры в новостройке, служит договор долевого участия, составленный в соответствии Федеральному Закону №214.

Он не предусматривает всех потенциальных сценариев и вместе с тем существенно повышает степень ответственности застройщика. При этом покупатель не должен проявлять беспечность, а взвесить ситуацию на предмет возможного долгостроя путем тщательной проверки девелопера.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!


Поделиться в соц.сетях:


Автор статьи - Крутиков Станислав Алексеевич

Понравилась статья? Следите за обновлениями сайта в Твиттере или подпишитесь на свежие материалы по E-Mail:

8 комментариев

  1. Когда мы с мужем решили покупать квартиру, то сошлись на мнении, что нам больше подойдет квартира со вторичного рынка. Покупать таким способом хоть и дороже, но выгоднее в последствии. Мы присмотрели на домофонде шикарную двушку в соседнем районе, которая уже была отлично укомплектована. Не хватало только мелкой бытовой техники и декора, а в целом квартира мне очень нравится. Я о такой мечтала)) Слава богу, что мы не попали на какой-то развод, как это часто случается, тем более при покупке квартир. Остались очень довольны сделкой, условиями, даже педантичность хозяина порадовала. Короче говоря, теперь у нас шикарная квартирка)))

  2. Выбрали квартиру, но кроме риелтора, наняли еще и юриста. Все-таки риелтор не знает всех нюансов юриспруденции по части недвижимости. Знаю уже с десяток случаев, когда знакомые оставались без денег, попав в лапы мошенникам или ожидая конца строительства, которое должно было давно завершиться.

  3. Чтобы вы имели гарантии, вам нужен надежный застройщик, у которого на счету не один выполненный проект, и юрист, который проконтролирует прозрачность и законность сделки.

  4. Я недавно сама покупала квартиру. На продавца вышла через авито и в телефонном разговоре мне не очень понравился. В процессе первое впечатление выровнялось, но даже если вы нашли общий язык — это не повод закрывать глаза на неточности в документах или заключать устные договоренности. Я пользовалась услугами юриста. Сначала расслабилась, потом все равно стала сама читать статьи, спрашивать на форумах — мало ли что.

  5. Тут вы правы. Если застройщик оказался приятным собеседником, то это совершенно не означает, что он не стремиться что-то от вас скрыть или заполучить деньги до сделки. Видали, знаем. Столько мошенников везде, что страшно уже что-либо покупать, не говоря о квартирах. Я без помощи специалистов никуда. Но тут еще сложно найти квалифицированных и порядочных. Хорошо, что у мужа есть кое-какие знакомые в юр.фирме. Оттуда и юрист хороший, который проследил, чтобы вся документация была в порядке. Застройщика мы с мужем вместе проверяли. Нашли объявление, после осмотра квартиры уже точно были уверены в правильности выбора. Но все равно старайтесь получить о застройщике и жилье как можно больше информации!

  6. Нам обещали наладить инфраструктуру… года 2 так точно… вечно какие-то «уважительные» причины, а детей приходится далеко возить в садики и школы. Мы ту квартиру продали на авито, там же нашли в более устроенном месте.

  7. Мне в отделе продаж объяснили, что сделка по дду — самая защищенная, и юрист мой согласился. Тоже было дело, когда брали квартиру в новостройке и хоть много объявлений от застройщиков, все равно перепроверить — святое дело.

Добавить комментарий для Михаил Отменить ответ