Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду: плюсы и минусы

У собственников квартиры, приобретенной при участии заемных банковских средств, может возникнуть желание получить прибыль путем сдачи в наем своей недвижимости.

Давайте разберем, можно ли и как сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Законодательство

Основным документом, регулирующим все вопросы ипотечного кредитования, является ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102.

В данном законе определяются понятие ипотечного имущества, права и обязанности сторон ипотечного договора, условия окончания действия договора и т. д.

В ипотечных отношениях участвует два субъекта:

1. Залогодатель – сторона, которая получила от кредитной организации средства для приобретения квартиры;
2. Залогодержатель – кредитная организация, предоставившая залогодателю необходимую денежную сумму для приобретения недвижимости.

Объектом сделки является непосредственно квартира, приобретенная залогодателем в ипотеку.

Собственник жилья становится полноценным владельцем своего имущества только после снятия обременения с квартиры, которое становится возможным после полного погашения суммы кредитных обязательств.

В соответствии со ст. 40 вышеуказанного ФЗ «Об ипотеке» собственник квартиры имеет полное право сдать залоговое имущество в аренду.

При этом имущество должно передаваться в пользование третьей стороны только для целей, соответствующих его назначению.

Например, жилая квартира не может сдаваться в аренду лицам, желающим организовать в ней коммерческую деятельность.

Договор аренды не снимает с владельца квартиры кредитных обязательств по ипотечному договору.

В соответствии с п. 2 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке» все права арендаторов при отсутствии официального договора не имеют силы в случае взыскания имущества в пользу кредитора (при наличии задолженности).

ФЗ № 102 «Об ипотеке» ст. 40 п. 2

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

к содержанию ↑

Как сдать в аренду?

Квартира, взятая при участии залоговых средств, не является полностью собственностью ее хозяина, поскольку с нее не снято обременение.

Поэтому прежде чем взять квартиру в ипотеку и начать ее сдавать, нужно знать все нюансы этого процесса.

Важно их учитывать на этапе планирования сделки по аренде, чтобы не нарушить условия кредитного договора.

О том, как составить договор аренды между физлицами, читайте в статье.

к содержанию ↑

Особенности процесса

Перед сдачей объекта в аренду необходимо ознакомиться с кредитным договором.

Как правило, в документе присутствует информация о том, что кредитор имеет право на получение оповещения от собственника о его намерении сдать объект в аренду.

Подобный пункт подразумевает, что владелец квартиры должен обратиться в банк и сообщить о желании сдать квартиру в аренду.

Это намерение не вызовет противоречий, поскольку оно взаимовыгодно для обеих сторон: собственник получает возможность дополнительного дохода, значительно облегчающего процесс выплаты долга, а кредитор получает гарантию своевременного поступления денежных средств от заемщика.

Единственным минусом для заемщика в данной ситуации является необходимость официального оформления факта сдачи жилья в аренду. Требование будет предъявлено кредитной организацией.

На практике квартиры сдаются в аренду на основании устной договоренности. Это избавляет собственников от необходимости оплаты налога на прибыль.

О том, что грозит собственнику за сдачу квартиры без уплаты налогов, читайте здесь.

Официальное заключение договора аренды жилого помещения обяжет собственника оплачивать данный налог. Подобный нюанс часто приводит к тому, что собственники ипотечных квартир, желая сэкономить, сдают жилье в аренду без оповещения банка. Это влечет за собой определенные последствия.

Образец правильного договора аренды квартиры.

к содержанию ↑

Возможные последствия

Если представители банка в результате посещения находящейся в залоге недвижимости узнают о сдаче ее в аренду посторонним лицам, могут наступить следующие последствия для собственника:

• наложение штрафных санкций;
• необходимость полного досрочного погашения долга;
• изъятие объекта недвижимости.

Наличие в квартире проживающих в ней лиц или полученные арендодателями от арендаторов вперед денежных средств не являются основанием для отмены решения об изъятии квартиры.

к содержанию ↑

Оповещение кредитора

Кредитор должен быть оповещен об аренде квартиры.

В ином случае при выявлении кредитором задолженности по оплате ипотеки проживающие в квартире лица будут выселены в принудительном порядке.

А банк произведет изъятие этой недвижимости.

В случае произведенной арендаторами предоплаты за проживание в квартире они будут иметь полное право подать на арендодателя в суд с целью взыскания оплаченных денежных средств.

Если владелец жилья сдал его в аренду на основании официального договора, банк не сможет выселить жильцов в случае образования задолженности по квартире.

В таком случае банку необходимо ждать окончания договора аренды, заключенного между владельцем и жильцами, после чего можно будет произвести изъятие объекта.

О том, как сдавать ипотечную квартиру в аренду, смотрите в видеоролике:

к содержанию ↑

Военная ипотека

Сдавать в аренду жилье, полученное по военной ипотеке, можно при соблюдении следующих условий:

1. Уведомить банк. Необходимо обратиться в банк, выдавший заем, для получения согласия от кредитного отдела и отдела страхования;
2. Уведомить Росвоенипотеку. Военное ведомство является таким же залогодержателем, как и банк. Поэтому необходимо написать письмо в данную инстанцию;
3. Получить разрешения. Как правило, большинство банков дает согласие на сдачу жилья в аренду, требуя при этом предоставления договора аренды. С Росвоенипотекой проблем, также, не возникает.

к содержанию ↑

Отказ банка — что делать?

Препятствием для получения согласия банка может стать:

• отказ страховой компании;
• нарушение обязательств по ежемесячным платежам;
• наличие в заявлении, предоставляемом в банк, ложной информации об условиях найма;
• неисполнение иных требований, которое становится основанием отказа.

В случае получения заемщиком отказа в связи с нарушением им условий кредитного договора добиться положительного решения банка можно путем пересмотра вопроса после устранения заемщиком всех нарушений.

Для этого может потребоваться сделать следующее:

1. погасить задолженность по ежемесячным платежам;
2. устранить неточности, допущенные в поданном в банк заявлении;
3. соблюсти иные требования, выдвинутые сотрудниками кредитной организации.

Если после устранения всех нарушений банк повторно откажет в сдаче жилья в аренду, единственным выходом из ситуации будет неофициальная сдача квартиры на основе устной договоренности.

Но, выбирая этот вариант, нужно всегда помнить о последствиях.

к содержанию ↑

Преимущества и недостатки

Сдача ипотечного жилья в аренду имеет свои плюсы и минусы.

К плюсам можно отнести:

• Получение прибыли. Собственники могут жить с родственниками и сдавать оформленное в ипотеку жилье для получения денежных средств (в том числе – на погашение ипотеки). Как правило, размер получаемой прибыли позволяет полностью погашать ежемесячные платежи по займу;
• Приобретение дополнительной недвижимости. Часто граждане изначально имеют жилье для проживания и оформляют покупку квартиры в ипотеку с целью приобретения дополнительной недвижимости, залоговая стоимость которой будет погашаться за счет арендных платежей. Таким образом, ипотека постоянно погашается арендными платежами и после снятия обременения квартира становится полноценной собственностью владельцев;
• Получение военными дохода при переселении. Нередко военнослужащие вынуждены оставлять полученные квартиры по военной ипотеке в связи с переездом в другой город. Выходом из положения становится сдача квартиры в аренду. Вопрос приобретает особенную актуальность, когда по новому месту проживания служебное жилье не предоставляется и возникает необходимость оплаты аренды за жилье на новом месте.

Минусами сдачи в аренду ипотечной квартиры являются следующие факторы:

1. Недобросовестные арендаторы. Арендаторами могут оказаться непорядочные люди, которые нанесут вред имуществу, не будут своевременно вносить арендные платежи, создадут задолженность по коммунальным платежам, тайно покинут жилье без оплаты за текущий период и т. д. Единственным вариантом подстраховки от подобных ситуаций является заключение официального договора аренды;
2. Проблемы с банком. При нарушении условия кредитного договора, устанавливающего необходимость оповещения кредитора о заключении договора аренды, могут возникнуть неприятные для собственника последствия. К ним относится наложение штрафных санкций, изъятие квартиры, либо требование о полном погашении долга.

О том, как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе одной из сторон, узнайте тут.