Можно ли и как продать ипотечную квартиру?

Столкнуться с проблемой потери работы или отсутствием финансовой возможности для оплаты ипотеки по договору может каждый.

Поэтому заемщики часто задумываются: можно ли продать ипотечную квартиру или нет.

Для ответа следует обратиться к действующему законодательству.

А можно ли продать?

По статистике около 50% от всех покупаемых квартир приобретаются за счет ипотечных средств.

Возникновение необходимости в срочной продаже возникает тогда, когда у заемщика нет средств для выплаты ежемесячного долга или по ряду иных причин.

Для того чтобы разобраться с возможностью продажи жилья, находящегося под залогом, нужно определить законность подобной процедуры.

Если сделка с продажей квартиры, которая является залогом банка, произведена с учетом юридических формальностей, тогда она признается законной.

Осуществить реализацию недвижимости допустимо на любом из этапов по оплате кредита, даже если дом еще не сдан.

Главное условие – это постановка в известность банка, в залоге у которой состоит жилое помещение.

О том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, читайте в статье.

к содержанию ↑

В каких случаях может понадобиться?

Существуют определенные причины, заставляющие владельцев жилья заниматься реализацией квартиры, которая приобретена за ипотечные средства.

К ситуациям для продажи относят:

• потеря постоянного дохода для внесения платежей по ипотечному долгу;
• возникновение желания приобрести жилье с большей площадью;
• желание получить прибыль от ипотечного кредитования.

Снижение уровня финансового достатка сказывается на уровне доходов гражданина, и он часто не может погашать указанный в банковском договоре долг.

Поэтому желание быстро продать жилье, находящееся в ипотеке, оправдано. Владелец квартиры хочет быстрее осуществить сделку пока не будут применены меры, предусмотренные ФЗ № 102 «Об ипотеке».

Причина в желании получения просторного жилья встречается в семьях, где небольшая семья быстро умножается за счет рождения детей.

Банком разрешается взятие второй ипотеки, если позволяют финансовые средства. Однако подобный выход есть не у каждой семьи, поэтому старую квартиру часто продают.

С ростом спроса на строящееся жилье многие люди желают заработать и приобретают квартиру на этапе котлована. После окончательного строительства дома цена купленного жилья существенно возрастет. Провести продажу по ДДУ проще, чем заниматься процедурой оформления готового жилья.

Подобный вариант заработка осуществляют только с недвижимостью на первой стадии строительства, поскольку цену вторичного жилья приходится снижать для осуществления продажи.

к содержанию ↑

Правила продажи по ипотеке

Продажа недвижимости под залогом – это всегда проблема, поскольку собственник недвижимости владеет им не в полной мере. Поэтому перед тем как решиться на подобную сделку необходимо рассмотреть варианты по ее проведению.

К ним относят:

1. Через совершение досрочного погашения;
2. Процедура перезайма;
3. Процесс реализации через банк. При этом банковская организация самостоятельно занимается поиском покупателя и снятием обременения;
4. Продажа заемщиком.

к содержанию ↑

Особенности досрочного погашения

При решении воспользоваться досрочным погашением следует выбирать лиц, желающих покрыть долг перед банковской организацией.

Иными словами покупатель соглашается на внесение суммы, необходимой для закрытия долга.

К подобному способу прибегают люди, приобретавшие жилье в современных жилых комплексах. На принятие положительного решения от покупателя часто влияет развитая инфраструктура и окончательная стадия возведения здания.

Основные этапы сделки следующие:

• человек, желающий купить квартиру, подписывает соглашение с ипотечным заемщиком в нотариальном порядке, после чего вносит сумму, которая нужна для снятия банковского обременения;
• после досрочного закрытия долга, последует снятие обременения с жилого помещения, затем происходит стандартная регистрация договора в регистрационной палате;
• если введение в эксплуатацию еще не наступило, проводится переоформление ДДУ.

О том, как снять обременение с ипотечной квартиры, узнайте тут.

к содержанию ↑

Продажа обязательств по кредиту

Под продажей обязательств по действующему кредиту или как эту процедуру называют в народе «перезайм» понимают вариант, когда покупатель переводит долг и право владения недвижимостью на себя.

Совершить поиск покупателя можно самостоятельно. Для этого нужно привести человека, согласного на переоформление, в банк. Однако он должен соответствовать тем же требованиям, что и прошлый заемщик. У него должен быть стабильный доход, и приличная кредитная история.

Во многих случаях процедура по передаче прав проводится в течение 20 дней. Из них пять уходят на снятие обременения и еще две недели для регистрации проведенной сделки.

О том, кому банки одобряют ипотеку, читайте здесь.

к содержанию ↑

Через банк

Отказаться от осуществления поиска покупателей собственник жилья может по многим причинам. Например, при отъезде в другой город. За него покупателя квартиры ищет банк. Снятие обременения проводится сотрудниками банка.

Финансовый остаток от проведенной сделки – это разница между стоимостью недвижимости и суммой ипотечного займа. Эту сумму покупатель кладет в ячейку банка, а продавец в дальнейшем забирает ее.

к содержанию ↑

Самостоятельный поиск покупателя

Эта процедура предполагает поиск покупателя, который готов написать заявление в банк и совершить подобную сделку.

Снятие обременения с заемщика осуществляется на основании справки, подтверждающей отсутствие задолженности.

Проведение самостоятельной сделки не предполагает тот факт, что она является нелегальной. Это лишь означает, что продавец осуществляет все этапы продажи с соблюдением действующего законодательства. Это включается в себя не только поиск покупателя, но сбор документов, а также регистрационные действия.

Этапы подобной сделки следующие:

1. Покупатель осматривает квартиру;
2. Если недвижимость соответствует его требованиям, тогда он обращается в банковскую организацию с заявлением о желании выкупить долг;
3. В банке предлагают составить предварительный договор, который потом заверяют в нотариальной конторе;
4. Покупатель вносит финансовые средства в счет ипотечного долга в ячейку №1, а деньги продавца в ячейку №2;
5. С квартиры устраняют обременение;
6. Происходит оформление договора в Росреестре;
7. Далее продавец, а также банк забирают средства из ячеек.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы

Наглядный пример вариантов продажи залогового имущества позволит выделить плюсы и минусы каждого из них и совершить правильный выбор метода продажи.

Название варианта	Преимущества	Недостатки
Самостоятельная продажа банком	Отсутствие хлопот по выбору покупателя и процессу проведения сделки.	Риск остаться без компенсации и финансовые убытки.
Самостоятельная продажа со стороны продавца	Контроль за проведением сделки и самостоятельное назначение стоимости жилья.	Потеря времени.
Через досрочное погашение	Избавление от долговых обязательств и получение денег.	Сложность в поиске покупателя.
Путем «перезайма»	Избавление от ипотеки в короткие сроки.	Возможен длительный поиск и выбор человека, который готов быть «перезаемщиком».

О том, как продать ипотечную квартиру, смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, и купить другую?

Многие заемщики умудряются не только найти покупателя и продать недвижимость, но и вернуть некоторую сумму процентов, а также заработать.

Статья 37 ФЗ «Об ипотеке» гласит: чтобы осуществить продажу имущества под залогом необходимо получить согласие от залогодержателя, то есть банковской организации.

Без его получения сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре.

В том случае, если собственник по каким-то причинам провел сделку без получения согласия от банка, тогда залогодержатель имеет право признать ее недействительной, что регулируется статьей 39 ФЗ «Об ипотеке».

Согласие может быть получено при наличии покупателя, который согласен оплатить оставшийся долг в пользу банка.

Иногда банки устанавливают штраф за осуществление досрочного погашения, что важно учитывать.

После продажи квартиры продавец жилья больше не обременен долговыми обязательствами и может подать новую заявку на ипотечный кредит, который потребуется ему для покупки новой жилплощади.

к содержанию ↑

Риски для продавца

При продаже ипотечной квартиры нужно знать, что существуют определенные риски для продавца.

Они заключаются в следующем:

• Отсутствие согласия от банка на проведение подобной сделки. Банк не всегда готов принять решение о продаже залоговой недвижимости. Подобная ситуация часто возникает при «перезайме» от одного заемщика к другому, когда у нового потенциального заемщика проблемы с кредитной историей или стабильным доходом;
• Возможность получить штраф за досрочное погашение;
• Потеря в финансовой части при осуществлении самостоятельной банковской продажи;
• Сложность в поиске покупателя недвижимости. Не каждый желает приобретать залоговую квартиру.

к содержанию ↑

Продажа ипотечного жилья по переуступке

Договор переуступки недвижимости не редкость и им пользуются многие заемщики. Его суть заключается в переходе прав на жилье в стадии строительства.

Особенность сделки в том, что дом, о котором идет речь, еще не введен в эксплуатацию.

Продажа осуществляется по следующему алгоритму:

1. Информирование банка. Первое что нужно сделать – это обратиться в банк и проинформировать его о желании совершить переуступку. Далее следует узнать, какая сумма нужна для досрочного погашения долга;
2. Затем за счет средств покупателя необходимо закрыть долг перед банковской организацией;
3. Подписание предварительного договора купли-продажи между сторонами;
4. Процесс погашения ипотечного кредита, а также снятие обременения в Росреестре;
5. Последний этап – это переоформление ДДУ, то есть договора долевого участия.

О том, что такое продажа недвижимости по переуступке, читайте в нашей статье.

к содержанию ↑

Частые вопросы

При продаже ипотечного жилья, как у продавца, так и у покупателей возникают вопросы, в которых следует разобраться до проведения сделки.

Можно ли не оповещать банк?

Провести продажу без постановки банка в известность о сделке можно, если будущий покупатель согласен внести оставшуюся часть суммы за продавца.

Однако этот способ предполагает высокие риски лица, оплачивающего долг, поскольку о том, что покупатель дает сумму, будет знать только продавец квартиры.

После того как обременение будет снято, происходит переоформление собственности на квартиру в общем порядке.

Рекомендуется информировать банк о намерении продать ипотечное жилье. Это позволит избежать отмены сделки, а также изъятия жилья.

к содержанию ↑

Как продать квартиру с военной ипотекой?

Согласно закону, жилье, купленное по военной ипотеке, находится в залоге у банка и Минобороны РФ.

Продать квартиру, которая была приобретена за счет ипотечных средств, можно только после полного погашения долга и снятия обременения.

Процесс продажи квартиры делят на пять последовательных этапов:

• Оповещения Росвоенипотеки и банковской организации о желании снять обременение для продажи жилья;
• Процесс одновременной подачи заявления для последующего получения свидетельства об участии в НИС. Это позволит подать заявку на покупку квартиры по военной ипотеке;
• Получение информации от банка о размере долга для его полного погашения;
• Получение документа от банка о снятии обременения;
• Затем регистрация права собственности в ЕГРН.

к содержанию ↑

Нужно ли платить налог?

Налоговым кодекс РФ гласит, что нужно платить налог с продажи квартиры.

Чтобы не платить налог, нужно учитывать следующие факторы:

1. если квартира приобретена до 2016 года, тогда она должна быть в собственности не менее трех лет;
2. если после 2016 года, срок увеличен до пяти лет.

Доход, полученный при продаже имущества, может быть уменьшен на сумму расходов, потраченных на его покупку. Однако следует подтвердить этот факт документально.

Продажа ипотечной квартиры – это сделка, которой пользуются многие заемщики. Однако перед этой процедурой следует ознакомиться с нюансами процедуры и способами продажи недвижимости, которая находится в залоге у банка.

В этом случае процесс не будет затянут, и пройдет на законных основаниях.