Можно ли и как делать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

У новоселов-заемщиков часто возникает вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Ответ неоднозначен, так как важно сначала получить разрешение, и не только от жилищной инспекции.

Как все сделать правильно, чтобы избежать проблем?

Законодательство

Вопросы перепланировки жилья, заложенного по договору об ипотеке, регламентируются такими законодательными актами:

• ЖК РФ (ст. 25, ст. 26);
• Законом «Об ипотеке» № 102-ФЗ.

В ст. 29 Закона № 102-ФЗ сказано, что пользующийся квартирой заемщик не вправе ухудшать ее и уменьшать стоимость.

Перекройка жилья может оказаться тем вмешательством, которое повлечет снижение стоимости ипотечной квартиры и вызовет недовольство кредитующего банка.

Несанкционированная переделка чревата штрафом или требованием вернуть жилищу первоначальный вид.

к содержанию ↑

Перепланировка квартиры в ипотеке

Правильно толковать смысл ст. 29 Закона № 102-ФЗ следует так: перепланировка возможна, но только в случае, если приведет к улучшению имущества и повышению стоимости.

Четко это понятие раскрыто в п. 2 ст. 25 ЖК РФ.

Перепланировка – изменение конфигурации помещения, влекущее корректировку технического паспорта.

Изменить план квартиры, даже не ипотечной, на свое усмотрение нельзя: подобное действие расценивается как самовольное и противозаконное.

Опаснее всего то, что неграмотные действия могут привести к ослаблению несущих конструкций каркаса здания всего дома и создать угрозу для здоровья и жизни жильцов.

О том, какие работы разрешены при перепланировке квартиры, а какие запрещены, читайте в статье.

к содержанию ↑

Виды

В квартире можно выполнять без всяких разрешений и согласований работы, в результате которых не меняется конфигурация, то есть план помещения.

К подобным действиям относятся следующие работы:

1. косметический ремонт – побелка потолков и стен, оклейка обоями, замена линолеума иным покрытием без затрагивания всей площади и т. п.;
2. облицовка стен ванной, санузла, кухни или замена на обшивку пластиком и т. п.;
3. замена оконных и дверных блоков новыми из тех же или других материалов (без изменения размеров);
4. замена радиаторов (без смещения) на аналогичные и пр.

Такие работы не являются перепланировкой.

Перепланировки различают таких видов:

• простые;
• сложные.

Оба вида включают работы, в результате которых меняется конфигурация, т. е. план помещений.

К простому виду относятся такие работы:

1. изменение границ санузлов и ванных – объединение в совмещенный сан. блок или, наоборот, разделение;
2. разборка существующего пола и замена новым, включая утепляющий слой;
3. перенос окон, дверей;
4. закладка проемов;
5. расширение площади кухни, коридора за счет демонтажа кладовки и т.п.

Если действия простые, не затрагивающие несущих элементов, тогда заказывать индивидуальный проект не требуется, достаточно эскиза.

Сюда относится:

• устройство арочных проемов вместо внутренних дверей;
• монтаж легких перегородок;
• разборка не несущих перегородок;
• смещение сантехнических приборов и т. п.

Без индивидуального проекта не обойтись, когда:

1. балкон, лоджию объединяют с кухней или комнатой;
2. расширяют санузел, захватывая часть соседних помещений;
3. из смежных комнат делают отдельные;
4. устраивают дополнительный туалет и пр.

Существует еще один вид перепланировки, когда квартиру, построенную по определенному типовому проекту, проектные организации уже перекроили по-новому, но тоже в типовом варианте, внесенном в специальный каталог.

Тем, чья квартира попала под типовую перекройку, повезло, так как заказ индивидуального проекта не нужен, можно сразу запрашивать разрешение, указывая вариант переделки.

к содержанию ↑

Отношение банков

Договор об ипотеке, по определению, не что иное, как договор о залоге имущества.

И хотя заемщик вправе пользоваться заложенной квартирой, имущество фактически приобретено на деньги банка и в полной мере не принадлежит залогодателю.

Если у залогодателя начнутся финансовые проблемы и накопится задолженность по кредиту, банк имеет право квартиру продать и покрыть свои убытки.

На момент заключения договора квартиру оценивают и определяют ее как рыночную, так и ликвидационную стоимость.

Нерациональная перепланировка может ухудшить эксплуатационные характеристики и понизить цену.

В результате чего банк не получит той суммы, которую предполагалось выручить при реализации ипотечного жилья.

В ипотеке задействована обычно и страховая компания, также не желающая упустить свою выгоду. По этой причине банки не всегда разрешают делать перекройку площади залоговой недвижимости, прописывая в договоре запрещающие пункты.

к содержанию ↑

Что не стоит покупать?

Выбирая квартиру под ипотеку, стоит выяснить, совпадает ли план помещений с первоначальным, или имело место вмешательство в планировку.

Это можно сделать, нанеся визит соседям сверху или снизу, но несведущим людям лучше всего воспользоваться услугами специалиста из риэлтерской конторы или БТИ.

Если выявится, что перепланировка сделана, но не узаконена, и при этом заключается в следующем:

• затронуты несущие стены (пробиты проемы, разобраны участки стен под балконным окном и т. п.);
• кухня, ванная расширены в сторону комнаты;
• перекрыты вентиляционные каналы;
• коммуникации заделаны в стены и недоступны;
• устроен дополнительный санузел в одной из комнат и пр.

То такую квартиру лучше не брать. Узаконить вариант подобных изменений, скорее всего, не удастся.

к содержанию ↑

Оформление перепланировки

Решив все-таки перекроить ипотечную квартиру и сделать ее отличной от типовых, необходимо действовать в определенной последовательности.

Изучение договора

Необходимость тщательного изучения договора на ипотеку продиктована п. 1 ст. 29 Закона № 102-ФЗ.

В нем говорится о недопущении ухудшения имущества и снижения его стоимости, но только тогда, когда «иное не предусмотрено договором».

В договоре следует искать пункт касательно перепланировки. При наличии запрета на подобную процедуру можно успокоиться и не предпринимать никаких шагов: ничего не выйдет.

Если на этот счет в договоре никаких ограничений нет, тогда можно перекроить жилплощадь, но сделать это грамотно и так, чтобы квартира стала существенно удобнее, лучше.

к содержанию ↑

Согласование с соседями и жильцами

В приватизированном жилье необходимости согласования перепланировки своей жилплощади с соседями не предусмотрено ни одним законодательным актом.

Важно, чтобы эти действия не нарушали прав других людей и не угрожали их здоровью и жизни. Если же совладельцев несколько, или когда займодатель – третье лицо, то от этих граждан, причастных к ипотеке, независимо от их места прописки и проживания, потребуется письменное подтверждение согласия.

Если переустройство квартиры включает, например, перенос водопроводного или канализационного стояка, это как раз касается непосредственно соседей снизу, от которых потребуется одобрение в письменном виде.

Хотя перепланировка и переустройство – не одно и то же, обычно эти два вида переделки квартиры совмещаются и протекают параллельно (при необходимости).

Интересы других собственников помещений также окажутся затронутыми, если инициатор перепланировки собирается расшириться в сторону общего коридора, тамбура или захватить часть чердака, подвала. В этом случае правила требуют согласия не менее, чем 2/3 всех жильцов дома или лица, уполномоченного представлять их интересы.

С соседями необходимо однозначно договариваться и получать письменное согласие, когда квартира коммунальная, тогда места общего пользования в равной степени принадлежат всем соседям. В коммуналке несогласие одного из соседей сделает перекройку помещений невозможной.

О правилах проживания в коммунальной квартире читайте тут.

Перечень документов, которые нужно собрать для получения разрешения на переделку жилья, приведен в ст. 26 ЖК РФ. В п. 5 этой статьи четко говорится о необходимости оформления письменного согласия на изменения всех членов семьи (даже тех, кто временно не проживает) нанимателя жилплощади по договору соц. найма.

Образец согласия соседей на перепланировку.

к содержанию ↑

Оформление эскиза или проекта

Для наглядной демонстрации изменений конфигурации квартиры при простой перепланировке необходим эскиз, при сложной – индивидуальный проект.

Если эскиз можно изобразить и самостоятельно, и воспользоваться услугами профессионалов, то проект следует заказать фирме.

Она должна специализироваться на оказании подобных услуг и иметь все разрешительные документы и допуски.

Чтобы проектная компания могла приступить к работе, необходимо предоставить:

1. поэтажные планы (как минимум этажа, где расположена перестраиваемая квартира, а также этажей, находящихся выше и ниже);
2. эскиз планируемых изменений;
3. техническое заключение о состоянии конструкций зданий и реальности воплощения задуманного в жизнь;
4. ситуационный план.

Также потребуются некоторые чертежи марки АР – вертикальные разрезы здания, планы полов с детализацией всех слоев, экспликации помещений, описательная часть и пр. Чертежи можно найти в УК или в БТИ.

Проектировщики учтут также, из каких материалов построен жилой дом, особенности конструктивных решений, и в своей работе будут четко соблюдать требования СНиП и норм действующего законодательства РФ.

к содержанию ↑

Согласование с банком и страховой компанией

В банк нужно идти, имея на руках эскиз или проект, прикладываемые к заявлению. Может быть истребована предварительная оценка стоимости ипотечной квартиры с учетом планируемой перекройки жилища.

Образец заявления на перепланировку квартиры.

Письменный ответ содержит обычно такие условия:

• выполнить работы за определенный срок;
• получить новый техпаспорт;
• получить свидетельство в ЕГРН на основании свежего техпаспорта.

Об изменениях, введенных к техническому плану помещения, читайте здесь.

Страховую компанию интересует больше всего повышение стоимости квартиры после реализации новшеств. При согласии банка страховая фирма не возражает против переделок залогового имущества.

Заручившись разрешением банка и страховой компании, нужно стремиться как можно быстрее закончить бумажный период перепланировки и приступить к работам.

Срок, отведенный банком, нарушать нельзя.

к содержанию ↑

Обращение в жилищную инспекцию

В жил. инспекцию необходимо передать пакет бумаг, включающий:

1. заявление на согласование;
2. эскиз или проект;
3. правоустанавливающие документы на жилье;
4. техпаспорт, кадастровый паспорт;
5. согласования с соседями, с жильцами;
6. согласование от банка;
7. документ из общества охраны памятников, разрешающий производство работ, если жилой дом является памятником культуры, архитектуры.

Жил. инспекции отводится на вынесение решения время до 45 дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

При отказе переделка ипотечной квартиры не состоится, а в случае положительного решения немедленно нужно форсировать работы по перепланировке.

Образец положительного решения о проведении перепланировки.

к содержанию ↑

Обращение в БТИ

В БТИ необходимо обращаться после окончания всех работ для того, чтобы техники зафиксировали новое расположение стен, перегородок, дверей и т. п.

Вызов техника и заявление на оформление нового техпаспорта – это те действия, которые владелец ипотечной недвижимости выполняет в БТИ.

Образец заявления в БТИ о предоставлении нового техпаспорта.

к содержанию ↑

Регистрация и предоставление документов в банк

Получив в БТИ новый техпаспорт, заемщик может обращаться в ЕГРН, где внесут изменения в базу данных и взамен прежнего свидетельства о праве собственности выдадут новое.

В банк нужно с сопроводительным письмом предоставить свежий техпаспорт и действующие правоустанавливающие документы.

к содержанию ↑

Сроки

Каждый из шагов требует некоторых затрат времени:

• изготовление эскиза – 3-5 дней;
• выполнение проекта – 2-6 недель;
• рассмотрение в банке – 1-1,5 мес.;
• получение техпаспорта в БТИ – 10-14 дней;
• согласование в жил. инспекции – 45 дней.

Продолжительность ремонтно-строительных работ зависит от объемов, специфики и возможности совмещать технологические процессы, немаловажно и число работающих, и их профессионализм.

к содержанию ↑

Причины отказа

Отказ может последовать по таким причинам:

1. планируемые работы угрожают целостности и устойчивости всего здания;
2. задуманная перепланировка нарушает требования СанПиНов, СНиП;
3. заемщик не предоставил полного пакета документов.

Также откажут в перекройке жилища, если жилой дом является памятником архитектуры, истории.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры, взятой в ипотеку?

Последствия неузаконенной перекройки квартиры регламентируются ст. 29 ЖК РФ, гласящей, что инициатору новшеств придется вернуть жилье в первоначальный вид, если жил. инспекция вынесет такое решение.

В п. 5 ст. 29 ЖК РФ сказано, что нежелание восстановления квартиры приведет к судебному разбирательству, вследствие чего жилье реализуют и отдадут остаток денег после погашения всех судебных издержек.

В ипотечном жилье все еще проще: так как юридический статус жилплощади не вполне определен, то есть заемщик по сути не является полноправным владельцем, то банк имеет право расторгнуть договор ипотечного кредитования.

В результате квартиру продадут по ликвидационной стоимости и вернут только часть денег, уплаченных заемщиком.

к содержанию ↑

Возможна ли покупка в ипотеку квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Такой вариант возможен, если аккредитованный оценщик из числа проверенных партнеров банка нанесет визит и установит, насколько сложный случай переделки в квартире.

Опытный специалист разберется, реально ли узаконить изменения, и укажет выводы в своем отчете.

В случае простой перепланировки, не затрагивающей несущих конструкций и не нарушающей главных правил, банк пойдет на ипотечное кредитование, вписав в договор пункт об узаконивании изменений в течение 6-12 мес. за счет средств заемщика.

При условии, что в квартире явно нарушены требования СНиП и переделки узаконить не получится никогда, разумнее выбрать другой объект для ипотеки.

Риск потерять и жилище, и деньги слишком велик, поэтому имеет смысл следовать требованиям законов и сначала получить все разрешения, после чего переделывать ипотечное жилье.

О том, как проверить юридическую чистоту квартиры, читайте в нашей статье.

Банкам выгодно согласиться на нововведения, если недвижимость вследствие законной перепланировки вырастет в цене.

О том, как узаконить перепланировку в ипотечной квартире, смотрите в видеоролике: