Аренда квартиры с правом последующего выкупа или лизинг?


Аренда квартиры с правом выкупа

Далеко не всегда у потенциальных покупателей есть возможность сразу приобрести жилье в личную собственность.

В некоторых случаях у желающих приобрести квартиру нет возможности купить ее даже в ипотеку.

В такой ситуации выходом из положения может стать аренда квартиры с правом ее выкупа в дальнейшем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации:

Аренда жилья с правом выкупа

Аренда жилья с правом выкупа — альтернатива обычному найму недвижимости и приобретению его в ипотеку. Она совмещает характерные стороны обоих видов сделок, но в то же время имеет отличия.

В отличие от обычного найма жилья, аренда с правом выкупа позволяет приобрести квартиру в личную собственность. Ну а разница с ипотекой состоит в том, что при аренде с правом выкупа не берется банковский кредит и, соответственно, не выплачиваются проценты.

к содержанию ↑

Понятие и процедура

процедура

В гражданском праве понятие «аренда недвижимости» применяется исключительно относительно юридических лиц.

Так что более правильным термином является наем недвижимости.

Однако в повседневности аренда и наем недвижимости не различаются, так что в дальнейшем можно считать эти термины равнозначными.

Аренда квартир с правом выкупа не часто встречается на рынке недвижимости, хотя является действенным способом покупки жилья в рассрочку.

Причиной этого, вероятнее всего, является то, что и продавцы, и потенциальные покупатели мало ознакомлены с таким способом покупки жилья.

Применяется он в случаях, когда владелец не может продать квартиру здесь и сейчас по тем или иным причинам (высокая цена, непрестижный район, неординарное жилье), а покупатель не располагает достаточной суммой денег, чтобы жилье приобрести.

В юриспруденции выкуп арендованной недвижимости регулируется ст. 624 ГК РФ.

Под арендой квартир с правом выкупа подразумевается процедура, когда стороны заключают договор найма с последующим выкупом.

Наймодатель обязуется ежемесячно выплачивать сумму в счет стоимости жилья, пока не сможет полностью рассчитаться с наймодателем. После момента расчета жилье переходит в неограниченную собственность нанимателя.

к содержанию ↑

Особенности договора найма

договор найма

Договор найма с правом выкупа составляется в трех экземплярах: для продавца/наймодателя, покупателя/нанимателя и для органа регистрации (Росреестра).

Договор содержит в себе положения двух соглашений: найма и купли-продажи недвижимости.

В соглашении указываются:

  • его стороны;
  • объект недвижимости и его характеристики;
  • выкупная стоимость квартиры;
  • размер ежемесячного платежа.

Срок договора определяется положениями ГК РФ: максимум — 5 лет, по умолчанию — 1 год, в иных случаях определяется сторонами соглашения.

Если срок действия договора превышает 1 год, то он подлежит регистрации в отделении Росреестра.

В соглашении также обычно указывается право нанимателя на досрочную выплату стоимости жилья, а также о переходе права собственности после выплаты последнего платежа.

При желании стороны соглашения могут внести иные существенные для них условия.

Образец договора найма с правом последующего выкупа.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы

плюсы

Аренда квартиры с правом выкупа имеет схожесть с приобретением жилья в ипотеку, однако имеет значительные плюсы по сравнению с последней.

Перечислим основные из них:

  1. Покупатель может проживать в квартире уже до момента фактического перехода квартиры в его собственность;
  2. При найме с правом выкупа нет начисления процентов за пользование кредитом;
  3. Нет нужды в сборе документов, подтверждении доходов, постоянном трудовом стаже и т. д. То есть процедура оформления такого соглашения для нанимателя значительно проще, так как отсутствует посредник в виде банка;
  4. Не требуется оформление страховки;
  5. Владелец квартиры, как собственник, несет расходы по уплате налога на недвижимое имущество;
  6. Несмотря на то, что правоотношения между нанимателем и наймодателем определяются договором, их неформальность никто не может отменить. Собственник жилья всегда может пойти навстречу покупателю, если тот попадет в трудную финансовую ситуацию. Это отличает аренду квартиры с правом выкупа от ипотеки, где отношения между клиентом и банком более формализованы;
  7. Преимущество продавца состоит в том, что выкупная цена квартиры превышает среднерыночную стоимость.

минусы

Однако аренда квартиры с правом последующего выкупа несет в себе не только плюсы, но и минусы:

  • Стоимость жилья выше среднерыночной, так как в платежах одновременно заложена стоимость аренды и выкупная цена квартиры;
  • Наниматель не становится собственником недвижимости до выплаты полной суммы, так что право распоряжения остается у наймодателя. Он вправе заложить недвижимость в качестве обеспечения по кредиту, так что после истечения срока найма квартира не перейдет в собственность нанимателя из-за банковского обременения;
  • Если наниматель не сможет вносить ежемесячные платежи, то он просто выселяется из квартиры, а затраченные средства ему никак не компенсируются. Это значительно отличает аренду с правом выкупа от ипотеки, где покупатель при невозможности вносить платежи по кредиту вправе продать жилье, погасить сумму кредита и полностью распоряжаться оставшейся суммой. Так что попав в трудную финансовую ситуацию, покупатель рискует оказаться и без жилья, и без уже затраченных на него средств;
  • Выкупная цена квартиры в договоре является фиксированной, так что изменения рыночной стоимости жилья на ней никак не отразятся. Но в этом случае риск является обоюдным и для покупателя, и для продавца: можно как значительно переплатить за жилье по текущим ценам, так и купить его намного дешевле рыночной цены на данный момент.

Об аренде жилья с правом выкупа смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Покупка квартиры в лизинг для физических лиц


Лизинг недвижимости — разновидность аренды жилья с правом выкупа, при которой к сделке присоединяется дополнительная сторона.

покупка жилья в лизинг

Лизинг жилья для физлиц — еще более редкий для России вариант сделок с недвижимостью, хотя в европейских странах он достигает отметки в 20% от всех сделок на рынке недвижимости.

Лизинг жилья возник из-за сложностей оформления обычной аренды с правом выкупа, так как обычно продавец желает получить стоимость жилья одномоментно.

Для решения этих проблем стороны привлекают третью сторону — лизинговую компанию.

к содержанию ↑

Понятие

В отличие от аренды с правом выкупа, в лизинге для физических лиц предусматриваются три стороны соглашения: покупатель, продавец и лизинговая компания.

При лизинге жилья, как и при лизинге любой иной собственности, одной из сторон всегда выступает коммерческая организация, извлекающая прибыль.

Как купить квартиру в лизинг?

При покупке квартиры в лизинг клиент находит недвижимость самостоятельно.

Затем вместе с продавцом они должны обратиться в лизинговую компанию, которая заключает два договора:

  1. о покупке объекта недвижимости у продавца;
  2. о сдаче соответствующего объекта недвижимости в наем (лизинг) покупателю.

Продавец сразу получает причитающиеся ему деньги, а покупатель, после заключения договора, получает право пользования недвижимостью.

После выплаты всех причитающихся по договору лизинга платежей покупатель получает право зарегистрировать жилье в собственность.

к содержанию ↑

Договор

как оформить договор?

Договор лизинга должен содержать в себе следующие положения:

  • стороны соглашения;
  • наименование и характеристики объекта;
  • выкупную стоимость квартиры с запретом на ее увеличение;
  • фиксированный размер ежемесячного платежа;
  • размер первоначального взноса (желательно с возможностью его возврата покупателю при разрыве соглашения);
  • срок действия соглашения;
  • условия и срок перехода права собственности после окончания договора.

Образец договора лизинга недвижимого имущества.

к содержанию ↑

Требования к покупателю

Требования к клиенту при лизинге жилья ниже, чем при ипотечном кредитовании.

Однако нельзя сказать, что лизинг может быть предоставлен любому желающему.

Жилье в лизинг обычно предоставляется покупателю:

  1. возрастом — от 21 года до 60 лет;
  2. с имеющимся доходом, в том числе неофициальным.

Плохая кредитная история обычно не является препятствием для заключения лизингового договора, однако если у клиента имелись случаи судебного преследования в связи с неисполнением кредитных обязательств, в лизинге, вероятнее всего, откажут.

к содержанию ↑

Кому подходит?

кому может подойти?

Лизинг квартир — особая форма приобретения недвижимости. Подходящая далеко не всем потенциальным покупателям.

Такая схема покупки недвижимости подойдет нескольким категориям покупателей:

  • Тем, кто не имеет возможности или желания оформить полноценную ипотеку. Это подходящая схема покупки для лиц без подтвержденных доходов, официально не работающих, ИП, фрилансеров — словом тех, кому банки обычно отказывают в ипотеке. Риски компании при лизинге значительно меньше, чем банка при ипотеке, так как жилье остается в их собственности. Следовательно, лизинговая компания почти не рискует и может оформить лизинг лицу даже рискованному клиенту;
  • Лизинг подойдет тем, кто не хочет светить свою собственность и, опосредованно, доходы. Такую схему нередко выбирают государственные и муниципальные служащие;
  • Лизинг — оптимальный вариант для тех, кто не хочет платить налог на недвижимость, особенно при приобретении жилья большой площади. Эти расходы ложатся на собственника (лизинговую компанию).
к содержанию ↑

Преимущества и недостатки

преимущества

Преимущества лизинга полностью схожи с плюсами аренды недвижимости с правом выкупа:

  1. более легкая процедура оформления, так как лизинговые компании более лояльно относятся к клиентам, чем банки при ипотеке (не требуется официальное подтверждение дохода и занятости);
  2. размер первоначального взноса и ежемесячных платежей согласуется сторонами и зависит от платежеспособности покупателя;
  3. первоначальный взнос — от 10%, иногда и вовсе отсутствует;
  4. срок действия договора — до 10 лет с пролонгацией, что больше, чем при аренде с правом выкупа.

Недостатки лизинга вызваны в первую очередь тем, что в этом случае правоотношения оформляются с коммерческой компанией:

  • лизинг обходится дороже, чем обычная ипотека или даже аренда с правом выкупа;
  • расходы по всем сделкам (продаже в собственность компании и договору лизинга) оплачивает покупатель;
  • в сумму платежа закладывается прибыль и расходы компании.

Подробнее о приобретении квартиры в лизинг смотрите в видеоролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!


Поделиться в соц.сетях:


Автор статьи - Крутиков Станислав Алексеевич

Понравилась статья? Следите за обновлениями сайта в Твиттере или подпишитесь на свежие материалы по E-Mail:

1 Комментарий

  1. Аренда жилого помещения с последующим выкупом как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Добавить комментарий