Несмотря на то, что бесплатная приватизация продлевается чуть ли не ежегодно, миллионы наших сограждан продолжают жить в неприватизированных квартирах.
То есть в жилье, собственником которого выступают муниципальные органы.
Приватизированной квартирой может полноценно распоряжаться собственник, а можно ли разменять, продать или разделить неприватизированную квартиру?
- Что означает неприватизированная квартира?
- Раздел и размен — не одно и то же
- Условия и порядок обмена
- Поиск вариантов
- Этап подготовки документов
- Заключение договора обмена жилыми помещениями
- Получение разрешения
- Оформление договора соцнайма
- Когда это не допустимо?
- Можно ли разменять квартиру через агентство?
- Размен квартиры через суд
- Раздел жилья при разводе
Что означает неприватизированная квартира?
Неприватизированная квартира — это жилье, собственником которого выступает муниципальное образование (городской округ или муниципальный район).
Также неприватизированная квартира может иметь статус служебного жилья, ведомственного или специализированного жилого помещения.
Наниматель муниципального жилья получает право пользоваться им по договору социального найма, заключенного между ним и муниципалитетом.
Также право пользоваться жильем получают члены семьи. При отсутствии договора соцнайма наниматель и члены его семьи могут проживать в квартире согласно ордеру.
к содержанию ↑Раздел и размен — не одно и то же
Между разделом и разменом муниципального жилья существует тонкая юридическая разница.
Размен жилья — обмен неприватизированного жилья членами семьи на несколько объектов жилья, предоставляемого по социальному найму. При этом можно обменять жилье на аналогичное, обменять на жилье большей площади или осуществить размен в другой город.
Раздел имущества производится между разводящимися супругами, при этом разделить можно только собственность, нажитую в браке. Так как муниципальное жилье не находится в частной собственности, то прямой раздел неприватизированной квартиры не возможен.
Однако существуют варианты обхода этого запрета, о которых будет упомянуто ниже.
к содержанию ↑Условия и порядок обмена
Для осуществления размена неприватизированной квартиры необходимо пройти несколько этапов.
Первый из них это согласие всех членов семьи на саму процедуру размена.
Так как при размене обмениваются объекты муниципального жилья, то указанные этапы должны проводиться для всех сторон.
Поиск вариантов
Для того чтобы осуществить размен, необходимо найти подходящие встречные варианты жилья. Это должны быть также неприватизированные жилые помещения (квартиры, комнаты, частные дома).
Так как неприватизированных жилых помещений с каждым годом становится все меньше, а найти вариант для размена очень сложно, то этот этап — самый сложный и самый продолжительный.
Искать можно по объявлениям в печатных СМИ или в интернете.
к содержанию ↑О том, как выбрать квартиру для покупки, читайте в нашей статье.
Этап подготовки документов
Для осуществления размена необходимо подготовить следующие документы на квартиру:
- заявление в администрацию муниципального образования с подписями всех проживающих в квартире лиц;
- технический паспорт с экспликацией;
- справка из ЖЭКа и выписка из домовой книги;
- выписка из реестра об отсутствии другого жилья;
- согласие органов опеки (при необходимости);
- договор социального найма.
Если договор соцнайма отсутствует, а жильцы проживают в квартире по ордеру, необходимо первоначально оформить договор. Для этого необходимо обратиться в тот орган, который вынес решение о вселении и который указан в ордере.
к содержанию ↑Заключение договора обмена жилыми помещениями
После сбора документов можно заключить договор мены жилых помещений. Составить его может юрист или нотариус, который к тому же заверит договор.
Из-за того, что при подписании соглашения не возникает права собственности, то государственной регистрации оно не подлежит.
Получение разрешения
Для того, чтобы осуществить размен, необходимо получение согласия от собственника, которым в данном случае выступает муниципалитет.
Для этого необходимо обратиться в администрацию городского или сельского поселения в отдел документооборота администрации с письменным заявлением и оригиналами договора.
Согласие может быть оформлено в качестве отдельного документа или просто ставится резолюция на договор мены. Срок ожидания — не более 10 суток с момента обращения.
Скачать образец договора обмена жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договорам социального найма, Вы можете тут.
к содержанию ↑Оформление договора соцнайма
После того, как получено разрешение муниципальных органов, можно переселяться в новое жилье. Каждая сторона размена должна оформить новый договор социального найма.
Наймодателем в данном случае выступает муниципалитет, поэтому необходимо снова посетить отдел администрации и перезаключить договор соцнайма на новое лицо.
к содержанию ↑Когда это не допустимо?
Есть несколько вариантов, когда разменять приватизированную квартиру нельзя.
К размену не допускается:
- жилье, находящееся в судебном производстве на расторжение договора социального найма, например, из-за неуплаты коммунальных услуг;
- жилье, находящееся в аварийном состоянии;
- жилье, расположенное в аварийном доме;
- жилье, расположенное в доме, в котором проходит капитальный ремонт;
- при размене в коммунальную квартиру будет заселен жилец с общественно опасными заболеваниями (открытая форма туберкулеза и т. д.);
- жилье в доме при имеющемся решении о сносе.
Также не допускается размен жилья, если по мнению органов опеки он ухудшит жилищные условия несовершеннолетних детей или граждан, находящихся под опекой.
к содержанию ↑Можно ли разменять квартиру через агентство?
Агентства недвижимости достаточно редко занимаются прямым разменом неприватизированного жилья из-за редкости встречных вариантов и отсутствия гарантии прибыли.
Существует несколько серых схем с использованием «буферных» квартир, которые используют некоторые агентства для того, чтобы все-таки осуществлять размен, но для их осуществления требуется большой кредит доверия всех участвующих сторон.
Большинство же риэлторов настоятельно рекомендуют первоначально проводить приватизацию муниципального жилья, а затем его продажу и покупку нового.
Приватизировать квартиру можно с помощью того же агентства. В то же время, агентства недвижимости могут помочь с поиском разменного варианта и помочь с оформлением документов.
Так что если есть сомнения в собственных возможностях оформить размен, то можно обратиться к риэлторам и заключить соглашение на оказание услуг, которые придется оплатить. Однако далеко не каждый риэлтор за это возьмется.
к содержанию ↑Читайте также статью о том, что такое эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг по ссылке.
Размен квартиры через суд
Принудительный обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только к неприватизированному жилью.
И то только при отсутствии согласованного всеми членами семьи решения о размене.
Что касается приватизированного жилья, то собственник волен распоряжаться им в полной мере без получения согласия других проживающих. В муниципальном жилье ситуация обстоит по-другому.
Любой член семьи нанимателя вправе потребовать размена квартиры через суд, если внутри семьи не найден компромисс по размену жилья.
Обычно это право используется в случаях, когда один из членов семьи выступает против добровольного размена. Другими причинами могут быть семейные конфликты или асоциальное поведение одного из членов семьи.
До момента обращения в суд должны быть найдены варианты размена.
Инициатор размена составляет исковое заявление, к которому прилагаются:
- согласия наймодателя и других проживающих;
- договор социального найма;
- технический паспорт квартиры;
- тех. паспорта квартир, на которые обменивается жилье;
- справка о составе семьи;
- согласие органов опеки (при необходимости).
Теоретически суд может принять положительное решение, учтя приведенные истцом доводы. Однако из-за того, что мало кто из нанимателей встречных вариантов соглашается ждать решения суда, такие случаи достаточно редки.
Поэтому лучше не доводить дело до конфликта и проводить размен добровольно, договорившись со всеми членами семьи, проживающими в муниципальном жилье.
к содержанию ↑Раздел жилья при разводе
Раздел жилья осуществляется исключительно при разводе. При этом такое жилье должно быть приватизированным.
Объясняется это тем, что такая процедура предусматривает раздел совместно нажитого имущества.
А муниципальное жилье не является чьей-либо частной собственностью.
В случае раздела муниципального жилья у разводящихся супругов существуют 2 варианта выхода из ситуации:
- приватизация квартиры и раздел ее по суду, при этом до момента приватизации необходимо воздержаться от развода;
- переоформление договора соцнайма на обоих супругов с последующим разменом на 2 квартиры.
Если такие пути выхода из ситуации не найдены, то после развода право занимать жилье остается у нанимателя, а второй член семьи может быть выселен из квартиры по суду.
Однако если один из супругов зарегистрирован в квартире, или в случае выселения ему негде жить, то суд может отказать и разведенные супруги останутся проживать под одной крышей.
Если же неприватизированная квартира – это служебное жилье, то все права на пользование им остаются у того супруга, которому оно предоставлено.
В заключении статьи советуем Вам посмотреть ролик о том, как продать неприватизированную квартиру:
Это быстро и бесплатно!