Закладная на квартиру по ипотеке: что это такое и какие риски в себе несет?

Закладная на квартиру по ипотеке: что это?

Прежде чем подписывать такой документ, важно разобраться, закладная на квартиру по ипотеке — что это такое и в чем кроются подводные камни?

А также является ли подписание бумаги необходимым условием при оформлении ипотечного кредита, можно ли вернуть такой документ, нужна ли регистрация и другие юридические нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации:

Закладная на квартиру по ипотеке

закладная

Понятие закладной на квартиру определено в таких законодательных актах:

Собственно ипотека – это залог имущества, которым собственник недвижимости, он же залогодатель, продолжает владеть и пользоваться.

Залогодержатель – как правило, банк, предоставляющий финансовую помощь хозяину квартиры без права владения и проведения операций с недвижимостью.

Залоговым имуществом может служить не только та квартира, которой собственник уже владеет, но и приобретаемая на деньги залогодержателя – как со вторичного рынка, так и в новостройке.

Условия и отношения сторон оговариваются в договоре о залоге (договоре об ипотеке), а также в специальном документе – закладной.

к содержанию ↑

Что это?

В ст. 13 Закона № 102-ФЗ описано понятие закладной.

Закладная – это документ, которым удостоверяются права банка и заемщика, а также условия их взаиморасчетов.

В п. 2 ст. 13 указано, что эта бумага является именной и ценной. Это не отдельный договор, а приложение к основному ипотечному договору.

Закладная отражает все нюансы залоговых правоотношений.

Закладная на квартиру — залог данной недвижимости, который является гарантом возврата средств.

к содержанию ↑

Зачем нужна?

зачем она нужна?

Долгосрочный кредит редко предоставляется без должного обеспечения.

За время действия ипотеки многое может измениться, а если заемщик станет неплатежеспособным, то банк рискует понести финансовые потери.

По сути, закладная по ипотеке нужна для упорядочения взаиморасчетов и для подстраховки банка на случай образования серьезной задолженности за предоставленный кредит.

Такой документ подтверждает права финансовой кредитующей структуры на владение этой ценной бумагой.

Если заемщик перестает платить, то на тех условиях, которые прописаны в закладной, залоговое имущество банк продаст, а из вырученных средств покроет свои убытки.

В случае, если банку потребуются срочно деньги, то закладную заемщика могут реализовать, тогда права получает новый распорядитель.

Такая практика вполне законна, так как любая ценная бумага может быть продана без учета мнения заемщика – его просто ставят в известность о смене владельца ценной бумаги.

к содержанию ↑

Чем может являться?

Как сказано в ст. 5 Закона № 102-ФЗ, залоговым имуществом может являться:

  1. квартира, жилой дом, комната в коммуналке;
  2. дача, садовый домик, гараж;
  3. земельный надел (исключая участки, находящиеся в собственности государства или муниципалитета);
  4. машино-место;
  5. воздушные и морские суда – яхта, самолет и пр.

Исключение – предприятие в виде имущественного комплекса или право аренды имущества, а также объект, стоимость которого установить невозможно (п. 4 ст. 13 № 102-ФЗ).

Финансовое учреждение, принимая решение о выделении крупного долгосрочного кредита, принимает во внимание свой опыт касательно ликвидности закладного имущества.

Поэтому не пользующиеся спросом объекты не интересны банку, что ограничивает возможности потенциальных заемщиков.

к содержанию ↑

Содержание документа


что в нем содержится?

Содержание закладной регламентируется ст. 14 Закона № 102-ФЗ. В самом названии непременно должно содержаться слово «закладная».

Обязательные сведения, которые должны быть внесены в документ, включают:

  • ФИО залогодателя, реквизиты паспорта или иного удостоверения личности;
  • то же, в отношении первоначального залогодателя (если права переданы иному залогодателю);
  • наименование и реквизиты кредитного договора;
  • ФИО должника, если не он является фактическим собственником ипотечного имущества, и данные его паспорта;
  • сумма обязательства по ипотеке, с конкретизацией процентов;
  • сроки погашения ипотечных обязательств;
  • наименование, адрес, основные характеристики имущества по ипотеке;
  • стоимость залогового имущества, подтвержденная оценщиком;
  • реквизиты правоустанавливающего документа на владение залогодателем имуществом, переданным в качестве обеспечения ипотеки (при наличии зарегистрированных прав);
  • подпись лица, предоставившего имущество под обеспечение кредита, а если это третье лицо, то и подпись должника;
  • данные по регистрации договора ипотеки.

Важно кратко уточнить всю историю закладной – кто и когда был первым залогодержателем и последующие правопреемники, если были замены, аннулирование, восстановление и т. п.

Если на имущество имеются обременения (кроме ипотеки), то это также необходимо отразить в документе.

Из содержания вытекает, что такой документ является односторонним, то есть за подписью только стороны залогодателя. Форма документа – свободная, главное, чтобы вся необходимая информация была зафиксирована, внесение дополнительных пунктов не воспрещено, но отдельным документом.

Образец закладной на квартиру при ипотеке.

к содержанию ↑

Оценка залогового имущества

оценка недвижимости

Чтобы уточнить реальную стоимость недвижимости, выступающей обеспечением договора ипотеки, необходимо заказать оценку.

Без проведения такой процедуры, как гласит ст. 13 п. 4 Закона РФ № 102-ФЗ, оформление и выдача закладной невозможны, если ценность объекта в денежном эквиваленте не установлена или ее определение затруднено.

к содержанию ↑

Порядок

Требуется определить не только рыночную стоимость залоговой квартиры, но и ликвидную (это важно для банка). Порядок проведения такой оценки регламентируется Законом РФ «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ.

Залогодатель выбирает оценщика из числа независимых экспертов, являющихся постоянными партнерами кредитующего банка. Такие оценщики, как правило, прошли проверку и подтвердили на практике свою компетентность и объективность.

Между оценщиком и заемщиком заключается договор. Эксперт изучает техническую документацию на объект, фотоснимки и подбирает нужную методику, выбирает способ оценки, подход и производит расчеты.

Результат деятельности эксперта – заключение, в котором указаны конкретные суммы оценки квартиры (рыночная и ликвидная стоимости), дата совершения процедуры.

За услуги эксперта платить обязан заказчик оценки, т.е. залогодатель.

к содержанию ↑

Документы

Заказчик оценщику должен предоставить такие документы для выполнения расчетов:

  1. бумаги на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор долевого участия или купли-продажи и пр.);
  2. кадастровый паспорт жилого помещения;
  3. чертежи (как минимум, план и экспликацию помещений);
  4. паспорт заемщика.

Визит в квартиру, являющуюся объектом оценки, дает возможность специалисту воочию удостовериться в отсутствии несанкционированной перепланировки, а также сделать фотоснимки для работы и для составления заключения.

к содержанию ↑

Особенности оформления


Документ оформляется в 1 экземпляре. Хотя форма бумаги не имеет четкого стандарта, в каждом из банков разработана своя базовая структура закладной.

Для получателя кредита это даже удобнее и проще: оформив закладную по предложенному образцу, заемщик может быть уверен, что ничего не пропустил.

Важно проверить внимательно все данные, вносимые в эту ценную бумагу, а также информацию о жилье – малейшая неточность может привести к отказу со стороны банка и к проблемам в будущем.

В текст документа не стоит включать план погашения кредита и процентов: при возможности осуществлять платежи в большем размере и досрочно закрыть долг получится несоответствие.

О новом порядке оформления закладной при ипотеке, смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Условия

каковы условия?

Документ может быть оформлен при таких условиях:

  • удостоверение личности залогодателя в полном порядке и является действующим;
  • объект сделки интересен банку;
  • проведена оценка объекта, о чем имеется официальное заключение оценщика;
  • оценщик наделен полномочиями выполнять подобные действия;
  • объект не находится под арестом, не является наследным имуществом по условиям договора пожизненного досмотра и т. п. (отсутствуют обременения);
  • правоустанавливающие документы на объект в полном порядке.

При оформлении закладной должны быть соблюдены и такие условия:

  1. залоговую квартиру следует описывать как можно подробнее, чтобы идентификация не вызывала ни малейших вопросов;
  2. о лице, выдающем эту ценную бумагу, должна быть подробная и достоверная информация;
  3. если заемщик и владелец квартиры, служащей залогом – не один и тот же гражданин, тогда сведения о владельце также необходимо внести в закладную;
  4. важно указать, каким способом планируется возврат долга и точную дату полного расчета;
  5. непременно вписать в закладную полную сумму займа по ипотеке, а также величину процентной ставки;
  6. при наличии созаемщиков подпись каждого из них обязательна;
  7. платежные реквизиты должны быть внесены в закладную.

В оформлении закладной главные участники – тот, кто получает недвижимое имущество, и кредитующий банк.

Важно знать, что отсутствие гос. регистрации собственнических прав на неразграниченные земельные наделы не помешает финансовому учреждению при желании выдать под них кредит и оформить закладную.

к содержанию ↑

Регистрация

процедура регистрации

Сам документ, являясь ценной бумагой, но не эмиссионной, не нуждается в регистрации, в соответствии с Распоряжением ФКЦБ РФ от 26.02.99 N 195-Р.

Как указано в ст. 16 № 102-ФЗ, законный обладатель закладной имеет право провести гос. регистрацию себя как залогодержателя этой ценной бумаги в ЕГРН.

Такая процедура интересна не только владельцу документа, но и залогодателю: гос. регистрация закрепляет законные права сторон и предотвращает фальсификацию ценной бумаги.

Регистрация должна пройти в течение дня обращения, после чего владелец закладной должен письменно уведомить должника о проведении процедуры и передать выписку из ЕГРН.

При смене хозяина ценной бумаги процедура должна повториться, хотя и не обязательно: это только право, но вовсе не обязанность.

Документы

Для регистрации владельца закладной нужны такие документы:

  • договор ипотеки;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • сама закладная.

Для возможности идентификации закладной ей присваивают номер. Меняя хозяев, этот документ остается все тем же до момента, пока не произойдет досрочная выплата кредита. Бумага может быть аннулирована, тогда составляется новая.

к содержанию ↑

Хранение


Единственный экземпляр документа хранится у владельца (залогодержателя).

Первоначальный собственник – банк, который вправе продать права на залог, тогда у бумаги появляется новый владелец. Подобную процедуру разрешено производить сколько угодно раз, и всегда хранение берет на себя очередной владелец.

П. 8 ст. 13 № 102-ФЗ гласит, что документ может быть передан на хранение в депозитарий.

к содержанию ↑

Срок действия

Срок действия закладной равен сроку выплаты кредита.

Как только заемщик внесет последний платеж, а банк сделает об этом отметку, бумага теряет ценность и юридический смысл: ее срок исчерпан. Документ без конкретизации даты оформления ничтожен.

Как вернуть или продать закладную?

как вернуть?

Залогодатель получит обратно закладную только в случае, когда исполнит все обязательства по кредитному договору.

Причем не имеет значение, в срок это произошло или досрочно.

С этого момента права полностью возвращаются к залогодателю, а после отметки банка о погашении всех долгов рассчитавшийся заемщик может аннулировать ипотечное обременение на квартиру на основании вернувшегося документа.

Образец заявления о снятии обременения на квартиру в связи с полной выплатой ипотеки.

Продать закладную вправе банк любому лицу, при этом для залогодателя остаются в силе и кредитный договор, и право пользования имуществом.

Иными словами ничего не меняется, кроме платежных реквизитов.

Такая ценная бумага может служить средством для реализации своих прав банком такими путями:

  1. продажа документа;
  2. продажа доли залога;
  3. обмен залоговыми объектами;
  4. оформление переуступки прав.

Подобные действия банка, как залогодержателя, законны.

к содержанию ↑

Утрата

что делать в случае утраты?

Если ценная бумага утеряна, то следует запросить выдачу дубликата. Как указано в ст. 18 № 102-ФЗ, это имеет право требовать сам залогодатель (а если он третье лицо, то и заемщик).

Дубликат составляет сам заемщик (причем этот документ должен в точности повторять пропавший оригинал) и передает его в орган регистрации прав, а уже этот орган вручает дубликат тому лицу, которое допустило утерю оригинала.

Если банк отказывается удовлетворить законное требование клиента вернуть закладную после полного расчета за кредит, то восстановить документ можно через суд, предварительно направив жалобу в Центральный банк.

Чтобы иметь на руках доказательство утраты, важно обратиться в банк с письменным требованием выдать оригинал для снятия обременения по ипотеке. Банк будет вынужден дать письменный ответ.

Так как вернуть закладную как можно быстрее заинтересован только заемщик, то именно ему и нужно не оттягивать решение вопроса о снятии обременения по ипотеке, для чего необходимо оформить дубликат.

к содержанию ↑

Подводные камни

риски и подводные камни

Сложности могут возникнуть, если закладная перепродавалась много раз.

Вследствие необязательности регистрации прав на этот документ заемщик может не найти концов, где искать ценнейшую бумагу, такую важную для семьи.

Полное соответствие данных по ипотеке в кредитном договоре и в закладной – важнейший момент. Не проведя тщательнейшим образом сверку этих двух документов, должник может попасть в неприятную ситуацию.

В п. 4 ст. 14 № 102-ФЗ говорится, что при условии несоответствия преимущество отдается трактовке пунктов именно закладной, а ответственность за возникшие проблемы и траты возлагается на составителя ценной бумаги.

Так как ипотека оформляется на продолжительный срок, то вполне реально, что супруги, выступающие созаемщиками, разорвут брачные отношения, что не изменит совместных обязательств.

Банку все равно, чьими средствами покрываются долги, и может материально пострадать тот, кто пользуется залоговым имуществом. Особенно сложно решить эту проблему, если закладная оформлена на строящееся жилье.

Финансирующие учреждения стремятся гарантировать покрытие своих потерь, поэтому очень редко кредитуют приобретение жилья без залога недвижимости.

Это неплохой выход для обычных граждан с невысоким уровнем достатка, но к оформлению документов следует подходить очень ответственно, а еще лучше – воспользоваться услугами специалиста в данной области.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!


Поделиться в соц.сетях:


Автор статьи - Крутиков Станислав Алексеевич

Понравилась статья? Следите за обновлениями сайта в Твиттере или подпишитесь на свежие материалы по E-Mail:

Добавить комментарий