Можно ли подарить квартиру или долю в ней еще несовершеннолетнему ребенку?

Наличие у ребенка собственного жилья гарантирует ему определенные перспективы в будущей взрослой жизни.

Но далеко не все знают, можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку и как это делается.

Дарственная несовершеннолетнему ребенку

Бескорыстное переоформление собственности чаще всего производится ближайшими родственниками ребенка.

Они стремятся обеспечить ребенка жильем, гарантируя ему до вступления во взрослую жизнь наличие собственного жилья.

Подобный поступок позволяет ребенку в раннем возрасте получить недвижимость, которой он сможет в будущем пользоваться и распоряжаться.

Для успешного решения вопроса необходимо обладать информацией о существующих положениях законодательства по данному вопросу.

Это позволит составить надлежащий договор дарения, передающий права на недвижимость выбранному несовершеннолетнему гражданину.

О том, что такое дарственная и в каких случаях выгодно ее оформлять, читайте здесь.

к содержанию ↑

Понятие

Ст. 572 ГК РФ определяет, что в результате совершенного акта дарения один человек бескорыстно передает другому свое имущество.

Подарить ребенку можно:

• частный дом;
• участок;
• квартиру;
• дачу.

Речь идет не только о целом имуществе, но и доле в нем.

Также законом не запрещено отдавать несовершеннолетним детям недвижимость, находящуюся под обременением. Необходимо только получить разрешение банка, в котором оформлен ипотечный договор.

Обязательства по внесению платежей налагаются на представителей.

Читайте также статью о том, как оформить договор дарения недвижимости между родственниками.

к содержанию ↑

Особенности

Четырнадцатилетние дети (несовершеннолетние), обладают полноценными правами.

Для подтверждения личности им необходимо предъявлять паспорт.

Ребенок может находиться непосредственно при подписании договора, дальнейших процедурах.

Право подписи принадлежит самому ребенку с условием того, что его представители поставят свою подпись рядом, как согласие на совершение сделки и отсутствие нарушений.

Интересы лиц младшего возраста (до 14 лет), представляют их родители, представители.

Существует две формы договора:

1. коллективная;
2. единоличная.

В первом случае документ предусматривает передачу имущества нескольким лицам. Например, мать в одном договоре указывает о своем намерении безвозмездно передать двум детям равные доли квартиры.

Во втором случае договор определяет права одного человека.

к содержанию ↑

С обременением

Закон «Об ипотеке» N 102-ФЗ не запрещает владельцу квартиры отчуждать свое имущество, в том числе посредством его дарения, если получено согласие банка.

Если в кредитном договоре изначально присутствует пункт, накладывающий запрет на подобные действия, совершение процедуры невозможно.

Даже при отсутствии подобного условия на практике банки редко дают согласие.

Это объясняется возникновением в подобном случае у кредитной организации определенных рисков.

В частности, смена залогодателя может привести к несоблюдению новым владельцем кредитных обязательств.

Дополнительно ситуация может усложниться пропиской несовершеннолетних, недееспособных граждан, выселить которых, при наложении на объект обременения, не представляется возможным.

Нередко владельцы имущества принимают ошибочное решение об игнорировании своей обязанности по уведомлению банка и получению его одобрения. В этом случае кредитная организация может принять ответные меры:

• наложить взыскание на объект недвижимости (независимо от того, кто будет являться его собственником на текущий момент);
• признать в судебном порядке совершенную процедуру недействительной.

Законные представители, соблюдая интересы ребенка, могут отказаться от имущества, находящегося в ипотеке, если по их мнению подобная сделка приведет к ущемлению прав подопечного.

к содержанию ↑

Уведомление опеки

Обязательное требование — уведомить органы опеки. Без разрешения уполномоченного органа осуществить процедуру невозможно.

Функции органов опеки:

1. проверка условий сделки;
2. оценка законности действий дарителя;
3. оценка законности действий представителей ребенка;
4. ограждение ребенка от возможных негативных последствий.

Если опека примет решение о том, что происходит ущемление прав ребенка, либо его представители злоупотребляют своими возможностями, то в процедуре будет отказано.

к содержанию ↑

Как оформить?

Нужно соблюсти этапы:

• заключить договор;
• зарегистрировать права.

Место оформления — нотариальная контора. Нотариусы наделены законными полномочиями для удостоверения подобных документов.

Заключенное самостоятельно соглашение (устное, письменное) не имеет никакой юридической силы.

Стороны могут перед приходом к нотариусу составить черновик будущего договора, что значительно упростит задачу уполномоченному лицу.

Для договора потребуются следующие документы:

1. паспорта;
2. свидетельство о рождении (при отсутствии паспорта);
3. технический, кадастровый паспорт;
4. оценка стоимости, проведенная независимыми экспертами;
5. справка, выданная ЖЭУ;
6. свидетельство о собственности;
7. справка, определяющая состав семьи;
8. согласие супруга (при необходимости);
9. согласие сособственников;
10. согласие органов опеки;
11. сведения, подтверждающие отсутствие обременения;
12. разрешение представителей.

Для Регпалаты:

• заявление от каждой стороны;
• договор дарения (3 подлинника);
• квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины (оплачивается стороной ребенка).

Образец заявления на регистрацию договора дарения.

К заявлению прикрепляются копии документов, заверенные подписями представителей ребенка, дарителя. По этой причине необходимо до обращения в организацию позаботиться о подготовке копий.

к содержанию ↑

Структура договора

Договор составляется письменно, содержит следующую информацию:

1. данные сторон;
2. описание предмета договора (адрес квартиры, технические характеристики);
3. сведения о правоустанавливающих документах собственника;
4. сведения об обременениях;
5. сведения о зарегистрированных лицах;
6. стоимость объекта недвижимости;
7. переход прав;
8. срок передачи квартиры;
9. порядок разрешения противоречий;
10. порядок распределения расходов;
11. адреса и реквизиты сторон;
12. подписи сторон;
13. дата.

Образец договора дарения недвижимости несовершеннолетнему ребенку.

О том, как подарить недвижимость несовершеннолетнему ребенку, смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Регистрация прав

Завершающий этап, после которого ребенок официально становится владельцем квартиры — регистрация права собственности.

Непосредственно регистрацией занимается Росреестр, но подать документы граждане могут не только напрямую в территориальный отдел учреждения, но и через МФЦ.

Второй вариант позволяет значительно сократить время, затрачиваемое на прохождение процедуры.

Порядок действий следующий:

• оформить заявление;
• приложить документы;
• подать заявление;
• подписать дарственную, сдать ее;
• получить опись документов;
• узнать дату явки.

В назначенный день необходимо явиться за выпиской из ЕГРН. При себе иметь опись.

Данный этап является последним. С этого момента ребенок – собственник квартиры. На руках у его представителей остаются документы, подтверждающие данный факт.

к содержанию ↑

Налог

Сделки дарения пользуются большой популярностью.

Это объясняется наличием явной выгоды с точки зрения налогообложения по сравнению с другими формами распоряжения имуществом.

Правда в таком случае дарение должно совершаться в рамках одной семьи.

Налог не платят: близкие родственники, представители семьи.

Сумма обязательного платежа, установленная законом — 13%. Налог взимается с суммы, указанной в договоре.

Если указывается рыночная стоимость, то сумма налога оказывается существенной. Желательно указывать минимальную сумму стоимости жилья. Подкрепление данной информации дополнительными документами не требуется.

При этом важно не занижать чрезмерно стоимость объекта недвижимости. Если сумма будет на 20% и больше уступать по размеру реальной рыночной цене квартиры, налоговый инспектор может усомниться в действительности заключенной сделки.

Оплату налога осуществляют законные представители (родители, опекуны), поскольку ребенок не является налогоплательщиком.

к содержанию ↑

Как оплатить?

Для решения вопроса необходимо:

1. Подать декларацию (3-НДФЛ). Граница установленного срока — 30 апреля года, следующего за текущим;
2. Получить квитанцию;
3. Произвести оплату. Срок оплаты — до 15 июля;
4. Предоставить квитанцию.

Поздняя подача декларации по оплате налога грозит применением мер в отношении нарушителя вплоть до его ареста.

Близкие родственники также подают декларацию о доходах. Срок такой же – до 30 апреля. Нарушение этого условия приведет к наложению штрафа.

Образец декларации по форме 3-НДФЛ. в органы опеки.

к содержанию ↑

Отказ или оспаривание

Расторжение договора допускается при наличии следующих оснований:

• несоответствие его правовым нормам;
• нарушение чьих-либо интересов;
• обременение, залог;
• использование доверия;
• обманные действия;
• принуждение к действиям;
• невменяемое состояние дарителя (при сделке);
• совершение противоправных действий.

О том, как оспорить дарственную, читайте тут.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы

Преимуществами оформления подобной формы договора является:

1. Простота самой процедуры. По сравнению с другими вариантами сделок по недвижимости данный вариант отличается наибольшей простотой. Требуется оформить незначительное количество документов и предъявить минимум сведений;
2. Короткие сроки. Весь процесс от момента принятия решения до момента передачи прав собственности занимает максимум месяц;
3. Исключительность прав получателя квартиры. Несовершеннолетний ребенок получает полноценные права на объект;
4. Отсутствие у ребенка в будущем проблем с приобретением жилья. Возможность решения квартирного вопроса еще до наступления совершеннолетия дает большие преимущества.

Недостатки:

• Необходимость оплаты значительной суммы налога, если стороны не приходятся друг другу родственниками. Часто это условие становится причиной отказа от предоставленной возможности, поскольку представители ребенка не имеют финансовых ресурсов для осуществления данных обязательных платежей.
  
  Выходом из положения может быть распределение затрат между сторонами, либо принятие дарителем решения об уплате налога за его счет;
• Возможность оспаривания. Безвозмездные сделки всегда оспариваются в суде легче, чем иные виды сделок. Так, родственники дарителя, могут подать в суд и выиграть его, приведя доказательства ущемления их прав;
• Отсутствие у владельца квартиры возможности повлиять на дальнейшую судьбу недвижимости. Так, в дальнейшем достигший совершеннолетия ребенок может принять решение продать квартиру, обменять ее, подарить иным лицам. Отсутствие одобрения дарителем данных поступков иметь значения не будет.

О том, чем отличается дарственная от завещания, читайте в нашей статье.

Таким образом, дарение квартиры несовершеннолетнему — стандартная процедура. Для успешного решения вопроса необходимо подготовить грамотный договор и собрать полный перечень документов.