Апартаменты: чем они отличаются от обычной квартиры?

Понятие апартаментов за последнее десятилетие заняло довольно прочные позиции на рынке недвижимости.

Правда, пока еще не каждый человек может с уверенностью объяснить, чем же апартаменты отличаются от квартиры.

На самом деле, такой вариант решения жилищного вопроса становится все более популярным.

Поэтому многие граждане интересуются подробностями приобретения этого вида жилья в ипотеку и иными способами.

Апартаменты – что это?

Если квартиры стандартно относятся к жилому фонду, то апартаменты считаются нежилыми помещениями и являются коммерческой недвижимостью.

Изначальное предназначение апартаментов – временное проживание. Владение таким жильем дает определенные преимущества перед другими видами недвижимости, хотя у него имеются и недостатки.

Апартаменты представляют собой вид жилья, чаще всего имеющего весьма удачное расположение. Особенно актуально строительство апартаментов в столице, ввиду небольшого количества места, оставшегося для жилой застройки.

Поэтому для подобной недвижимости могут отводиться места не совсем привычные в стандартном понимании, например, промзоны, перестроенные здания в центре города или помещения в новостройках.

Читайте также статью о том, что такое квартира-студия и кому она подходит.

Пример апартаментов бизнес класса. Нажмите для увеличения.

к содержанию ↑

Чем отличаются от обычной квартиры?

С юридической точки зрения апартаменты считаются нежилым помещением, которое предназначается для временного проживания.

Эти здания обычно строятся под гостиницы или офисы, с этим и связано их оформление в качестве нежилого фонда. Для застройщика возведение таких зданий удобно отсутствием требований к получению разрешения на жилое строительство.

При этом по комфорту апартаменты зачастую не хуже жилых домов, их инфраструктура и прилегающая территория не менее благоустроены.

Наиболее выигрышным вариантом считается приобретение апартаментов в домах, где в то же время продаются и квартиры. Существуют и элитные виды апартаментов, рассчитанные на состоятельных клиентов.

Инфраструктура такого жилья обычно на высоком уровне, первые этажи включают престижные бутики, банкетные залы, фитнес-клубы, банковские отделения, SPA-центры и т. п.

Апартаменты класса «эконом», в принципе, не особо отличаются от стандартных квартир, а инфраструктура здесь и вовсе может отсутствовать.

При этом законодательная регламентация статуса обычных квартир и апартаментов также отличается. Если для первых основные нормы заключены в Жилищном кодексе, который чаще встает на сторону владельцев жилплощади, то статус вторых регулируется Гражданским кодексом.

Апартаменты и квартира: чем же они отличаются? Смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Что выгоднее покупать?

С самого начала своего существования апартаменты считались элитным жильем, чем и была обусловлена их более высокая, в сравнении с квартирами, цена.

Современные апартаменты отстраиваются и в категориях «бизнес» и «эконом». Если сопоставить аналогичные по площади и расположению апартаменты и квартиры, то последние будут дороже на 15-25%.

Ограничения по застройке «точечным методом» не распространяются на апартаменты благодаря их специфике.

Поэтому жилье этого вида может находиться и на верхних этажах бизнес-центров премиум класса, и в районах с большой численностью.

Социальный статус владельцев апартаментов элитного уровня примерно одинаков, они имеют схожие увлечения и жизненные ценности. Тем не менее, даже проживающие в эконом классе, все равно будут стоять на социальной лестнице выше, чем владельцы жилья в многоквартирном доме.

И объясняется это тем, что апартаменты чаще всего приобретаются в качестве второго жилья, тогда как у хозяев, как правило, уже имеется квартира или дом.

Обычно их покупают для проживания в период постройки собственного дома, проведения глобального ремонта или в процессе подбора постоянного жилья.

Впоследствии апартаменты можно сдавать в аренду на небольшой или длительный срок, чтобы они не простаивали зря.

Спрос на них обусловлен и месторасположением – так, покупка городских апартаментов зачастую связана с желанием не терять лишнего времени на дорогу, если офис находится неподалеку.

Особенно, если говорить о столице, то проблема пробок с каждым годом становится все острее, поэтому деловые люди не могут позволить себе добираться на работу, затрачивая на это несколько часов.

Слухи о том, что оплата коммунальных услуг в апартаментах в разы выше, чем у владельцев обычных квартир, сильно преувеличены.

Потому что повышенный коэффициент при расчете касается, в основном, услуг за отопление, что увеличивает общую сумму примерно на 10-15% в сравнении с квартирами. Многих желающих приобрести апартаменты настораживает также налогообложение такой недвижимости.

к содержанию ↑

Преимущества

К основным плюсам апартаментов можно отнести:

• близкое расположение к месту работы;
• права на такое жилье считаются вечными;
• возможность их переустройства без необходимости согласования с соответствующими органами, соответственно, простор для фантазии хозяина такого жилья ограничен лишь несущими конструкциями, а к так называемым «мокрым зонам», вентиляциям и кухням строгих требований нет;
• нередко апартаменты при сдаче уже включают отделку и меблировку;
• экономия при покупке апартаментов не перекрывается переплатой по налогам.

к содержанию ↑

Недостатки

Конечно, как и у любого вида жилья, у апартаментов есть и определенные минусы:

1. в апартаментах нельзя прописаться, только оформить временную регистрацию на пятилетний срок, по окончании которой ее можно продлить, если есть необходимость. Такая возможность есть у владельцев апартаментов, сделанных как жилье гостиничного типа;
2. временная регистрация не позволяет гражданину вставать на учет в центрах занятости, в очередь на жилье, оформлять некоторые документы, в том числе ИНН. При этом можно без проблем пользоваться медицинскими услугами и устраивать детей в учебные заведения;
3. высокая налоговая ставка;
4. жилищные льготы к этому виду жилья не применяются;
5. судебные взыскания могут накладываться на апартаменты, даже если это единственное место жительства собственника–должника и членов его семьи;

О том, могут ли владельца квартиры выселить за долги по коммунальным услугам, читайте здесь.

6. при строительстве объекта застройщик не обязан придерживаться строгих требований, установленных законом для жилых помещений (развитая инфраструктура, уровень инсоляции и пр.);
7. призвать шумных соседей к соблюдению тишины ночью также не получится.

к содержанию ↑

Налог на имущество

Расчет налога ведется исходя из кадастровой стоимости здания, в котором находятся апартаменты.

Если речь идет об офисном помещении, то стоимость коммерческой недвижимости по кадастру будет достаточно высокой.

Ставка налога, который необходимо платить каждый год, составляет от 0,5 до 2% кадастровой стоимости жилплощади.

При этом по метражу апартаменты выходят дешевле аналогичного формата квартир, так как база налогообложения здесь меньше.

Таким образом, к апартаментам, относящимся к категории офисов, применяется самая высокая налоговая ставка – 2%, прочие объекты недвижимости, в том числе гостиничного типа облагаются налогом в 0,5%.

И хотя стоимость апартаментов не так уж высока, нередко их приобретают в ипотеку. Так, для покупки апартаментов в многоквартирных домах, находящихся в городской черте, предлагаются программы, рассчитанные на выдачу квартирных кредитов.

Если же приобретаемые апартаменты находятся в таун-хаусе за пределами города, то подойдут программы для покупки коттеджей.

Кстати, проблем с продажей, о которых ходит ошибочное мнение, у владельцев апартаментов нет. Это коммерческая собственность, которую можно менять и продавать по желанию владельца.

К тому же, закон упорядочивает перевод апартаментов в статус жилых помещений.

В то же время, собственники апартаментов не освобождаются от налогообложения, если через три года после покупки станут продавать эту недвижимость. Им также не полагается имущественный вычет.

О том, как правильно рассчитывается налог на квартиру, читайте тут.

Нажмите для увеличения:

к содержанию ↑

Можно ли перевести в жилой фонд?

Примерно треть покупателей апартаментов совершают покупку в расчете на то, что впоследствии уже достроенный объект будет переведен в жилой фонд, и нередко застройщики так и поступают.

Правда, если оформлением будет заниматься сам собственник (как физическое лицо), то ему потребуется решение суда, а стоимость подобного перевода будет варьироваться в пределах 300000 рублей.

Для перевода необходимо соблюсти следующие условия:

• получить согласие всех собственников здания на перевод и заверить его нотариусом;
• получить выписку из распоряжения о том, что здание переводится в жилой фонд из нежилого;
• обратиться в Департамент по жилищной политике и жилищному фонду;
• получить выписку из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилого фонда;
• предоставить акт о том, что перепланировка или переустройство завершены, и соответствуют нормативам, установленным для жилых помещений;
• обратиться в БТИ, чтобы заказать новую техническую документацию.

Образец заявления о переводе нежилого помещения в категорию жилого.

Судебной практики по данному вопросу пока не очень много, что не дает судить о решении данного вопроса однозначно. Но прецеденты имеются.

О том, как перевести нежилую недвижимость в жилую, читайте в нашей статье.